[전문가 시각-대출 규제 영향은?] 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 “대출 규제해도 집값 상승세 막기 힘들 것”

[땅집고] “요즘 수도권 집값이 계속 오르고 있지만, 지난 문재인 정부 때의 활황세와는 확실히 다릅니다. 지난 정부 때 고공행진했던 수도권 집값은 윤석열 정부 들어 한 차례 크게 하락했고, 현재는 금리가 안정화하면서 매수세가 다시 살아난 정도에 불과합니다. 수도권 외곽 지역에선 집값이 하락한 후 예전 가격을 회복하지 못한 곳도 많습니다. 이런 상황에서 대출 규제부터 시행하는 것은 일부 내 집 마련을 하려는 서민 입장에선 과도한 조치이며, 핵심지 집값을 억누르는 효과도 크지 않을 수 있습니다.”

지난 8·8 부동산 대책이 발표된 지 한 달이 다 됐으나, 서울 및 수도권 아파트 매매가격이 식을 줄 모르고 오르고 있다. 상황이 이어지나 정부가 수요 억제를 위한 대출 규제 카드를 만지작 거리고 있다.

최근 금융당국은 시중은행에 총부채원리금상환비율(DSR)을 보다 엄격하게 적용해 주택담보대출 한도를 축소하도록 권고했다. 정부가 뚜렷하게 부동산 규제책을 발표한 것은 아니지만, 시중은행들이 정부의 압박 속 주담대 및 전세자금대출 한도를 줄이기 시작하면서 사실상의 강도 높은 대출 규제 조치가 시행된 셈이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “우리나라의 대출 총량이 많다고 하지만 성격상 담보가치가 높은 주택담보대출이 대다수고, 그간 차주의 신용도 심사도 강화했기 때문에 방만하게 운영하지 않았다”며 “가계부채의 총량 만을 줄이기 위한 식의 대출규제 처방은 부동산 시장을 왜곡할 것”이라고 했다.

―정부가 대출 규제를 본격화하고 있다.

“지금의 대출 규제를 보고 있으면 전 정권인 문재인 정부 때가 생각이 난다. 당시 서울과 수도권을 규제 지역으로 분리하고 핵심지는 주택담보대출비율(LTV)을 기존 70%에서 40%까지 축소했다. 굉장히 강력한 규제였다. 그만큼 집값 오름세가 거셌기 때문인데, 당시에도 집값 오름세에 대응해 강력한 규제를 펼쳤으나 오히려 집값이 더 올랐다. 이번 정부의 대출 규제 조치도 마찬가지로 오르는 집값을 막기엔 역부족이라고 본다.”

―대출 규제책이 집값 상승을 잡는데 잘못된 처방이라고 평가한 이유는.

“우리나라는 다른 나라에 비해 가계부채를 잘 관리해 온 편이다. 가계부채가 위기란 이야기는 20년 전부터 나온 말이다. 그러나 정작 그 위기가 현실화한 적은 없다. 이는 우리나라 가계대출의 성격 때문이다. 대부분 서민이 대출을 받는 이유는 주택 구입 때문이다.

주택담보대출은 담보인 ‘집’의 가치를 꼼꼼하게 심사한다. 무분별하게 대출해주지 않았다. 집값이 크게 오른 전 정부에서는 지역별로 LTV를 조정해 차주에게 집값의 절반만 꿔줬고, 이번 정부 들어서는 연 소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율인 DSR을 차주별로 40%까지 강화하는 정책을 시행했다. 금리 변동에 영향이 없도록 금리를 더 높이는 ‘스트레스DSR’까지 시행했다. 집값은 계속 오르고 있기 때문에 담보가치가 하락할 염려도 없다. 대출 정책이 방만해서 수도권 집값이 오르는 것이 아니기 때문에 효과가 없을 것으로 예상하는 것이다. ”

―부동산 대출 규제가 시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 예상하는지.

“집값이 오른다고 대출을 규제한다면 매수세는 다소 주춤해질 수 있다. 하지만 지난 정부에서도 대출 규제를 강력하게 강화했음에도 불구하고 집값이 역대급으로 상승했다.

거래량은 줄었지만 일부 지역에서는 거래되는 건수마다 신고가를 기록했다. 서울의 집값이 오르는 이유가 따로 있다는 의미로 볼 수 있다. 지난 정부 때 저금리가 이어지다 이번 정부 들어 갑자기 금리가 확 올랐다. 갑자기 금리 수준이 높아진 것은 물론 앞으로 어떻게 변화할 지 불확실해졌다.

내 집 마련 계획을 세우는 실수요자와 부동산 투자 수요 모두 주춤할 수밖에 없었다. 하지만 올 상반기부터는 금리 수준이 예측가능해지면서 수요자들이 자금마련 계획을 세울 수 있게 됐다. 이전보다 매수세가 늘어나고 가격도 오르게 된 것이다. 투자 수요가 아닌 실수요자에 의해 시장 가격이 자연스럽게 오르고 있다. 현재의 상승세를 대출 규제로 쉽게 막기 어렵다고 보는 이유다.”

―하반기 수도권 부동산 시장을 전망한다면.

“대출 규제를 비롯해 집값 안정을 위한 정부의 8·8 부동산 대책 등 정책들이 현실화하기까지는 시간이 많이 걸리기 때문에 효과를 보기 어렵다.

현재 주택 시장의 상승세는 하반기에도 이어질 가능성이 있다. 그렇다고 문재인 정부 시절과 같은 집값 상승은 앞으로 다시 나타나기 어려울 것으로 예상한다. 앞으로는 서울과 수도권의 경우 선호 지역을 중심으로 양극화가 크게 벌어지는 식으로 집값이 오를 것이기 때문이다.

예전 호황기 때는 서울 아파트는 무조건 가격이 상승했지만, 지금은 그렇지 않다. 내 집 마련 수요자라면 집을 구입하려는 지역에서 학군이나 교통 접근성이 좋은 곳, 일자리가 많은 곳 등 수요가 몰리는 아파트를 눈여겨 봐야 한다.”

글=김리영 땅집고 기자