- 소형 수요 이탈, 중대형·실거주 중심으로 시장 구조 변화
- 규제·세금 부담 속 월세 강세…수익형 공식도 바뀌었다
서울 오피스텔 시장이 다시 주목받고 있습니다. 전국적으로 오피스텔 매매와 전세시장이 위축되는 모습이지만 서울만은 예외적인 흐름을 보이며 가격과 임대 수익 모두 강세를 보이고 있습니다.
다만 이런 흐름도 면적, 지역, 수요에 따라 선별적 상승 흐름을 보이고 있습니다.
소형 오피스텔은 시장에서 외면받는 반면에 중대형과 대형 오피스텔은 수요자들 발길로 강세를 보이고 있습니다.
아파트 규제 틈새에서 오피스텔을 ‘투자상품’으로 찾는 이들과 실거주를 위한 상품으로 오피스텔을 선택하는 수요까지 맞물리며 모처럼 서울 오피스텔 시장이 호조를 이어가고 있습니다.
오피스텔 시장…전국은 주춤, 서울만 상승
한국부동산원 통계에 따르면 지난해 4분기 전국 오피스텔 매매가격과 전세가격은 모두 하락세를 기록했습니다. 지방은 물론 수도권 일부 지역에서도 거래 위축과 가격 조정이 이어지며 위축된 흐름이 이어졌습니다.
하지만 서울만은 다른 흐름을 보였습니다. 지난 4분기 서울 오피스텔 매매가격지수는 0.30%를 기록해 전분기 상승률(0.11%)을 크게 웃돌았습니다. 평균 매매가격은 2억 원대에서 안정적으로 움직였습니다.
전세가격지수도 마찬가지입니다. 4분기 서울 오피스텔 전세가격지수는 0.15%로 전분기(0.07%)보다 상승 폭이 커졌습니다.
오피스텔 매매, 전세시장 모두에서 ‘서울 오피스텔’만 버틴 셈입니다.
오피스텔 소형은 외면… 전용 85㎡초과 대형으로 쏠린 수요
이처럼 지역에서는 서울과 기타 지역 간의 양극화가 심화된 가운데 면적별 상황도 양극화가 심한 상황이 이어졌습니다.
12월 전국 오피스텔 규모별 매매가격지수 변동률을 살펴보면 유일하게 전용 85㎡초과 구간이 높은 상승률(0.24%)를 기록했습니다. 가장 적은 면적 구간인 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔이 -0.12%로 가장 하락폭이 큰 것으로 집계됐습니다.
4분기로 비교 기간을 확대하면 상승, 하락폭은 더욱 벌어집니다.
4분기 전국 오피스텔 매매가격지수에서 전용 85㎡초과는 0.35% 상승해 0.37%하락한 전용 40㎡이하 구간과 대조를 이뤘습니다.
지난 12월 서울 전용 85㎡초과 오피스텔은 0.63% 상승했으며, 전용 40㎡이하는 0.08% 상승하는데 그쳤습니다.
오피스텔 가운데서도 아파트를 대체할 ‘주거용 상품’인 전용 85㎡초과가 강세를 보이고 있는 것입니다.
규제 강화가 만든 구조 변화
이처럼 대형의 독주 속에 소형 오피스텔이 상대적으로 부진한 것은 정책의 영향이 우선합니다.
오피스텔이 주택 수에 포함되며 세금 부담이 커졌고, 주택임대사업자 혜택이 줄어들었습니다.
결국, 소형 오피스텔 투자 수요가 감소하고 임대 수익만으로는 이들 소형 오피스텔을 가지고 가기 어렵게 됐습니다. 반대로 실거주가 가능한 면적과 입지를 갖춘 오피스텔은 아파트 규제의 대안으로 인식됐고, 실수요자들이 찾게 되면서 안정성이 커졌습니다.
또한 아파트 시장 규제 강화는 오피스텔 가격을 밀어 올리고 있습니다.
KB부동산에 따르면 1월 서울 오피스텔 매매가는 평균 3억 770만 원으로 3억원을 돌파했습니다. 이는 전국 평균(2억 6,274만 원)보다 높은 수준입니다.
한편, 한국부동산원에 따르면 월세 가격은 전국적으로 상승세가 이어지며 세입자들의 주거비 부담이 가중되고 있는 것으로 나타났습니다. 12월 전국 오피스텔 월세는 0.19% 상승했으며 서울은 0.25% 상승했습니다.
이처럼 매매가격, 월세가격이 상승하면서 오피스텔 시장이 불과 1~2년 전에 보다 상황이 나아진 것으로 평가되지만 주의도 필요하다고 전문가들은 지적합니다.
지금의 오피스텔 시장은 지역으로는 서울, 면적으로는 전용 85㎡초과에 국한된 호조세로 오피스텔 시장 전체로 해석하는 데는 무리가 있다는 것입니다. 그뿐만 아니라 현 정부가 다주택자에 대해 매우 경계하고 있는 상황에서 임대사업자에게 좋은 환경을 만들어 줄 가능성이 낮은 만큼 오피스텔 투자는 신중할 필요가 있다고 말합니다.
한 부동산 전문가는 “오피스텔 투자 붐이 다시 분다기보다는 아파트까지 총망라한 공급 시장이 위축되면서 일부 오피스텔들이 관심을 받는 것”이라면서 “정부가 부동산 시장 규제 기조를 유지할 것으로 보이는 만큼 오피스텔 옥석 가리기는 더욱 꼼꼼해야 한다”라고 말했습니다.
