서울 양천구 목동이 올해 들어 부동산 시장의 중심으로 떠오르고 있다. 목동신시가지 아파트는 토지거래허가구역(토허제)라는 규제에도 불구하고, 재건축 사업이 본격화되면서 집값이 연일 신고가를 경신하고 있다. 실제로 목동신시가지 1단지 전용 65㎡는 올해 1월 17억7000만원(2층)에서 5월 20억7000만원(9층)으로 3억원이 올랐고, 2단지 144㎡는 한 달 만에 2억4000만원이 뛴 33억3000만원에 거래됐다. 3단지 122㎡는 이전 최고가 대비 4억7000만원이 오른 28억7000만원에 팔렸다. 5월 셋째 주에만 목동신시가지 1~14단지에서 신고가 거래가 10건이나 쏟아졌다.
▶▶ 거래량 3배 폭증…매물 품귀, 집주인들 ‘버티기’ 돌입
올해 들어 목동신시가지 아파트 거래량은 390건으로, 지난해 같은 기간(137건) 대비 184.7% 급증했다. 거래가 활발해지면서 기존 매물이 대부분 소진됐고, 집주인들은 추가 상승을 기대하며 매물을 거둬들이는 분위기다. “신고가가 이어지면서 남은 매물 호가는 20억원 중반까지 올랐다”는 현지 중개업소의 설명처럼, 매수세가 강하게 유입되며 가격 상승을 견인하고 있다. 실제로 ‘평당 1억원’ 거래가 4월까지 30여 건을 기록해, 2024년 한 해(14건)보다 2배 넘게 늘었다.
▶▶ 재건축 속도전…‘종상향’ 해결로 기대감 극대화
목동신시가지 아파트는 2021년부터 토허제에 묶여 실거주 의무가 부여돼 갭투자가 불가능하다. 그럼에도 불구하고 재건축 추진이 본격화되면서 매수세가 몰리고 있다. 지난해 모든 단지가 안전진단을 통과했고, 올해 1~3단지의 ‘종상향’(2종→3종 일반주거지역) 문제가 해결되며 사업성이 크게 개선됐다. 6·8·12·13·14단지는 이미 정비구역 지정고시가 완료됐고, 나머지 단지들도 올해 내 지정고시가 예상된다. 이 같은 재건축 기대감이 집값을 밀어올리는 핵심 동력으로 작용하고 있다.
▶▶ 강남 3구도 재건축 단지 신고가 속출…서울 집값 상승 이끈다
목동뿐 아니라 강남 3구(강남·서초·송파)도 재건축 단지 중심으로 신고가 행진이 이어지고 있다. 강남구 개포동 ‘래미안블레스티지’는 반년 만에 1억9000만원이 올랐고, 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 117㎡는 55억원, 송파구 잠실동 ‘주공5단지’ 82㎡는 40억500만원에 각각 신고가를 경신했다. 강남 3구 재건축 아파트의 지난해 가격 상승률은 11.73%로, 일반 아파트(8.51%)나 서울 평균(5.57%)을 크게 상회했다. 올해 5월 넷째 주 기준 강남구 아파트값은 0.39%, 송파구 0.37%, 서초구 0.32% 상승해 서울 평균(0.16%)을 크게 웃돌았다.
▶▶ 매수세·공급 부족에 단기 급등…향후 변수는?
목동과 강남 3구의 재건축 단지는 매수세와 공급 부족, 사업성 개선 기대감이 맞물리며 단기적으로 집값이 급등하고 있다. 그러나 토허제, 실거주 의무, 대출 규제(DSR 3단계 시행), 매물 감소 등 시장을 제약하는 요인도 여전하다. 전문가들은 “재건축 단지의 윤곽이 대부분 완료되면서 최근 3개월간 신고가가 이어졌지만, 추가 상승에는 한계가 있을 수 있다”고 진단한다. 실제로 매물이 줄면서 단기적으로는 상승세가 이어지겠지만, 과열 시 매수세가 꺾일 가능성도 배제할 수 없다.
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