서울에서 “가장 안 팔린 아파트”는 이곳이다?

🏢 서울에서 가장 안 팔린 아파트, 이유는 뭘까?

서울 아파트 시장에서 미분양이 가장 많이 발생한 곳이 공개됐다.

서울 동대문구 이문동에 위치한 ‘이문아이파크자이’가

서울 전체 미분양의 12%를 차지하며 ‘서울에서 가장 안 팔린 아파트’라는 오명을 쓰게 됐다.

이 아파트는 총 931가구의 서울 미분양 물량 중

100가구 이상이 팔리지 않은 유일한 단지다.

한때 서울 아파트 시장이 뜨거운 관심을

받았던 것과 비교하면 다소 의외의 결과다.

도대체 왜 이 아파트는 거래가 이렇게 어려운 걸까?

📉 이문아이파크자이, 미분양 이유는?

이문아이파크자이는 1단지, 2단지, 3단지로 나뉘어 공급된 대단지 아파트다.

하지만 미분양이 집중된 곳은 3단지로, 이곳은 1·2단지와 달리 역세권이 아니며,

고도 제한으로 인해 타운하우스 형태로 지어진 점이 걸림돌로 작용했다.

🔹 역과의 거리: 1·2단지는 지하철역과 가까운 역세권 단지지만, 3단지는 상대적으로 멀리 떨어져 있다.

🔹 타운하우스 형태: 고도 제한으로 인해 일반적인 아파트보다 낮은 층수로 지어지면서 인기가 떨어졌다.

🔹 분양가 논란: 1·2단지보다 높은 분양가가 책정되며 가격 경쟁력이 약했다.

💡 한눈에 보기

✔ 3단지는 역세권이 아니라 접근성이 떨어짐

✔ 고도 제한으로 인해 낮은 층수의 타운하우스 형태

✔ 1·2단지보다 높은 분양가로 매력 감소

🏗 같은 단지지만 완전히 다른 환경?

‘이문아이파크자이’라는 같은 이름을 가지고 있지만,

실제로는 단지별로 완전히 다른 조건을 가지고 있다.

🔹 1·2단지는 대단지 아파트로 지하철과 가까운 입지 덕분에 수요가 높았다.

🔹 반면 3단지는 나홀로 단지로 개발돼, 접근성이 떨어지고 단지 규모도 작아졌다.

🔹 1·2단지와 입주 시기도 달라지면서 사실상 ‘전혀 다른 아파트’로 평가받고 있다.

결과적으로 같은 브랜드라도 입지와 개발 형태가 다르면

인기가 극명하게 갈릴 수밖에 없다는 것을 보여준 사례다.

💡 한눈에 보기

✔ 1·2단지는 역세권, 3단지는 비역세권

✔ 3단지는 단독으로 조성되어 접근성 불리

✔ 같은 브랜드지만 입주 환경이 전혀 다름

💰 분양가 논란, 과연 적절했을까?

이문아이파크자이 3단지는 1·2단지보다 높은 분양가가 책정되며 논란이 됐다.

보통 역세권이 아닌 지역에서는 분양가가 더 낮아야 하는데,

3단지는 오히려 비싸게 공급되면서 수요자들에게 외면받았다.

🔹 1·2단지는 비교적 합리적인 가격에 공급돼 순조롭게 분양이 이루어졌지만,

🔹 3단지는 상대적으로 높은 가격으로 책정돼 ‘가성비가 낮다’는 평가를 받았다.

🔹 결국, 같은 지역 내에서도 가격 차이가 크면 미분양이 발생할 수 있다는 현실을 보여준 사례가 됐다.

💡 한눈에 보기

✔ 비역세권이지만 높은 분양가 책정

✔ 1·2단지보다 가격이 높아 경쟁력 감소

✔ 가성비가 낮아 실수요자들에게 외면

🏡 고급화 전략, 오히려 독이 됐나?

3단지는 고급 타운하우스 느낌을 강조하며 차별화된 마케팅을 진행했다.

하지만 이러한 전략이 오히려 독이 됐다는 평가도 있다.

🔹 타운하우스 형태의 아파트는 수요층이 한정적이라 일반 아파트보다 인기가 낮을 수밖에 없다.

🔹 1·2단지가 일반적인 아파트 형태인 것과 달리, 3단지는 고급화 전략이 적용되며 실거주자들에게 부담이 됐다.

🔹 특히, 가족 단위보다는 1~2인 가구 수요가 높은 지역 특성상, 타운하우스 형태의 아파트가 맞지 않았다는 지적도 있다.

💡 한눈에 보기

✔ 타운하우스 형태는 수요층이 한정적

✔ 일반 아파트 형태보다 실수요자 선호도 낮음

✔ 고급화 전략이 오히려 분양 성공에 걸림돌

🏙 서울에서도 미분양이 나오는 이유

서울은 보통 수요가 많아 미분양이 거의 발생하지 않는 지역으로 알려져 있다.

하지만 이문아이파크자이 3단지의 사례는 입지와 가격,

주거 형태가 수요자들과 맞지 않으면 서울에서도 미분양이 날 수 있다는 점을 보여줬다.

🔹 입지가 가장 중요한 요소: 역세권과 비역세권의 차이가 극명하게 드러났다.

🔹 가격이 수요자들의 기대를 넘어설 경우 외면받는다: 비슷한 지역에서도 가격이 경쟁력 있는 곳이 선택받는다.

🔹 주거 형태 역시 고려해야 한다: 수요층과 맞지 않는 주거 형태는 실패할 가능성이 크다.

결국, 서울이라고 무조건 아파트가 잘 팔리는 것이 아니라,

입지·가격·구조가 조화를 이루지 못하면 미분양이 발생할 수밖에 없다는 점을 다시 한번 입증한 사례다.

💡 한눈에 보기

✔ 입지가 중요하다는 사실 재확인

✔ 비역세권 아파트는 가격이 낮아야 성공 가능

✔ 서울에서도 입지·가격·구조가 맞지 않으면 미분양 발생

🏗 앞으로의 전망, 해결책은?

이문아이파크자이 3단지는 앞으로 분양가 조정과 함께

입지적 단점을 보완하는 전략이 필요할 것으로 보인다.

🔹 분양가 인하 가능성: 미분양을 해소하기 위해 할인 분양이나 조건 완화가 이루어질 수도 있다.

🔹 교통 인프라 개선 기대: 향후 역세권 연장이나 교통 편의성이 개선되면 관심이 높아질 가능성이 있다.

🔹 주거 환경 개선 노력: 주변 생활 인프라와 시설이 추가적으로 확충된다면 장기적으로는 가치가 올라갈 수도 있다.

결국 입지적 한계를 극복할 수 있는 대책이 마련되지 않는다면 미분양 해소는 쉽지 않을 것으로 전망된다.

하지만 시간이 지나면서 주변 개발이 활성화되면 현재의 단점이 일부 보완될 가능성도 존재한다.

💡 한눈에 보기

✔ 미분양 해소 위해 분양가 인하 가능성

✔ 교통 인프라 개선되면 가치 상승 기대

✔ 주거 환경 개선으로 장기적인 변화 가능

📌 미분양, 다시 한 번 생각해봐야 할 문제

이번 사례는 단순히 ‘서울에서도 미분양이 날 수 있다’는 점을 보여주는 것 이상의 의미를 가진다.

단순히 브랜드 아파트라고 해서 다 잘 팔리는 것이 아니라,

소비자들이 원하는 요소를 제대로 반영해야 한다는 점이 중요한 교훈이 됐다. 🏡

앞으로도 미분양 사례가 점점 늘어날 가능성이 있는 만큼,

개발사들은 더욱 신중하게 시장을 분석하고 분양 전략을 세울 필요가 있어 보인다.

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