“멀쩡한 건물에 빈 상가 수두룩”…정부, 3기 신도시 상가 공급 계획 재검토

국토부 ‘신도시 상업용지 공급·관리 방안’ 연구 용역
전국 상가 공실률 10%대
범죄 악용되고 도심 쇠퇴 가속

임대인 모집 현수막이 걸린 신도시 상가 모습 [사진 = 연합뉴스]

정부가 신도시와 공공주택지구에 공급하는 상업용지를 축소하는 방안을 검토한다. 전국 상가 10곳 중 1곳이 비어 있는 것으로 나타났기 때문이다.

현행 공공주택지구 상업용지 계획 기준을 유지한다면, 3기 신도시 내 상가의 과잉 공급에 따른 범죄 악용, 도심 쇠퇴 등의 사회 문제로도 연결될 수 있다.

26일 국토교통부에 따르면 전국 상가 공실률은 최근 3년간 꾸준히 높아져 지난해 9%대를 벗어나 10.21%를 기록했다. 상가 면적이 모두 같다고 가정했을 때 10곳 중 1곳이 임차인 등 사용자를 구하지 못한 셈이다.

이에 국토부 공공주택추진단은 최근 신도시 상업용지의 공급 및 관리 개선방안 연구 용역에 착수했다. 이번 용역은 남양주 왕숙과 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시에 공급 예정인 상가 규모의 적정성을 살펴보기 위한 것이다.

최근 신도시의 상가 공급 자체는 감소하고 있으나 빈 점포는 계속해서 늘어나고 있다. 한국부동산원의 2024년 4분기 상업용부동산 임대동향 조사 결과를 보면 상가 공실률은 2022년 9.35%에서 2023년 9.92%를 기록한 뒤 지난해 처음으로 두 자릿수( 10.1)를 기록했다.

전국적으로 상가 공실 문제가 심화되고 있지만, 현재 3기 신도시의 상가 공급 기준은 2019년 공공주택지구의 상업용지 계획 기준을 적용하고 있다. 6년 사이 코로나19 사태가 발생하면서 소비 트렌드가 오프라인으로 온라인으로 옮겨가며 빈 점포가 급증하는 등 상가 공급 계획 수정이 불가피한 상황이 됐다.

현재 3기 신도시의 상업용지 비율은 0.8%로 1기 신도시 4.5%, 2기 신도시 1.91%에 비해 낮은 수준이다. 1인당 상업시설 면적인 ‘원단위’ 면적의 경우 3기 신도시가 1인당 8.6㎡로, 1기 신도시(1인당 11.4㎡)보다는 낮지만 2기 신도시(1인당 7.9㎡) 대비로는 높다.

2기 신도시에서는 대규모 상가 공실 사태가 발생했다. 남양주 별내·김포 한강·파주 운정 등 2기 신도시에서는 한때 상가 공실률이 30%에 육박했다. 공공주택지구 계획 수립 당시 상가 이용률 등을 고려하지 않은 채 상업용지 비중을 높인 점이 원인으로 진목됐다.

국토부는 이번 연구용역을 통해 공공주택지구 상업용지 계획이 적정한지 살펴본 뒤 3기 신도시 상가 공급을 조절할 예정이다. 또 이번 용역 결과를 바탕으로 현재 택지 개발 규모가 300만㎡ 미만일 경우 1인당 6~8㎡을 적용하는 상업시설 연면적 원단위 기준을 조정하는 방안도 살펴본다.

아울러 지역별 특성을 반영한 상업시설 수요 추정 가이드라인 수립 등 공공주택업무처리지침 개정안도 마련할 계획이다. 상가 과잉공급 방지 등을 위해 주상복합건축물의 주거 외 비율을 하향 조정하는 대책도 살펴볼 방침이다.