서울에 아파트가 많이 공급되면
부산의 아파트 가격이 내려갈까?

구미의 전세가가 올라간다고 해서 과천의 아파트 가격이 오를까? 그렇지 않다. 모두 각 지역의 주택 상황에 따라 결과가 달라지는 것이다.

최근 급격한 금리 인상과 언론, 유튜브, SNS의 지원 사격 으로 인해 전국의 매수, 전세 심리가 한꺼번에 얼어붙는 기현상이 나타났다. 하지만 앞서 말한 사례와 유사하게, 대구에 신규 아파트 공급이 쏟아진다 하더라도 전주의 부동산 시장이 침체될 이유는 없다.

전주는 현재 공급량이 상당히 부족한 지역이기 때문이다. 

그런데 왜 전주 부동산 시장은
2023년 상반기에
전혀 힘을 쓰지 못한 걸까?

바로 사람들의 심리가 전국적으로 침체되어 있기 때문이다. 부동산 시장은 지역별로 저마다의 사이클을 가지고 있으며, 지금처럼 모든 지역이 침체되는 것이 특수한 상황이라는 사실을 기억해야 한다. 

러시아-우크라이나 전쟁, 급격한 금리 인상, 경기 침체 등 현재의 자산 시장에 위기감을 불어넣는 변수들이 해소되면 그때 다시 사람들의 눈에 ‘공급이 부족한 지역’이 들어오기 시작할 것이다. 그렇다면 향후 부동산을 어떤 시그널을 체크해야하는지 살펴보자.

부동산은 전세 혹은
투자 유동성의 신호부터

수도권이든 지방이든 부동산은 어디부터 움직일까? 전세 또는 투자 유동성, 둘 중하나다. 물론 지금도 전세가가 유지, 선호되는 지역이 있다. 하지만 이는 일부 지역에 해당하는 이야기이며 앞서 언급한 금리, 전쟁, 경기침체 등 여러 요인들이 완화되면 다시 전세를 찾는 임차인들이 늘어날 것이다.

그렇다면 우리는 왜 전세를 체크해야할까? 예전과 달리 현재 전세 시장은 임차인이 전세 대출을 받아 들어오는 경우가 많다. 따라서 지금과 같은 급격한 금리 인상, 고금리 기조에서는 전세 대출 금리가 덩달아 오르는 상황을 맞이하게 된다. 그래서 임차인들은 높은 전세 대출 이자를 감당하기 어려워 전세가가 낮은 매물을 찾거나 월세로 눈을 돌리게 되고, 전세 수요가 줄어들면서 전세가가 낮아져 매매가와 전세가의 갭이 벌어지게 되면서 매매가가 하락하는 흐름이 지속되게 된다.

그렇다면 부동산이 다시 정상화되면
어떤 순서로 움직이게 될까?

사람들이 가장 선호하는 지역은 누가 뭐라 해도 수도권, 그중에서도 서울이다. 서울과 주요 지역은 누구나 바라보는 최고 입지이기 때문에 규제 완화 역시 가장 나중에 이루어질 것이다. 반대로 말하면 서울과 주요 지역의 규제 완화가 ‘바닥’에 가깝다는 의미다. 그때부터 바닥을 다지고 상승할 준비를 할 것이고, 이밖에도 금리 인하, 투자금 감소 등 몇 가지 시그널이 더해지면 시장은 다시 올라갈 것이다. 

그 순서는 지난 상승장처럼 서울 및 주요 지역 → 수도권의 나머지 지역 → 지방 대도시 → 지방 소도시 순으로 유동성의 온기가 퍼질 것이다. 이는 오랜 하락장을 겪고 바닥을 다진 후 올라가는 부동산 시장의 일반적인 모습이다.

따라서 이런 움직임은 참고 사항일 뿐이다. 설사 서울을 비롯한 주요 지역이 바닥을 다졌다 하더라도 여전히 해당 지역들은 막대한 투자금이 필요하다. 

하지만 지방은 다르다. 지방의 일부 지역은 2022년 하반기를 기준으로 이미 다주택자 규제가 완화되었으며, 금리의 움직임이 바뀐다면 전세와 매매의 갭이 줄어들면서 유동성이 빠르게 돌 것이다.

이렇게 시장에 다시 온기가 돌면 그동안 오르지 못했거나, 공급량이 부족한 소도시로도 유동성이 흘러들어갈 수 있다. 물론 서울이나 수도권의 주요 지역을 미리 선점한다면 좋겠지만 이 지역들은 소액으로는 접근이 불가능하다. 따라서 가장 먼저 움직일 만한 지방의 지역들을 선점하고, 그 뒤에 수도권으로 움직이는 전략을 구상해야 한다.

돈 없으면 투자도 못하나?
적은 투자금도 OK!
지방 부동산에 답이 있다
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