전세사기 이슈와 맞물려 임대계약이 종료됐는데도 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성을 우려하는 임차인이 늘어나고 있다. 이 때 '임차권등기명령'을 신청한 후 접수증을 전세대출보증기관에 제출하면 전세대출 기한을 연장할 수 있다. 대항력 확보를 위해 임차권등기 절차가 완료될 때까지 전입을 유지해야 한다.
보증기관이 주택금융공사(HF)와 서울보증보험(SGI)이면 임차권등기명령 신청 접수증 제출로 6개월 기한연장이 가능하다. 주택도시보증공사(HUG)일 경우 전세보증금반환보증 이행을 청구해 HUG보증금액을 반환받아 퇴거가 가능하며, 임차권등기 절차 지연 시 임차인 신용보호를 위해 2개월 연장 및 6개월 추가 연장할 수 있다.
14일 은행연합회가 전세대출보증기관과 함께 발표한 '전세대출 연장 관련 FAQ 사례집'에는 이 같은 내용이 수록됐다. 전세사기 피해 임차인에게 전세대출 연장 안내를 강화하기 위해 은행권은 이번에 마련한 사례집을 배포해 직원 교육 등에 활용할 계획이다.
임차인이 임차목적물에 계속 거주를 희망할 경우, 이용 중인 각 보증사별 조건에 부합하면 전세대출 기한연장이 가능하다. 다만 기한연장 과정에서 임차권등기명령 또는 임차보증금 반환 경매·소송 등을 요구할 수도 있다.
임대인의 연락두절 시에는 보증기관별로 기한연장 방법이 상이해 이용 보증기관에 문의할 필요가 있다. HUG는 우선적으로 2개월 연장 후 계속 연락두절 시 추가로 6개월 연장할 수 있도록 하고 있다. 임대인 사망 시에는 보증기간 만료일 다음날부터 4년 이내에서 연장이 가능하다.
임차목적물에 압류, 가압류 등 권리침해가 발생했을 때는 임차인의 대항력 상실 사유가 없고 우선변제권 순위가 대출실행시점과 동일하게 유지되고 있는 경우 기한연장할 수 있다.
임차권등기는 임차인이 임차목적물에서 전출하더라도 대항력 및 우선변제권 순위를 유지시켜주는 제도다. 그 자체로 임차보증금의 회수를 보장하지 못한다. 임차인은 임차권등기 후에도 임차보증금 반환소송, 강제경매참가 등 임차보증금 회수를 위한 법적 절차를 별도로 진행해야 한다.
임차권등기명령 신청 가능 시점은 주택임대차보호법상 임대차 종료 후이다. 묵시적 갱신이 이뤄진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날로부터 3개월이 경과한 경우 가능하다. 신청 시 필요한 서류는 임차권등기명령 신청서(법원 비치), 임차주택 부동산등기사항전부증명서, 임대차계약서, 주민등록등본, 임대차계약 종료 증빙서류다.
이 때 주민등록등본은 임대차계약 이후 신청 시점까지의 주소이력이 모두 나와야 한다. 임대차계약 종료 증빙서류는 형식의 제약이 없으나 임대차만기 6개월 이전부터 2개월 이전까지의 기간 동안 임대차계약 종료 의사표시가 돼야 한다.
임차인이 임대인에게 계약해지 통보를 했으나, 내용증명 우편물 반송 등 임대인에게 도달이 되지 않거나, 통보를 임대차 만기일로부터 2개월 이전까지 못한 경우도 있을 수 있다. 객관적으로 확인할 수 있는 방법으로 임대차 만기일로부터 2개월 이전까지 계약해지 통보를 하지 못한 경우에는 임대차계약이 묵시적으로 연장된 것으로 간주해 전세대출 연장이 가능하다. 만약 이사 등이 필요한 경우에는 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지해야 한다.
임대인 명의로 경매 또는 가압류가 접수된 경우 어떻게 대처해야 할까. 반환보증보험 가입 시에는 대항력 및 우선변제권을 잃지 않도록 유의하고 보증기관에 경매진행 사실을 통보해야 한다. 반환보증보험 미가입 시에는 대항력 및 우선변제권을 잃지 않도록 유의하고 개인상황에 따라 배당요구 등을 진행하되, 향후 배당금 수령 시 전세대출을 상환해야 한다.
지자체 협약 전세대출의 경우 임대인이 임차보증금 미반환 시 해당 지자체가 별도로 정하고 있는 기한 연장 요건 등이 충족돼야 하므로 해당 지자체 또는 협약 금융기관에 문의할 필요가 있다.
한편 은행연합회는 14일 전세사기 피해 임차인 지원 관련은행권 간담회를 개최하고 전세대출 연장이 원활히 이뤄질 수 있도록 일선 창구에 대한 교육 방안 등을 논의했다. 전세사기 피해 임차인에게 관련 정보를 정확하고 신속하게 제공하기 위해 전세피해지원센터 등 유관기관 간 연계를 강화한다는 방침이다.
은행연합회 관계자는 "은행권은 전세사기 피해자 연체정보 등록 유예, 국토부의 전세사기 방지를 위한 시범사업 참여 등 전세 사기에 대한 사회적 문제 해결에 적극적으로 동참할 계획"이라고 말했다.
Copyright © 블로터