허물고 새로 짓냐, 리모델링이냐…내 땅 '숨은 용적률'부터 확인을

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최근 서울 명동 관광특구 등 도심 일부 지역에서는 관광숙박시설을 도입하면 같은 땅이라도 이전보다 더 높은 건물을 계획할 수 있는 여지가 생겼다. 이는 도시관리계획을 변경해 기존 중심상업지역에서 통상 적용되던 용적률 상한 대비 약 1.3배 수준까지 완화하는 것이 가능해졌기 때문이다. 이처럼 같은 위치의 토지라도 용적률에 따라 계획 가능한 건축 규모는 달라질 수 있으며 건물 크기를 넘어 공간 활용 방식과 사업성 전반에까지 영향을 미친다.

용적률은 대지면적 대비 건축 가능한 연면적 비율이다. 100평 땅에 용적률 300%가 적용되면 연면적 300평, 400%라면 400평까지 계획할 수 있다. 수치상으로는 100평 차이에 불과해 보이지만 실제로는 한 층 이상을 추가로 확보하는 것과 같은 의미를 지닌다. 특히 상업용 건물은 임대 가능한 전체 면적이 늘어나면서 건물 활용 방식과 수익 구조에도 차이가 발생할 수 있다.

용적률 완화는 도심·상업지역에만 국한되지 않는다. 최근 정부와 지자체는 노후 주거지 정비를 촉진하기 위해 소규모 정비사업을 전제로 한 규제를 지난해 5월부터 3년간 한시적으로 완화했다. 제2종이나 제3종 일반주거지역에서 신축 또는 증축을 진행할 때 기존보다 50% 완화된 용적률을 적용받을 수 있도록 한 것이다. 이에 제2종일반주거지역은 200%에서 250%로, 제3종은 250%에서 300%로 상향돼 건축이 가능해졌다. 이외에도 공공기여나 특정 용도를 조건으로 한 인센티브 방식으로 용적률이 상향되기도 한다.

반대로 과거에는 허용됐지만 현재 기준으로 동일한 규모 건축이 어려워진 사례도 있다.

당시에는 적법하게 설계됐으나 이후 용도지역 변경이나 기준 강화로 인해 같은 용적률을 다시 적용할 수 없게 된 경우다. 이러한 상황에서는 철거 후 신축으로 짓기보다는 골조를 유지한 리모델링이나 대수선 방식으로 기존 용적률을 활용하는 선택이 유리할 수 있다.

감정평가 시에도 용적률은 중요한 검토 요소로 작용한다. 평가는 현재 건물 상태뿐 아니라 해당 토지가 제도적으로 허용하는 이용 가능 범위를 함께 살핀다. 이 과정에서 표준지나 거래 사례를 선정할 때 용도지역과 용적률이 유사한 경우를 중심으로 비교가 이뤄지며 필요하다면 개별 요인 보정에서도 반영된다.

다만 한시적 특례나 정책 인센티브에 따른 용적률 상향의 경우 실제로 허가를 받았거나 착공 등으로 실현 단계에 들어갔는지에 따라 평가상 의미는 달라진다.

이러한 이유로 용적률은 제도상 허용 여부만으로 판단하기보다 실제로 어디까지 구현 가능한지 살펴볼 필요가 있다. 적용 가능한 용적률을 확인할 때는 토지이용계획확인원을 통해 해당 필지의 용도지역을 먼저 검토해야 한다.

여기에 개별 지구단위계획이 적용돼 있다면 별도로 고시된 계획 내용을 함께 살펴볼 필요가 있다. 같은 용도지역이라도 지구단위계획에 따라 허용 용적률이나 용도가 달라질 수 있기 때문이다.

또한 일조권 사선 제한, 도로 조건, 건축선 후퇴 등 개별 규제가 겹칠 때에는 제도적으로 허용된 용적률을 전부 구현하지 못하는 경우도 발생한다. 용적률은 단순한 수치가 아니라 건축을 통해 실제로 구현될 수 있는 범위에서 의미를 갖는다. 따라서 용적률을 볼 때는 허용된 숫자보다 그 수치가 어떤 조건 아래에서 현실화할 수 있는지 함께 검토하는 접근이 필요하다.

[여승현 신한은행 부동산투자자문센터 팀장]