[Remark] 장마철 곰팡이 등 임대차 하자 빈번해
임대차에서는 집과 관련한 여러 가지 하자 때문에 임차인과 임대인 간 갈등이나 분쟁이 종종 일어나곤 합니다. 특히 집의 연식이 오래된 경우, 물리적 또는 기능적 하자로 인해 주거 생활에 불편을 겪거나 법적 분쟁의 원인이 되기도 합니다.
일례로 A씨는 6개월 전, 새로 임대차 계약을 맺었습니다. 해당 집이 회사 근처에 있기도 하고, 계약 당시에 보니 집도 깔끔해 A씨는 별 고민 없이 임대차 계약을 체결했는데요. 문제는 입주 후에 일어났습니다. 여름철 장마 기간에 집 곳곳에 곰팡이가 피기 시작한 것입니다.
다만 상태가 별로 심각하지 않다고 여긴 A씨는 나름 곰팡이 제거제와 에어컨 등으로 곰팡이를 줄여보고자 애를 썼습니다. 그럼에도 불구하고 집 안 곳곳에 누수와 곰팡이가 줄어들지 않자, A씨는 집주인 B씨에게 수리를 요청했습니다.
하지만, 예상과는 달리 집주인 B씨는 현재 집 상태가 별로 심각해보이지 않는다며 당장 수리를 거부했는데요. A씨는 수리를 안해줄 거면 계약을 해제해 달라며 집주인에 맞섰습니다. 이런 경우, A씨는 임대차 계약을 해제할 수 있을까요?
[Remark] 수리와 관련한 임대인/임차인의 의무란?
A씨처럼 임대차 계약 이후 집을 살다 보면 다양한 하자 문제가 생길 때가 많습니다. 이런 경우, 일부 세입자는 집수리를 누가 해야 하는지조차 정확하게 모르는 경우도 볼 수 있는데요.
민법 제623조에 따르면, ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 규정하며 임대인의 ‘관리’ 의무를 부여하고 있습니다. 또한, 민법 634조에서는 ‘임차물의 수리를 요하는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다’고 명시하는 등 임차인의 ‘통지’ 의무 또한 부여하고 있습니다.
게다가 임대인과 임차인 간 수선 의무는 대상에 따라 다르게 구분되기도 합니다. 대한민국 법원 매체 ‘법원사람들’의 보도에 따르면, 벽의 균열이나 누수, 보일러 고장 등 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선이나 기본적 설비 교체가 필요한 경우, 임대인이 수선 의무를 져야 한다고 전했는데요. 반면, 형광등이나 수전, 변기 등 임차 목적물의 사용⋅수익을 방해하지 않는 통상의 간단한 소모품의 경우에는 임차인이 수리해야 한다고 밝혔습니다.
[Remark] 집 주인이 수리를 안 해 준다면?
하지만, 앞선 A씨 사례처럼 집주인이 수리를 제대로 해주지 않을 경우 어떻게 해야 할까요? 임대인이 수선의무를 이행하지 않는다면, 민법 제626조에 따라 임차인이 수리비를 지급하고, 이후 그 비용을 임대인에게 청구하거나 앞으로 지급할 차임(월세)에서 공제할 수 있습니다. 또는 임차인이 차임 지급을 일부 또는 전부 거절할 수도 있습니다. ‘대법원 2016다227694 판결’에 따르면, 대법원은 임차인이 임차물의 보존을 위해 지출한 필요비를 지출한 경우 임대인이 상환해야 하며, 임차인은 지출한 필요비의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 판시했습니다.
이때 수리비를 돌려받기 위해서는 몇 가지 절차가 필요한데요. 먼저 임차인이 임대물과 관련한 어떤 수리가 필요한지, 요청서를 서면으로 보내야 합니다. 서면이 어렵다면 메신저나 문자 등으로 요청한 뒤, 해당 이미지를 캡처해 두길 권합니다.
만약 세입자가 수리를 직접 진행하기로 했다면 수리 전후 사진이나 영상을 촬영해 증거 자료를 남겨두도록 합니다. 또, 추후 소송이나 임대인에게 제출할 필요가 생길 수도 있으므로 집수리 전문가의 견적서 또는 소견서를 받아 놓을 필요도 있습니다.
[Remark] 임대물 하자에 따른 계약 해제, 과연 가능할까?
하지만, A씨처럼 임대물에 큰 하자가 있다면, 이를 빌미로 계약 해제를 할 수 있을까요? 결론적으로 말씀드리면 가능은 하지만, 실제로 계약 해제까지 이어지기란 매우 어렵다는 것이 정설입니다.
민법 제623조에 따르면, 임대인은 임대물을 임차인에게 인도하고 계약 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있습니다. 임대인이 이러한 의무를 게을리하면 임차인은 상당한 기간을 정해 이행을 촉구할 수 있으며, 그럼에도 의무 불이행 상태가 계속되면 계약을 해제할 수 있습니다.
하지만, 문제는 계약 해제가 말처럼 쉽지 않다는 것인데요. 법률방송뉴스의 2018년 ‘법률정보 쇼’ 기사에 따르면, 누수나 결로 발생을 이유로 임대차계약을 해제하려면 건물을 사용, 수익할 수 없을 정도에 이르러야 하는데, 일반적으로는 여기에 미치지 못하는 경우가 대부분이라 전했습니다. 게다가 외관상 나타난 누수나 결로를 통해 건물을 사용, 수익하지 못하는 부분을 법적으로 입증하기도 매우 어려운 일이라 하는데요.
게다가 만일 A씨의 사례와는 달리 임대인이 수리를 진행해 준 경우에는 계약 해지로 이어지기가 더 힘듭니다. 앞서 민법 제623조에서는 임대인의 의무 불이행 상태가 계속돼야 계약 해제가 가능하다고 명시했는데요. 집주인이 집을 수리하겠다고 약속하고 이를 실행에 옮겼다면, 임대인의 관리 의무 불이행 상태로 볼 수 없기 때문입니다.
[Remark] 처음부터 철저한 수선, 관리해 주는 집을 선택해야
그러므로 집을 구한다면 무엇보다 임대차 계약 체결 전, 집에 하자가 있는지 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다. 게다가 만일 수리가 필요하다면 임대인과 적절한 합의를 거친 후 계약을 진행하길 권합니다.
하지만, 무엇보다 임대인이 수선∙관리를 철저하게 해 주는 곳이라면 더 안심할 수 있겠죠. 이에 시중에서는 관리의 중요성을 들어 기업형 임대주택을 권하기도 합니다. 기업형 임대주택은 기업이 계약부터 주거 서비스에 이르기까지 직접 운영 및 관리를 진행하는 임대주거시설을 뜻하는데요. 대표적으로는 리마크빌, 에피소드 등이 있습니다.
그중 리마크빌 부산역은 종합부동산기업인 KT에스테이트가 직접 운영 및 관리를 책임지고 있어 세련된 내·외관과 우수한 편의시설 등으로 정평이 나 있습니다. 세대 내부에는 풀 퍼니시드 & 빌트인 시스템이 적용돼 뛰어난 주거 편의성을 자랑하며, 스카이라운지·피트니스·멀티룸 등 임대주택에서는 보기 드문 커뮤니티 시설이 장점으로 알려졌습니다.
게다가 리마크빌에서는 일반 개인 임대주택과는 달리 다양한 서비스를 제공한다는 점이 특징인데요. 이사 첫날 입주 청소는 물론이고, 24시간 직원이 상주하며 보안 및 주거 서비스를 제공해 편리하고 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다. 무엇보다 리마크빌에서는 전등 교체나 빌트인 가전 고장 등 살면서 생길 수 있는 생활 불편을 임대인이 처리해 주는 장점이 있습니다.
금일은 임대차 계약에서의 목적물 하자와 수리, 그리고 이를 해결하기 위한 다양한 방법 등에 관해 알아봤습니다. 임대차를 살다 보면 내 집이 아니다 보니 각종 하자를 해결하기가 쉽지 않은데요. 먼저 계약 전에 집이 문제가 없는지를 꼼꼼하게 확인하되, 하자가 생기면 소송이나 계약 해제까지 가기보단 당사자끼리의 적절한 조율과 합의로 풀어가는 것이 좋습니다. 혹은 리마크빌 등 기업형 임대주택처럼 애초에 주택 관리를 철저하게 해 주는 곳을 고려하길 권하겠습니다.
※ 본 포스팅에 나온 임대차 하자 및 계약과 관련된 내용은 참고용으로, 보다 구체적인 내용이나 상담은 변호사 등 전문가와 확인하시길 바랍니다.
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