공급 지연과 제도적 한계가 시장 불안정 초래
지방 시장 선택적 접근, 주택 소유 개념의 재정립 필요
최근 몇 년간의 흐름을 보면 금리 인상과 하락이 주택 시장에 얼마나 큰 영향을 미쳤는지 확인할 수 있습니다. 공급 정책의 한계, 지방과 수도권 간 격차, 그리고 부동산을 반드시 소유해야 하는가에 대한 본질적인 질문까지, 현재 한국 부동산 시장은 과거와 다른 차원의 도전에 직면해 있습니다.
리얼캐스트에서 프리즘투자자문 홍춘욱 대표를 만나 금리와 시장의 상관관계, 공급 정책의 한계, 지방 시장의 가능성과 제약, 그리고 부동산 소유 필요성에 대한 재고를 중심으로 현 부동산 상황을 들어봤습니다.
금리와 부동산 시장의 상관관계
제가 2022년에는 집을 팔아야 한다고 조언했고, 2023년에는 집을 사야 한다고 강조했습니다. 왜냐하면 금리가 오르면 주택 시장은 답이 없기 때문입니다.
우리나라는 과거 부유층만 집을 소유할 수 있던 시절이 있었습니다. 주택은행을 통한 제한적 대출 외에는 주택금융이 거의 불가능했기 때문에 서울에서 집을 가진 이들은 모두 현금 부자였습니다.
그러나 2000년대 이후, 특히 DJ 정부 시절 은행들이 기업대출 부실을 만회하기 위해 가계대출로 방향을 틀면서 상황이 달라졌습니다. 카드 사태 이후 부동산 담보대출이 은행의 안정적 수익원으로 자리 잡았고, 현재까지 지속되어 왔습니다.
이로 인해 한국 금융 시스템은 부동산 담보대출에 크게 의존하게 되었고, 금리가 부동산 시장의 가장 중요한 지표가 되었습니다. 금리가 내려가면 주택 보유에 따른 기회비용이 줄어듭니다.
예컨대 10억 원 주택을 보유할 경우 금리가 3%면 연 3천만 원의 이자를 포기해야 하지만, 금리가 1%면 그 부담은 1천만 원으로 줄어듭니다. 또한 주택담보대출을 이용하는 수요자 입장에서도 이자 부담이 줄어들어 더 나은 주택에 대한 선호가 생깁니다.
따라서 금리가 하락하는 국면이 형성되면 주택 시장은 필연적으로 긍정적인 방향으로 반응하게 됩니다.
공급 정책의 한계와 속도
금리 못지않게 중요한 요소는 공급입니다. 정부는 매년 수십만 호를 짓겠다고 발표하지만 실제 진행 상황은 순조롭지 않습니다.
과거 택지개발촉진법 시대에는 강제 수용을 통한 빠른 개발이 가능했지만, 지금은 민주주의 제도가 정착되면서 이해관계자들의 반발과 절차적 제약으로 시간이 오래 걸립니다.
대표적인 사례가 교산신도시입니다. 2018년 9.13 대책 당시 발표된 이후, 현장에 가보면 여전히 오래된 식당들이 붙여둔 안내문을 수년간 볼 수 있었습니다. 실제 이주가 완료되기까지 상당한 시간이 소요되었고, 시범 단지 분양까지는 무려 7년이 걸렸습니다. 과거 6개월 만에 아파트를 올리던 시대와는 전혀 다른 양상입니다.
그 과정에서 물가 상승까지 겹치면서 당초 평당 400~500만 원에 공급하겠다던 약속은 무너지고, 현실적으로는 평당 1천만 원대로 가격이 올랐습니다.
서울의 노후 주택 재건축·재개발을 통한 공급 확대가 필요하지만, 재건축 초과이익 환수제와 각종 규제가 여전히 유지되면서 속도는 더딘 상황입니다. 정치적 의사결정 역시 용적률 완화 등 실질적 대책보다는 지역 반발을 의식한 제한적 정책에 머물러 있습니다.
지방 시장의 가능성과 한계
수도권과 달리 지방 부동산 시장은 상황이 다소 다릅니다. 울산을 비롯한 남동해안 제조업 중심 지역은 입주 물량 감소와 산업 호황 덕분에 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 그러나 이러한 지역적 호조에도 불구하고 수도권과의 격차를 단기간에 좁히기는 쉽지 않습니다.
광주 상무지구, 대구 수성구와 경산 일대의 대규모 공급 사례에서 볼 수 있듯 지방은 상대적으로 땅이 많고 공급 여력이 풍부합니다.
반면 서울은 땅이 절대적으로 부족하고 규제도 심해 공급 속도가 따라가지 못합니다. 특히 혁신도시 사례를 보면 도시 외곽에 대규모 주택을 공급했지만 수요층의 눈높이를 맞추지 못해 가치가 제한적으로 형성되기도 했습니다.
결국 지방 부동산 시장은 공급이 제한되면서 소득 수준이 상승하는 지역에서 희소성이 생기는 곳만 주목해야 합니다. 그렇지 않은 지역은 대규모 공급에 따라 가격 상승이 제한될 수밖에 없습니다.
부동산 소유의 필요성에 대한 재고
마지막으로 중요한 질문은 “꼭 집을 사야 하는가”입니다. 한국 사회에는 여전히 평생 집 한 채는 있어야 한다는 정서가 강합니다. 그러나 이는 농경문화의 잔재에 불과합니다. 한국은 OECD 국가 중에서도 임대료가 상대적으로 저렴한 편에 속합니다. 전세와 월세 제도를 활용하면 다른 나라보다 훨씬 낮은 비용으로 안정적인 거주가 가능합니다.
따라서 반드시 집을 소유해야 한다는 고정관념에서 벗어나, 글로벌 분산 투자와 같은 대안적 자산 운용을 고려할 필요가 있습니다.
특히 주택 시장의 양극화가 심화되고 일부 상급지만 가격이 오르는 환경에서는 무턱대고 주택을 매입하는 것이 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 소득 수준, 금융 환경, 지역별 특성을 종합적으로 고려해 신중한 접근이 필요합니다.
[주의] 상기 기사는 유튜브 채널 ‘리얼캐스트TV’ 인터뷰 내용을 기반으로 정리한 것으로 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 9월 15일입니다.
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