한남뉴타운 전 구역 속도전···한남4구역 분양가 ‘주목’
한남4구역 조합원 분양가 추정액 26억원대···한남2구역보다 6억원 높아
“분양가만으론 판단 어려워”···감정평가액·비례율 변수 부각
[시사저널e=김희진 기자] 서울 한강변 핵심 재개발 사업지로 꼽히는 한남뉴타운 사업이 전 구역에서 속도를 내고 있다.
14일 정비업계에 따르면 서울 용산구 한남뉴타운 구역 중 비교적 사업 진행 속도가 더뎠던 한남5구역이 조합설립인가 이후 14년 만에 지난달 용산구청으로부터 사업시행계획 인가 및 고시 예정일을 통지받았다.
한남뉴타운 내에서 사업 속도가 가장 빠른 한남3구역은 이주를 마치고 지난해 2월 말부터 본격적인 철거 단계에 들어갔으며 올해 5월 말까지 철거 마무리를 목표로 하고 있다. 한남2구역은 지난해 7월 관리처분계획 인가를 받고 올해 1월부터 이주가 진행 중이다.
한남4구역은 지난해 11월 사업시행인가를 획득하며 8부 능선을 넘었고 현재 삼성물산으로 시공사 선정을 완료하고 관리처분계획 인가를 준비하는 단계다. 한남뉴타운의 마지막 퍼즐인 한남1구역은 지난해 2월 신속통합기획 후보지로 선정된 후 올해 하반기 정비구역지정을 목표로 사업을 추진 중이다.
이처럼 한남뉴타운 전반의 사업 추진에 속도가 붙는 가운데 최근 공개된 한남4구역 조합원 분양가 추정액이 시장의 관심을 끌고 있다. 한남4구역 전용 84㎡ 조합원 분양가 추정액은 26억원 초반대로 책정된 것으로 알려졌다. 이는 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가가 최대 19억원 후반 수준이었던 한남2구역보다 약 6억원 높은 수준이다.
같은 한남뉴타운 내에서도 이처럼 분양가 차이가 나는 데에는 공사비 상승 이슈가 크게 작용한 것으로 분석된다. 최근 정비사업 시장 전반에서 공사비 인상 압박이 커지는 가운데 한강변 핵심 입지 프리미엄까지 더해지며 분양가가 빠르게 높아지고 있다는 분석이다.
한남4구역 공인중개소 관계자는 "최근 정비사업 시장 전반에서 공사비가 빠르게 오르면서 구역별 분양가 차이도 커지는 분위기"라며 "한남2구역은 공사비가 평당 700만원 후반대 수준에서 계약됐지만 한남4구역은 940만원 수준으로 결정되면서 조합원 분양가에도 이런 비용 부담이 반영될 수밖에 없다"고 말했다.
한남4구역의 조합원 분양가를 두고 시장에서는 평가가 엇갈리고 있다. 전용 84㎡ 기준 26억원대라는 가격이 다른 한남뉴타운 구역과 비교해 확연히 높은 수준인 만큼 조합원 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다.
다만 정비업계 일각에서는 실제 조합원들의 분담금 규모를 판단하려면 분양가뿐 아니라 종전자산 감정평가액과 비례율 등을 함께 고려해야 하기 때문에 단순히 분양가만으로 단언하기 어렵다는 시각도 제기된다.
조합원별 권리가액에 따라 최종 부담 규모가 달라지는 만큼 단순히 분양가 수준만으로 조합원 부담 증가를 단정하기는 어렵다는 설명이다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "조합원 분양가가 높다고 해서 실제 조합원 부담이 반드시 커진다고 보기는 어렵다"며 "한남4구역도 조합원 분양가만 놓고 보면 높은 수준으로 보이지만 다른 구역보다 감정평가액이 높은 편이고 비례율과 권리가액 등을 함께 반영하면 실제 조합원들이 부담하는 분담금은 다른 구역과 큰 차이가 나지 않을 가능성이 있다"고 설명했다.
한남4구역 재개발조합 관계자는 "현재 공개된 조합원 분양가는 사업시행인가 당시 기본설계를 기준으로 산정된 금액으로 아직 최종 확정된 단계는 아니다"라면서 "현재는 기본설계 기준으로 분양 신청이 진행된 상태이며 향후 삼성물산이 제시한 대안설계를 반영해 사업시행계획 변경과 재분양 신청이 이뤄질 경우 금액에도 변동이 생길 수 있다"고 말했다.
이어 "대안설계가 적용되면 사업성이 개선되면서 비례율이 더 높아질 것으로 기대하고 있다"며 "조합원 분양가가 현재 수준을 유지하더라도 비례율 상승에 따라 실제 조합원 부담은 낮아질 수 있을 것으로 보고 있다"고 덧붙였다.
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