서울 성동구 성수동 일대에서 노후 단독·다가구 주택이 수십억 원에 거래되는 현상은 실제로 지속되고 있다.
다만 이는 일반적인 주택 가격 상승이라기보다, 성수전략정비구역 중심의 재개발 기대가 반영된 토지 가치 프리미엄이 크게 작용한 결과로 보는 것이 정확하다.
해당 지역은 서울숲과 한강 인접 입지, 대규모 재개발 계획, 그리고 토지거래허가구역 지정 등으로 인해 실거주 목적과 투자 목적이 동시에 얽혀 있는 구조이며, 매물 희소성이 가격 형성에 직접적인 영향을 주고 있다.
성수전략정비구역 일대에서는 1980~1990년대에 지어진 노후 단독주택이나 다가구 건물이 실제로 20억~50억 원 이상에 거래되는 사례가 존재한다.
일부 대지면적이 큰 필지의 경우 50억 원을 넘는 거래도 나타난다.
이러한 가격은 건물 자체의 가치라기보다, 향후 재개발 이후 아파트 단지로 전환될 때의 개발 기대 가치가 반영된 토지 가격 성격이 강하다.
즉, 현재 상태의 주거 가치가 아니라 미래 개발 가치가 가격을 결정하는 구조다.
성수동 전반이 평당 1억~2억 수준으로 형성된 것은 아니며, 이는 전략정비구역과 서울숲·연무장길 인접 핵심 구역에서 나타나는 제한적인 가격 수준이다.
실제로는 구역별 편차가 매우 크며, 재개발 핵심 구역과 일반 주거·준공업 지역 간에는 가격 차이가 크게 벌어져 있다.
따라서 성수동 전체가 초고가 시장이라는 해석은 사실과 다르다.
성수동 시장은 거래량이 많은 일반적인 활성 시장이라기보다, 매물이 매우 제한된 상태에서 특정 조건을 만족하는 거래만 성사되는 구조에 가깝다.
토지거래허가구역 지정으로 인해 전세 활용이나 대출 활용이 제한되는 경우가 많고, 이로 인해 실제 매수자는 현금 비중이 높은 수요층으로 제한된다.
결과적으로 거래는 많지 않지만, 성사되는 거래는 높은 가격대에서 형성되는 특징이 있다.
성수동 일부 핵심 구역에서는 평당 거래 단가가 강남 일부 비핵심 지역이나 구축 단지를 상회하는 사례가 존재한다.
강남 핵심 재건축 지역과 비교할 경우 여전히 가격 구조와 안정성 측면에서 차이가 존재하며, 성수동은 특정 구역 중심으로 가격이 급격히 형성되는 집중형 구조를 보인다.
현재 성수동 시장은 과거처럼 전 구역이 빠르게 상승하는 급등 국면이라기보다, 재개발 기대 가치가 이미 상당 부분 가격에 반영된 상태에서 개별 필지 중심으로 거래가 형성되는 단계다.
핵심 구역은 높은 가격 수준을 유지하고 있지만, 전체 시장은 구역별 편차가 크게 벌어지며 안정화와 분화가 동시에 진행되고 있다.
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