[Remark] 서울 아파트에는 왜 좁은 방이 있을까?
서울 아파트 모델하우스에 가서 확장형 모델을 보게 되면 유독 작은 방이 눈에 띄는 경우가 있습니다. 이런 현상은 특히 서울에서 2008년 이후에 지어진 아파트에서 흔히 눈에 띄는데요. 그 이유는 바로 서울시가 현재 시행 중인 발코니 면적 제한 규정 때문입니다.
서울시에서 짓는 공동주택 등은 서울시 건축물 심의 기준에 따라 설계해야 합니다. 그중 제23조 제2항에 따르면, ‘공동주택의 각 세대별 각 외부 벽면 길이 또는 발코니가 설치되는 벽면의 전체 면적의 30%는 발코니 설치를 지양’하라고 명시돼 있습니다. 일례로 외벽 길이가 총 20m라면 14m까지만 발코니 설치를 허용하는 것이죠. 이는 서울시가 외관을 다양화하기 위해 만든 규정으로 2008년 이후 분양 아파트부터 적용되고 있습니다.
해당 규제로 인해 서울시 아파트는 타 지역 일반 아파트와 비교해 아파트 서비스면적이 30% 줄어들게 됩니다. 다만 확장이 불가능한 오픈 발코니인 경우와 우수디자인 공통주택으로 인정받는 경우 등 예외조항에 따라 해당 규제를 완화받을 수도 있는데요. 그중에서도 서초구 반포동 반포주공1단지(3주구) 재건축 단지의 경우, 우수디자인으로 인정받아 발코니 면적 삭제 비율을 완화 받기도 했습니다.
[Remark] 실면적 감소... 경제적 효과로 따지면?
일반적인 전용면적 84㎡ 아파트의 경우, 발코니 면적은 32~38㎡ 정도입니다. 3면 발코니 같은 특화 설계를 적용하면 최대 50㎡ 이상까지 늘어나는 경우도 있는데요. 일례로 킨텍스 원시티 84㎡는 아파트 서비스면적이 최대 57㎡에 달했습니다.
하지만, 서울 아파트에는 발코니 면적 제한 규정이 있기 때문에 여기서 30%가 감소합니다. 예컨대 여타 지역의 아파트서비스면적이 37㎡이라면, 서울에서는 약 11㎡가 줄어든 26㎡만 남는 것이죠. 평형으로 환산하면 3.3평 정도로, 작은 방 하나가 사라지는 셈입니다.
이를 돈으로 환산하면 어떻게 될까요? KB부동산 월간시계열에 따르면, 3월 기준 서울 아파트 1㎡당 평균매매가격은 1540만7000원입니다. 여기서 11㎡가 삭제 규정에 따라 실사용 면적에서 제외된다면 약 1억7000만원을 손해본다는 가정을 세울 수 있습니다.
실제 하나금융경영연구소가 2023년 발표한 ‘35평같은 25평의 마법, 발코니의 경제학’ 보고서에 따르면, ㎡당 600만원인 아파트를 기준으로 발코니 면적이 15㎡에서 45㎡로 30㎡ 늘어날 경우, 주택 가치가 1억4500만원 늘어난다고 전했습니다.
[Remark] 발코니 삭제 프리패스권, 우수디자인 공동주택 선정
상황이 이렇다 보니 발코니 규제를 피하기 위해 노력하는 분양 단지들이 많습니다. 앞서 언급했듯 오픈 발코니를 도입하거나 서울시 우수디자인 공동주택으로 선정되면, 발코니 규제 완화를 적용 받을 수 있는데요. 특히 우수디자인 공동주택의 경우, 발코니 삭제 적용이 면제됩니다.
일례로 지난 2012년 분양한 송파구 ‘위례신도시 송파 푸르지오’가 서울시 최초로 우수디자인 공동주택으로 선정돼 발코니 삭제를 피할 수 있었는데요. 이 외에도 송파구 ‘송파 위례 아이파크’, 금천구 ‘롯데캐슬 골드파크’, 강남구 ‘래미안 루체하임’, ‘청담 르엘’ 등이 우수디자인으로 선정된 바 있습니다.
지금까지 서울시의 발코니 면적 제한 규정과 관련한 내용을 정리해 봤습니다. 발코니 면적이 증가할수록 확장에 따른 실사용 면적이 증가하기 때문에 아파트서비스면적의 여부가 내 집 마련 시 중요한 부분 중 하나인데요. 서울시의 경우, 발코니 면적 제한 규정이 있지만, 오픈 발코니 또는 우수디자인으로 선정된 아파트의 경우, 해당 규제를 피해갈 수 있으니 향후 내 집 마련을 준비하는 분이라면 참고하시길 바라겠습니다.
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