연말까지 집값 어떻게 될까…“당분간 관망세, 급락장은 없을 것”

금리인하효과 이미 선반영
전세대출 DSR적용 여부 등
추가대출 규제에 향방 달려
똘똘한 한채·신축 선호는 지속

대출 규제 여파로 서울 아파트 거래량이 줄고 매물이 쌓여가자 전문가들 대부분은 당분간 수요자들 관망세가 짙어지면서 한동안 집값 상승이 소강상태를 보일 것으로 예측했다.

다만 한국은행의 기준금리 인하와 함께 수도권 신축 주택 공급이라는 변수가 있는 만큼 급락장은 오지 않을 것으로 내다봤다. 전반적으로는 약보합세 또는 보합세를 보이면서도 수요가 꾸준한 강남의 신축과 속도가 빠른 재건축 단지의 경우, 소폭 상승세를 보일 것이라는 예측이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “지금은 금리인하와 대출규제가 서로 어느 쪽이 더 영향이 셀 것인지 시장에서 시소게임을 하고 있는 중”이라며 “금리인하의 경우 지난 7~8월 급등기에 선반영이 이미 많이 됐다”고 말했다. 박 위원은 “지금은 대출규제 영향이 크고 정부가 추가로 제재도 가능하기 때문에 당분간 조정장은 피할 수 없을 것”이라고 말했다.

앞서 금융당국은 지난 8월 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 범위를 전세대출이나 정책금융 등으로 확대하거나, 은행권의 주택담보대출 위험가중치 상향 등을 추가 조치로 검토한다고 밝힌 바 있다. 또 내년 하반기로 미룬 3단계 스트레스 DSR의 조기 시행, 특정 지역 부동산 가격 급등에 대응할 수 있는 핀셋규제 추가 제도화 등도 검토 대상으로 알려졌다.

스트레스 DSR 3단계가 시행되는 등 대출규제가 더욱 강화되는 게 변수로 꼽힌다. 송승현 도시와 경제 대표는 “금리 인하가 단행된다고 해도 대출 규제가 세질 수 있다”며 “상승도 하락도 가파르지 않은 관망세가 이어질 가능성이 크다”고 예상했다.

하지만 전문가들은 큰 폭의 가격하락이 있었던 지난 2022년 같은 조정장은 오지 않을 것으로 봤다.

최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 “실수요자 입장에서 대출 규제가 부정적이라 거래가 둔화되고 있다”면서도 “연말까지 보합세를 유지할 뿐 가격 하락세를 보이진 않을 것”이라고 밝혔다.

연말까지 오히려 소폭 오를 것이란 분석도 있었다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “이사철이 도래한 데다 금리 인하가 또 다른 변곡점이 될 가능성은 있다”며 “집값이 급격히 오르진 않겠지만 1~3% 소폭 상승할 순 있다”고 예상했다. 서울 아파트 전셋값이 71주 연속 상승하는 것도 집값을 자극하는 요인이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전세가격 상승은 매매가격에 연동될 수밖에 없다”고 설명했다. 그는 이어 “선호도가 높은 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)은 대출 규제 효과도 제한적일 것”이라며 “거래가격이 완만하게 오를 가능성이 크다”고 평가했다.

이런 와중에 똘똘한 한 채와 신축 선호 현상은 더욱 심해질 것이란 게 공통된 의견이었다. 수도권 주택 공급 부족현상이 여전하기 때문이다. 부동산R114에 따르면 수도권 아파트 입주예정물량은 올해 16만 9996건에서 내년에 12만 8734건, 2026년에 7만 3575건으로 확 줄어들 전망이다. 최 센터장은 “내년 하반기까지 공급 리스크가 갈수록 커진다”며 “당분간 집값이 소강상태가 되더라도 장기적인 안정세를 보이려면 결국 공급외엔 답이 없다”고 말했다.