[Remark] 강북 재건축 최대어 ‘미미삼’ 정밀안전진단 통과
서울 노원구가 정부의 규제완화 영향으로 재건축 추진이 빨라지고 있습니다. 그 중 강북 재건축 ‘최대어’로 불리는 노원구 월계동 시영아파트, 일명 ‘미미삼(미성·미륭·삼호3차)’이 최근 정밀안전진단을 통과해 화제가 되고 있습니다.
안전진단은 재건축 사업을 위한 첫 번째 절차로, 예비안전진단, 정밀안전진단, 적정성 검토 총 3단계에 걸친 안전진단을 모두 통과해야 재건축을 진행할 수 있습니다. 미미삼은 지난 2021년 예비안전진단을 통과했으며, 이번 정밀안전진단에서 E등급을 받아 적정성 검토를 거치지 않고 최종 재건축이 확정된 것입니다.
미미삼은 지난 1986년, 1987년에 걸쳐 준공된 총 32개동, 3930가구의 대단지로, 대지 지분이 넓은 편이어서 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있는데요. 특히나 인근 광운대역에 GTX-C가 지나갈 예정이고, 동북선 월계역도 개통을 앞두고 있어 높은 미래가치로도 주목받고 있습니다.
[Remark] 상계주공3단지, 하계장미도 줄줄이 통과… 정부의 규제 완화 영향
미미삼에 앞서 상계주공3단지도 지난 5월 정밀안전진단을 최종 통과했습니다. 미미삼과 같이 정밀안전진단 결과 재건축 확정 등급인 ‘E등급’을 받은 것입니다. 1987년 준공된 상계주공3단지는 총 2213가구 규모의 대단지 아파트로, 지하철 4호선∙7호선 노원역 초역세권 단지인데다 1호선 창동역도 도보로 이용할 수 있는 단지라 상계주공 16개 단지 중에서도 알짜 단지로 꼽힙니다.
이 외에도 지난 1월에는 상계주공 1·2·6단지와 상계한양아파트가, 2월에는 상계미도와 하계장미아파트가 안전진단 기준을 통과해 재건축을 확정 지었습니다. 이에 따라 노원구에 있는 여타 노후 아파트들도 줄줄이 안전진단 통과를 향해 박차를 가할 것으로 예상되는데요. 노원구청 보도자료에 따르면, 2022년 12월을 기준으로 노원구에서 안전진단을 추진하는 아파트는 모두 38개 단지에 이릅니다.
이렇게 올 들어 노원구에서 안전진단 기준을 통과해 재건축 첫 단계를 넘긴 단지들이 속속 등장하는 이유는 정부의 재건축 안전진단 규제 완화 덕분입니다. 정부는 지난해 12월 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’에 따라 구조안정성을 50%에서 30%으로 낮추고 주거환경 점수와 설비 노후도 점수를 각각 15%, 25%에서 모두 30%으로 확대했습니다.
이에 따라 구조 안전에 심각한 문제가 없어도 주차 부족, 층간소음, 노후 배관 등으로 인해 불편함이 크다면 재건축이 가능해졌습니다. 특히 과거 조건부 재건축 판정을 받았다 하더라도 변경된 개정안에 따라 재건축 안전진단 규제 완화를 소급 적용받을 수 있어 올 초 안전진단을 줄줄이 통과한 단지들이 늘어나고 있는 것입니다.
[Remark] 재건축 속도내자 아파트값∙거래량도 상승세
이렇게 노원구 일대 재건축 사업이 속도가 나기 시작하자 재건축 호재가 있는 단지들을 중심으로 매매가격도 상승세를 타고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 앞서 정밀안전진단을 통과한 미륭미성삼호3차 전용 51.48㎡는 올해 5월 6억7000만원(5층)에 실거래됐습니다. 동일 평수가 1월 5억8500만원(14층)에 실거래된 것과 비교하면 단기간에 8500만원이 올랐습니다.
상계주공6단지 전용 58.01㎡의 경우에도 정밀안전진단을 최종 통과하기 전인 지난해 12월까지만 해도 중개거래가 기준으로 최고 5억5000만원(3층)까지 실거래가 됐었는데요. 1월 정밀안전진단 통과 이후 집값이 꾸준히 상승하면서 지난 5월 6억5000만원(10층)에 실거래됐습니다.
노원구 아파트 거래량도 눈에 띄게 늘어나고 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 올 4월 노원구 아파트의 매매거래량은 180건으로 집계됐습니다. 지난해 8월 41건으로 떨어졌다가 올 2월 176건으로 100건대를 회복했고, 3월에는 206건으로 200건을 넘기기도 했습니다. 재건축이 확정된 단지가 늘어날수록 거래량은 더욱 늘어날 전망입니다.
[Remark] 재건축 단지 투자 전 고려해야 할 것은?
노원구에서 안전진단을 추진하는 단지는 38개 단지지만, 향후 더 늘어날 것으로 보입니다. 2022년 12월 기준으로 노원구는 30년 이상 경과된 아파트가 45개 단지, 6만7000여 가구지만 2030년이 되면 119개 단지, 약 10만9000가구에 이르기 때문입니다. 이는 노원구 전체 아파트의 88.4%를 차지하는 숫자입니다.
한편, 노원구에 재건축 안전진단을 통과하는 단지가 속속 등장하면서 투자를 고민하는 이들도 지금보다 늘어날 것으로 보입니다. 하지만, 재건축 아파트의 미래 가치만 보고 투자하기엔 여러 가지 고려해야 할 점이 많은데요.
우선 안전진단 통과는 재건축의 첫 단계에 불과하기 때문에 자칫 목돈이 오랜 기간 묶일 수 있습니다. 실제 안전진단 통과 후 입주까지 최대 10년 이상 걸릴 수 있기 때문입니다. 재건축 진행 중 여러 가지 이유로 사업이 멈추거나 진행이 더딜 수 있다는 점도 감안해야 하고요. 또, 노원구 재건축 아파트들은 대개 중층이 많아 향후 추가분담금 등 사업성 예측도 잘해야 하며, 재건축 추진 단지가 한꺼번에 몰리고 있는 만큼 옥석 가리기도 중요할 것으로 보입니다.
지금까지 서울 노원구 재건축 아파트 현황을 살펴봤습니다. 노원구는 교육, 교통, 생활인프라 등이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 좋지만, 오래된 아파트가 많아 다소 주거 선호도가 떨어졌던 것이 사실입니다. 하지만, 이번 정부의 재건축 완화에 가장 수혜를 받는 지역으로 떠올랐는데요. 재건축에 관심 있는 분이라면 시간이 오래 걸리는 사업인 데다 다양한 변수가 있는 만큼 묻지마 매수보다는 사업성, 입지 등을 잘 파악해 투자하시길 바라겠습니다.
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