서울 아파트값이 역대 최장 기간 상승 기록을 갈아치우는 동안, 시장 내부에서는 묘하고도 뚜렷한 균열 조짐이 감지되고 있습니다.
서울 전체의 표면적인 집값은 여전히 우상향 곡선을 그리고 있지만, 그간 시장의 최상단을 이끌어왔던 강남3구 초고가 단지들은 오히려 내림세로 돌아섰기 때문입니다.
반면 이 사이로 비강남권의 중저가 단지들이 바톤을 이어받으며 서울 주택시장의 중심축이 급격하게 재편되는 이중적인 국면이 연출되고 있습니다.
한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 장기간 연속 상승하며 역대 최장 기간 오름세 기록을 경신했습니다.
하지만 상승의 속도를 들여다보면 완전히 다른 이야기가 펼쳐집니다.
주간 단위 상승률은 눈에 띄게 둔화 흐름을 그리며 5주 연속 오름폭이 쪼그라들었습니다.
집값 지표 자체는 여전히 플러스 영역에 머물러 있으나, 시장을 밀어 올리던 매수세의 연료가 빠르게 소진되고 있음을 뜻합니다.
시장에서 수십억 원을 호가하는 초고가 거래가 완전히 자취를 감춘 것은 아닙니다.
주요 초고가 단지에서는 여전히 최고가 경신 사례가 포착됩니다.
그러나 개별 거래의 화제성과 달리 강남3구의 거시 지표는 일제히 하향 조정을 받고 있습니다.
압구정과 대치동을 품은 강남구를 비롯해 송파, 서초까지 일제히 약세로 돌아아서며 고가 주택 밀집 지역의 가격 방어선이 흔들리는 이례적인 현상이 빚어지고 있습니다.
실수요와 투자 수요의 이동은 거래량 데이터에서 더욱 극적으로 나타납니다.
서울 전체 아파트 매매 거래량이 이전 대비 큰 폭으로 반토막 수준 대폭 감소한 가운데, 전체 거래에서 강남3구가 차지하는 비중 역시 한 자릿수 추락을 기록했습니다.
고가 주택을 겨냥한 강도 높은 대출 및 세제 규제의 압박 속에서, 자산가층의 진입이 뜸해진 반면 상대적으로 가격 장벽이 낮은 주택 유형으로 수요가 이동하는 체질 개선이 진행 중입니다.
강남권의 부진 속에서도 서울 전체 집값이 마이너스로 떨어지지 않는 이유는 비강남권 중저가 지역의 탄탄한 순환매 덕분입니다.
성북구, 서대문구, 동대문구, 노원구 등을 중심으로 서울 평균을 웃도는 상승세가 이어지며 하락분을 메우고 있습니다.
강남이 숨 고르기에 들어간 사이 외곽과 도심 중저가 지역이 서울 전체의 지수를 떠받치는 풍선효과 성격의 상향 평준화 장세가 펼쳐지고 있습니다.
실거래가 지수 누적치나 장기 우상향 통계만 믿고 서울은 무조건 오른다고 외치던 공식은 이제 통하지 않는 시점에 이르렀습니다.
100억 원에 육박하는 초고가 거래가 터져 나오는 동시에 강남 핵심지의 집값이 힘없이 미끄러지는 현상이 공존하고 있습니다.
결국 현재의 서울 주택시장은 일괄적으로 오르는 단일 시장이 아니라, 자금력과 규제 민감도에 따라 초고가 시장과 중저가 시장이 완전히 따로 노는 거대한 양극화의 터널을 지나고 있습니다.
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