경북 포항시 상생근린공원 민간공원조성 특례사업으로 들어서는 '힐스테이트 더샵 상생공원'에 5400억원의 본 프로젝트파이낸싱(PF)이 조달됐다. 시공을 맡은 현대엔지니어링과 포스코이앤씨가 본PF에 책임준공을 약정해 대출 성사를 도왔다.
18일 업계에 따르면 힐스테이트 더샵 상생공원의 시행사인 세창은 7월 한국투자증권 등의 대주와 5400억원 한도의 본PF 약정을 체결했다. 본PF 구성은 트랜치A 4000억원(일시대 3150억원, 한도대 850억원)과 트랜치B 1400억원(일시대 1400억원) 등이다.
공사비를 확보하기 위해 대규모 본PF를 일으켰다. 공사비는 총 8823억원이며 시공사별 도급액은 대표사인 현대엔지니어링이 5381억원, 포스코이앤씨가 3442억원이다. 현대엔지니어링의 공정률을 보면 2024년 1월 공사를 시작해 올해 3월 말 8%에서 6월 말 20%로 상승했다. 2027년 9월 준공 목표로 공사에 박차를 가할 만큼 본PF로 자금을 확보했다.
5400억원의 본PF 중 2850억원은 한국투자증권의 유동화전문회사(SPC)인 트루프렌드상생제일차가 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행해 조달한다. ABSTB는 7월10일 발행됐고 만기일인 2028년 3월10일까지 33번 차환된다.
본PF 금리는 6%대로 예상된다. SPC는 이달 11일 200억원의 사모사채를 표면이율 5.8%로 발행했다. 사모사채 만기는 ASBTB와 같은 2028년 3월10일이다. 사모사채가 발행된 이유는 이달 11일 ABSTB가 3회차 차환 발행되는 시점에서 2회차를 상환하기에 자금이 모자랐기 때문이다. SPC 주관사이자 ABSTB에 사모사채 인수와 자금보충을 약정한 한국투자증권이 부족한 자금 200억원을 충당했다.
세창은 앞으로 분양수익을 통해 본PF를 상환하게 된다. 연간 PF 조달 내역은 메리츠화재해상보험과 부산은행, 하나은행, DB손해보험, 미래에셋캐피탈 등의 대주에게 2020~2022년 2500억원(금리 4.3~4.91%)을 빌렸고 2023년 2820억원(4.3~7.48%), 2024년 3716억원(4.3~7.07%) 등으로 증가했다.
힐스테이트 더샵 상생공원은 경북 포항시 남구 대잠동 산70-2번지 일대에 지하 3층~지상 35층, 19개동, 2667가구로 개발된다. 1668가구의 2단지는 2024년 2월 분양했으며 999가구의 1단지는 올해 4월 분양했다.
지난해 말 기준 총분양예정액이 1조7235억원이며 누적 분양매출은 942억원이다. 올해는 중도금 회차 등으로 수익이 발생해 매출이 더욱 증가할 전망이다. 세창은 우리자산신탁에 관리형토지신탁을 맡겨 사업을 진행하고 있다. 우리자산신탁이 사업 종료까지 신탁자산의 보전·관리와 처분 등을 수행하게 된다.
나영찬 기자
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