[Remark] 매매계약 체결 4개월 후 누수현상이 발생한 경우 보수 책임은 누구?
건물의 하자 중 가장 빈번하게 일어나는 것이 누수입니다. 종종 매매계약 후 누수문제로 매도인과 매수인이 보수공사 비용을 놓고 법적 다툼까지 가게 되는 경우가 있는데요. 아래 사연도 비슷합니다.
법률신문이 지난 2021년 보도한 판결기사에 따르면, A씨와 B씨는 서울 서초구에 있는 한 아파트를 C씨로부터 2019년 6월 매수하고 같은 해 8월 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그런데 그 해 10월부터 매매계약 당시에는 발견되지 않았던 누수현상이 나타나 아래층에 사는 주민이 피해를 입는 일이 발생하게 됐는데요. 그래서 A씨와 B씨는 누수원인 탐지와 보수공사를 실시했습니다.
그런데 두 달 뒤인 12월경에 다시 누수가 발생하게 되자 2020년 1월 아파트 욕실 전체를 재시공하는 보수공사와 아래층 세대에 대한 피해복구 공사를 진행했습니다. 이후 A씨와 B씨는 매도인 C씨에게 민법 제580조와 제575조에 따른 하자담보책임을 들어 누수로 발생한 손해인 하자보수비용 1600여만원을 지급해 달라는 손해배상청구소송을 제기했습니다.
과연 이 사건에서 A씨와 B씨가 매도인 C씨에게 하자보수비용을 받을 수 있을까요? A씨와 B씨가 근거로 한 매도인의 하자담보책임이란 무엇일까요?
[Remark] 매도인의 하자담보책임이란?
하자담보책임이란 매매 목적물인 물건에 하자가 발생했을 경우 물을 수 있는 담보책임을 뜻합니다. 하자담보책임은 그 목적물이 특정물(제580조)인지 종류물(제581조)인지에 따라 두 가지로 구분되는데요. 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다고 나와 있습니다.
이때 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있고요. 아울러 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러지 아니한다는 것이 규정입니다.
따라서 만약 매매한 아파트에 하자가 발견된 경우 매수인이 하자 사실을 알고 있었거나 그의 과실로 알지 못한 것이 아닌 이상 하자 정도에 따라 매수인은 매매계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다.
그렇다면 위의 사례처럼 아파트 매매계약 체결 후 누수현상이 발생한 경우엔 매도인에게 책임을 물 수 있을까요? 법원에서는 매도인에게 책임을 물을 수 없다는 판결을 내렸습니다.
그 이유로 아파트가 사용승인 이후 약 14년이 지났기 때문에 노후화 현상으로 보이며, 매매계약 당시 또는 소유권 변동 시 이미 누수 원인인 하자가 현실화해 존재하고 있다가 뒤늦게 발현됐다고 보기 어려워 객관적인 하자로 인정이 안된다고 판단해 원고패소를 판결했습니다.
[Remark] 하자 있다면 손해배상청구권 행사는?
결국 매수자가 매도인에게 하자담보책임을 물기 위해선 계약 또는 잔금 시점에 하자가 이미 존재했어야 한다는 점을 입증해야 합니다. 위의 사례처럼 매매 계약한지 4개월 이후에 누수가 발생했다면 계약 당시에는 누수가 존재했다는 볼 수 없고 아파트의 노후 때문에 누수가 생겼기 때문에 매도자에게 책임을 물을 수 없었습니다.
또한 민법 제582조에 따르면, 하자를 물을 수 있는 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. 여기에서 6개월이란 기간은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월이지 하자 발생 시점부터 6개월이 아니라는 점 기억하셔야 하고요. 통상적으로 잔금일로부터 6개월까지 매도인에게 하자에 관한 책임을 부여하는 경우가 많다고 합니다.
또한 6개월 이내 행사해야 하는 행동이 꼭 소송을 통한 것은 아니고요. 내용증명 등의 방법을 통해 매수한 아파트에 하자가 있음을 통지하고 하자의 보수나 손해배상을 요구하는 의사를 표현하면 된다고 하네요.
[Remark] 미리 사전점검 꼼꼼히… 특약도 활용할 만
결론적으로 매수인이 집을 산 뒤 하자가 있을 때 매수인이 하자가 있음을 알지 못한 상태에서 매수했고, 계약 또는 잔금 시점에 하자가 있었음을 증명해야 하고, 하자가 있었음을 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 매도인의 하자담보책임을 인정하고 있습니다. 따라서 불필요한 분쟁이 발생하지 않기 위해선 매수자나 매도인 모두 하자가 존재하는지 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
또한 부동산 매매계약을 할 때 담보책임을 면제해 준다는 특약을 넣었을 경우 하자가 발생해도 매수자는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 과거 법원 판례에서는 ‘매매금액을 감액하는 조건으로 매수인이 매도인에게 누수 등 하자담보책임을 묻지 않는다’는 내용이 매매계약서에 포함한 경우 매수인의 손해배상 청구를 인정하지 않은 바 있었는데요. 불필요한 분쟁을 막기 위해 특약을 활용하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 물론 양측 모두 하자에 대한 책임과 보상 조항을 명확하게 정해야 하겠죠.
지금까지 매도인의 하자담보책임 관련 사례 및 판례, 법률 등을 살펴봤습니다. 내집을 마련한 기쁨도 잠시 집에 하자가 있다면 매수인 입장에서 참으로 난감한 상황이 아닐 수 없는데요. 민법의 매도인의 하자담보책임으로 손해배상청구가 가능하도록 규정하고 있어 법적 보호를 받을 수 있습니다.
다만 법적으로 다투는 만큼 위에서 언급한 조건들을 만족해야 하고 법적 분쟁이 있을 수 있어 시간과 비용 면에서 손해를 볼 수 있는 만큼 사전에 하자 존재 여부를 꼼꼼하게 확인하고 특약 등을 적절하게 활용하는 것을 추천합니다.
/[Remark] 주목해야 할 부동산 정보/
