작년까지만 해도 역전세가 심했어요. 계약 시보다 전세가가 떨어져 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이죠. 이를 버티지못해 집이 경매로 넘어간 것이 올해 1월 1만건을 돌파했어요. 그런데 '24년 들어 상황이 달라집니다. 역전세가 아닌 '전세난'이 시작되려고 해요.

전세난?

역전세와 반대로, 전세매물보다 수요가 많아 전세가가 올라가는 상황이에요. 우선 아래 표를 볼게요.

'22년 치솟았던 전세가가 작년 바닥을 찍고 다시 무섭게 올라가고 있어요. 역시나 서울 쪽이 월등히 높네요.

어느정도인지 예를 들어볼게요.

송파 헬리오시티 아시죠? 여기 전용 84㎡ 전세가는 10억~11억대예요. 2년 전 전세가가 정점일때 11억~12억원대였는데 거의 따라잡은거죠. 작년만 해도 8~9억원 하던 곳이에요. 1억 이상이 오른거죠.

원래 이 시기가 되면 '역전세'가 심해질 거란 말들이 많았어요. 왜냐면...

위 표에서 전세가가 폭등했던 시점이 '22년이죠? 전세계약은 대개 2년이니 올해가 재계약 시즌이에요. 그리고 임대차법 있잖아요. 전세 2년 살고 2년 더 연장할 수 있는 티켓이요. 그게 '20년에 시작했으니 최장 4년을 살고 또 재계약 하는 시즌이 바로 올해죠.

당시 전세가가 워낙 높았으니, 그때랑 많이 차이나면 역전세가 이어질거다 란 예측이었는데, 올해 들어 1) 매물감소와 2) 전세대출 금리가 낮아지면서 전세가가 다시 올라가게 된거죠.

😞 그러나 다시 주담대 금리가 슬금슬금 올라가고 있어요. 신한은행이 19일부터 주택담보대출·전세자금대출 금리를 상품별로 0.05~0.20%P 인상, 우리은행이 28일부터 0.1~0.3%P 인상한다고 해요.

갭투자 고개 드나요?

갭투자는 전세끼고 매매하는 걸 말해요. 10억짜리 아파트를 매매할 때, 6억 전세를 끼면 내 돈 4억만 있으면 돼요. 투자 목적이거나, 당장 전액을 낼 수 없을 때 사용할 수 있는 방법이죠.

전세가가 낮으면 갭투자가 힘들어요. 내 돈이 훨씬 많이 들어가야 하니까요. 그런데 전세가가 오르면 '나도 갭투자 한번 해볼까?'란 생각이 듭니다.

혹은 전세가가 계속 올라 매매가에 비슷하게 도달하면 '차라리 집을 사자'라는 매수로 전환할 수 있어요. 그렇게 너도나도 '내집마련' 행렬에 동참하면 다시 집값이 올라가는 상황에 이릅니다. 그러니 전셋값 변동은 집값 상승에 중요한 포인트가 되죠.

아파트 말고 오피스텔은?

다른 동네도 한번 살펴볼게요. 바로 오피스텔 동네예요. 현재 오피스텔은 '투자'보다는 '월세'쪽으로 몰리고 있어요. 예를 들어보면,

충정로역 인근 A오피스텔 29㎡ 타입이, '20년 12월 보증금 1000만원, 월세 60만원 -> 지난달 보증금 1000만원, 월세 75만원에 거래됐어요.

그럼 오피스텔을 매매하기보다 월세 실거주가 늘어난 이유는? 우선 규제 영향이 커요!

지난 정부가 투기꾼을 잡겠다며 '20년 8월부터 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하기로 했어요. 그럼 1주택이 늘어나니 내야할 종합부동산세가 올라가요. 그러니 사겠다는 사람은 줄어들고, 공급도 덩달아 줍니다.

그런데 오피스텔에 거주하는 사람은 주로 '내집마련' 전 단계로, 나혼자산다 족이거나 청년층이에요. 전세사기 등으로 월세로 몰리자 월세 비용은 높아졌어요. 임대주택 공급자 역할을 할 투자자가 오피스텔에 많이 들어와야 월세 물량이 많아지고, 그러면서 월세 비용이 줄어들텐데... 그런 상황이 아니다보니 청년층 주거비용 부담만 커진다는 목소리예요.

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