내일부터 1년간 역전세 반환 대출 DSR 40% 제외.. DTI 60% 적용

서울 도심 아파트단지의 모습이 보이고 있다. 사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스] 내일부터 1년간 전셋값 하락으로 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 '역전세난'을 해소하기 위해 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제가 완화된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대신 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 이런 내용을 포함한 '역전세 반환 대출 규제 완화를 시행한다고 26일 밝혔다. 이번 대책은 27일부터 내년 7월31일까지 한시적으로 시행된다.

전셋값 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험 우려로 인해 불안해하는 세입자들이 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 하기 위한 취지다.

우선 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다.

DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하지만, DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자 상환액만 더해 한도를 계산해 상대적으로 규제가 덜하다.

일예로 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 예상된다.

집주인이 임대사업자인 경우 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향한다.

원칙적으로 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하기로 했다. 또 후속 세입자를 구해 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용된다.

완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 한다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있다.

이 때 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 한다. 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링이 병행된다.

정부는 대출금액이 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리하기로 했다.

지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지 확인하고, 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다.

반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입도 금지된다. 주택 구입이 적발될 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출을 받지 못하도록 할 계획이다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(주금공·HF), SGI서울보증에서 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영하기로 했다.

전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제 완화 시행일인 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 직접 가입할 수 있는 상품도 다음 달 출시된다.

정부 관계자는 "이번 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력 반환 능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완 장치가 이뤄지도록 관리할 것"이라고 말했다.