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전세 레버리지로 갭투자 도전
이미 다 아시겠지만, 오쏘공(오세훈이 쏘아올린 공)으로 지금 부동산 시장은 대혼란입니다. 토허제를 해제한 지 한 달 만에 다시 지정하면서인데요😡.
토지거래허가구역에선 구매 후 실거주를 해야 해요. 즉 갭투자를 못하는거죠. 이를 해제하면서 그동안 막혔던 갭투자 수요가 뚫리며 집값이 고공행진📈했던 거예요. 여기서 알 수 있죠. 상급지 점핑 방법으로 '전세 레버리지'만큼 유용한 건 없다고요.
첫 집을 마련할 때 대부분 전세로 거주할 생각을 하지, 전세를 활용할 생각은 하기 힘들 거예요. 바로 갭투자 방식인데요.
10억짜리 아파트를 살 때 3가지 방법이 있어요.
1) 10억 전액을 주고 산다=킹👑부자
2) 주담대를 일으켜 '내 자금+은행 돈'으로 산다=내집은 은행 것😅
3) 전세입자를 끼고 나머지 금액만 낸다=갭투자
2번까지는 어느정도 자금상황이 되어야 할 수 있죠. 주담대가 70~80%까지 나와도 그만큼의 대출이자를 매달 갚을 수 있는 능력이 있어야 하니까요.
그리고 갭투자는, 2번까지의 능력이 당장 없지만 몸테크를 하면서 내집마련을 하겠다는 사람, 혹은 1주택자인데 상급지로 점핑하거나 투자처로 활용하려는 사람으로 나눌 수 있어요.
10억짜리 아파트를 살 때 전세 8억을 끼고 내 돈 2억만 투자하는 거죠. 물론 갭투자를 잘만 활용하면 이자 없는 레버리지로 수익을 벌 수 있지만, 예민한 부동산 시장에서 무조건 수익만 낼 순 없어요. 다양한 요인으로 오히려 돈을 더 뱉어내는 상황이 올 수도 있거든요.
갭투자 방식에서 유의해야 할 사항부터 짚을게요. 투자를 할 때는 최고의 순간만 상상하고 덜컥 덤비면 안돼요. 항상 최악의 순간을 염두에 두고 이것을 이겨낼 수 있는가에 대한 대비책이 있어야 합니다.
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