“월세 150만 원 내면 어떻게 살아요”, “보증금 올려도 나갈 곳이 없어요.”
전세의 월세화가 빠르게 진행되고, 공급 부족까지 겹치면서 세입자들의 주거비 부담은 눈에 띄게 커졌어요. 특히 2030 청년 세대는 급격히 올라간 주거비에 가장 먼저, 가장 크게 영향을 받고 있어요.
‘갱신’과 ‘버티기’가 기본
서울 전월세 시장에서는 새로 계약을 맺기보다 기존 계약을 연장하는 ‘갱신’ 거래가 빠르게 늘고 있어요. 매물이 부족하고 가격이 계속 오르다 보니, 세입자 입장에서는 이사 자체가 큰 부담이 된 거죠.
2025년 서울 아파트 전월세 거래 중 갱신 거래 비중은 약 38%에 달해요. 1년 전보다 크게 늘어난 수치예요. 2024년과 비교하면 전체 전월세 거래는 약 7천 건 정도 늘었지만, 갱신 거래는 2만3천 건 이상 증가했어요. 전체 거래에서 차지하는 비중도 약 30%에서 38% 수준으로 8%포인트 넘게 뛰었고요.
주거 불안의 근본 원인은?
공급, 임대인의 선택, 수요 흐름이 동시에 세입자에게 불리하게 움직이고 있어요.
공급은 줄고, 매물은 잠기고
분양가와 공사비가 오르면서 신규 입주 물량은 예상보다 줄어들고 있어요. 여기에 재건축·재개발 일정 지연까지 겹쳤고요. 동시에 갱신 계약이 늘면서 시장에 나와야 할 전세 물건마저 묶이는 ‘전세 잠김’ 현상이 심해졌어요. 쓸 수 있는 매물이 줄어들다 보니, 가격이 오르는 구조가 자연스럽게 만들어지고 있어요.
집주인은 전세보다 월세를 원해
금리 환경 변화도 큰 영향을 미쳤어요.
과거에는 목돈을 받아 굴릴 수 있는 전세가 매력적이었지만, 지금은 보증금 반환 부담이 커졌어요. 대신 매달 현금이 들어오는 월세나 반전세가 더 안정적으로 느껴지는 거죠.
이런 흐름 속에서 서울에서는 전세 계약을 갱신하면서 월세로 전환한 사례가 5000건을 넘었어요. 임대인들이 어떤 선택을 하고 있는지 잘 보여주는 숫자죠.
임차 수요는 아파트로 몰리고
연립·다세대나 오피스텔 전월세 가격도 빠르게 오르면서, 예전만큼의 가격 메리트가 사라졌어요. 그러다 보니 세입자들은 평수를 줄이더라도 학군, 교통, 보안, 관리 측면에서 만족도가 높은 아파트를 선택하려는 경향이 강해졌어요.
특히 신혼부부나 맞벌이, 자녀가 있는 가구에서 이런 흐름이 뚜렷한데요. 문제는 이미 공급이 부족한 아파트 전세 시장에 수요가 더 몰리면서 경쟁이 심해지고, 가격 상승 압력도 더 커지고 있다는 점이에요.
2030 세대 소비가 줄고 있어
주거비 상승은 특히 2030 세대에게 가장 큰 부담이에요. 소득 여력이 상대적으로 크지 않은 상황에서 고정비가 늘어나니, 쓸 수 있는 돈이 빠르게 줄어들고 있어요. 지난해 3분기 기준 39세 이하 가구주의 월평균 흑자액은 124만 3000원으로, 전년보다 2.7% 줄었고, 3년 만에 처음으로 감소했어요. 같은 기간 전체 가구의 흑자액이 12% 넘게 늘어난 것과는 완전히 다른 흐름이에요.
이 차이를 만든 가장 큰 요인이 바로 주거비! 39세 이하 가구의 실제 주거비 지출은 1년 새 11.9%나 늘었어요. 전체 가구 평균 증가율의 5배가 넘는 속도예요.
월세가 소득의 4분의 1 차지
서울 아파트 평균 월세는 이미 월 147만 원을 넘어섰어요. 통계 작성 이후 가장 높은 수준이에요. 이 금액은 4인 가구 중위소득의 약 25%에 해당. 국제적으로 말하는 ‘주거비 스트레스’ 기준에 거의 근접한 수준이에요.
이 흐름은 고가 주택에만 국한되지 않아요. 연립주택과 단독주택 월세도 각각 통계 작성 이래 가장 큰 폭으로 올랐어요. 강남의 초고가 월세뿐 아니라, 서울 외곽 지역에서도 월 수백만 원대 월세 거래가 등장하면서 시장 전반의 기준선이 올라가고 있어요.
가장 먼저 줄이는 건 여가와 소비
주거비처럼 매달 빠져나가는 고정비가 늘어나면, 청년층은 외식이나 여행, 문화생활 같은 항목부터 줄이게 돼요. 실제로 30대의 향후 여가 지출 의향은 몇 년 사이 크게 낮아졌어요. 삶의 질 문제를 넘어, 내수 경기 전반에 부담으로 작용할 수 있다는 신호예요.
앞으로의 전월세 시장
밝지는 않아요. 입주 물량 감소, 갱신 계약 증가, 매매 수요의 전세 전환이 겹치면서 전세는 강세, 월세는 상승세를 이어갈 가능성이 높다는 분석이에요. 전월세 가격 상승 속도가 집값 상승률을 웃돌 수 있다는 경고도 나오고요.
월세 비중이 커질수록 실질 소득은 줄어든 것과 같은 효과가 나타나고, 그만큼 소비 여력도 약해질 수밖에 없다는 거예요.
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