정부가 집값 안정을 목표로 시행한 ‘6·27 대출 규제’가 청약 시장을 강타하고 있습니다. 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4,568만 원으로, 전용 84㎡ 아파트 한 채를 분양받으려면 15억 7,800만 원이 필요합니다. 규제에 따라 최대 6억 원까지만 대출이 가능해 나머지 9억 7,800만 원은 현금으로 마련해야 하는 상황이죠. 사실상 청약을 준비하는 중산층과 서민층은 자금조달이 불가능해 ‘청약 포기’ 단계에 내몰리고 있습니다. 면적이 더 작은 59㎡ 아파트조차 5억 7,660만 원의 현금을 요구받으며, 현금 부자 위주로 청약 경쟁 구도가 재편될 가능성이 커졌습니다. 분양시장에서도 희비가 갈리고 있는데, 규제 적용 직전 모집공고를 낸 단지들은 구제받은 반면, 이후 일정이 잡힌 단지들은 부담이 커졌습니다.
입주 예정자들까지 직격탄…전세 활용도 막혀
대출 규제의 여파는 이미 분양계약을 마친 입주 예정자들에게까지 번지고 있습니다. 세입자의 전세보증금을 받아 잔금을 치르려던 계획이 수포로 돌아갔기 때문이에요. 특히 수도권에선 대부분의 세입자가 전세대출을 활용하고 있는데, 대출 규제가 그 길을 막아버린 것입니다. 이로 인해 서울 성동구, 동대문구, 송파구 등 2024년 하반기에 입주 예정인 단지들의 계약자들이 전세를 통한 자금 조달에 차질을 빚고 있습니다. 기존 계획을 전면 수정해야 하며, 잔금 마련에 실패하면 중도금 이자나 계약금 손실 등 추가 피해로 이어질 수 있어 실수요자들은 큰 충격을 받고 있어요. 특히 무주택 청약자들뿐 아니라 실거주 목적의 1주택자들도 자금 경로가 막히며 주거 불안이 확산되고 있습니다.
경매시장도 흔들…대출 규제의 그림자
이번 대출 규제는 경매시장에도 직접적인 영향을 주고 있습니다. 서울과 수도권에서 주택을 낙찰받은 후 잔금을 대출로 충당하려던 수요자들은 경락잔금대출 한도 제한(6억 원)과 전입 의무 규정 때문에 발이 묶이고 있어요. 실입주가 당장 어려운 이들에게는 사실상 낙찰 자체가 불가능한 환경이 만들어진 셈입니다. 기존에는 소액으로 낙찰받고 대출로 잔금을 메꾸는 방식이 일반적이었지만, 이번 규제로 인해 경매의 실효성도 크게 떨어졌다는 분석입니다. 전문가들은 이로 인해 수도권 빌라나 중저가 아파트의 낙찰가율이 낮아질 것으로 내다보며, 경매시장 자체가 위축될 가능성을 우려하고 있습니다. 특히 경매는 채권자의 채권 회수를 위한 장치인데, 실입주 조건이 붙는 것은 제도 취지에 어긋난다는 지적도 제기됩니다.
대출 규제, 자산 양극화 심화시키나
정책 목표는 분명 ‘집값 안정’이었지만, 이번 대출 규제는 결과적으로 현금 부자에게 유리한 시장 구조를 만들어가고 있습니다. 대출 한도가 줄고 보증금 대출까지 막히면서, 실수요자와 서민층은 주택 구입 자체가 불가능한 반면, 자금력이 충분한 고자산층은 상대적으로 유리한 위치에 서게 된 것이죠. 이로 인해 부동산 시장 내 자산 양극화가 더욱 심화될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 정부는 이번 규제의 실효성을 높이기 위해 시장 변화에 대한 정밀한 모니터링과 유연한 보완책 마련이 필요해 보입니다. 과도한 규제가 오히려 주거 불안을 확대하고, 시장 왜곡을 불러일으킬 가능성에 대한 점검이 시급한 시점입니다.
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