몰락하는 지방 부동산

부동산 시장의 거래 절벽 현상이 심화하고 있습니다. 본격적인 가격 조정이 벌어질 조짐인데요. 가장 큰 충격을 받고 있는 대구 부동산 시장의 동향을 알아봤습니다.

◇급락 또 급락

최근 대구 부동산 시장은 폭풍 전야 분위기입니다. 대구는 수성구를 제외한 전 지역이 이미 조정대상지역에서 제외됐지만 침체에서 벗어나지 못하고 있죠.

대구는 6월 매매수급지수가 76.5까지 떨어지며 2012년 통계 집계가 시작된 이후 최저를 기록했습니다. 매매수급지수는 부동산원이 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 1부터200 사이 숫자로 지수화한 것인데요. 100 밑으로 숫자가 작을수록 집을 사려는 사람이 팔려는 사람보다 적은 상태를 뜻합니다.

수요 급감은 가격 급락으로 이어지고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~8월 대구 지역 아파트 매매가격은 4.79% 하락해 세종(-6.33%)에 이어 전국 하락률 2위를 기록 중이죠.

대구는 작년부터 침체 조짐이 있었습니다. 전국 아파트 값이 급등했던 작년 하반기조차 아파트값 상승률이 0.81%에 그쳐, 부산·대구·대전·광주·울산 등 지방광역시 5곳 평균 상승률 3.65%에 훨씬 못 미쳤습니다.

◇쏟아지는 마피

대구의 심각한 상황은 미분양 대란으로 나타나고 있습니다. 7월 기준 대구 미분양 물량은 7523가구로, 지난해 말 1977가구에 비해5000가구 넘게 급증했습니다. 대구의 ‘강남’이라 불리는 수성구의 경우 7월 미분양 주택은 2095가구로 전월 844가구보다148% 증가했죠. 미분양 주택 규모만 보면 전국 229개 시군구 중 포항에 이어 2위에 해당합니다.

또 주택도시보증공사에 따르면 2분기 대구의 평균 초기분양률은 18%로, 전국 시도 중 최저를 기록했습니다. 1차 분양에서 전체 물량의 18%만 판매되는 것이죠. 전년 동기 98.60%에 비하면 80.6%포인트 낮아진 것입니다.

미분양이 속출하자 정부는 지난 7월 수성구는 투기과열지구에서, 대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군은 조정대상지역에서 해제했습니다. 그럼에도 수성구 ‘범어 자이’는 평균 경쟁률이 0.67대 1에 그쳤습니다.

분양가보다 낮은 가격에 파는 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 매물도 쏟아지고 있습니다. 중구 ‘대구역 경남 센트로팰리스’는 2019년 청약 당시 평균 경쟁률 15.2대1을 기록했으나, 현재 전용 84㎡ 분양권이 분양가보다 9000만원 낮은 4억3000만원에 나와 있습니다. 1억원에 가까운 손해를 감수하고 분양권을 처분하겠다는 것이죠.

비단 이 매물만의 얘기가 아닙니다. 대구역 경남 센트로팰리스는 같은 평형에 4000만~7500만원의 마피 매물이 즐비합니다. 또 서구 ‘서대구KTX영무예다음’, ‘서대구역반도유보라센텀’ 등도 전용 84㎡ 기준 마피3000만~45000만원 매물을 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

◇공급 확대 때문

대구는 경매시장 역시 찬바람이 불고 있습니다. 지지옥션에 따르면 지난달 대구 지역 아파트 평균 낙찰가율은80.3%로, 2012년 9월(76.6%) 이후 가장 낮았습니다. 작년까지만 해도 대구 아파트 낙찰가율은 109.2%에 달했죠. 하지만 달성군 다사읍 세천삼정그린코아더베스트2단지 전용면적 76㎡는 두 차례 유찰로 최저입찰가가 1억6100만원까지 떨어진 뒤에야, 감정가 3억2900만원의 69%인 2억2700만원에 팔렸습니다. 또 달서구 월성동 코오롱하늘채 85㎡는 최저입찰가가 감정가 4억9900만원의 반값으로 떨어지고 나서야 감정가의 67.7%인 3억3700만원에 매각됐습니다.

대구 부동산 충격의 가장 큰 원인은 공급 확대입니다. 대구는 작년부터 아파트 공급이 집중됐습니다. 반면 수요는 따라가지 못하고 있어서 미분양이 급증하는 겁니다.

입주 예정 물량을 감안하면 내년에도 가격 회복이 쉽지 않을 것이라는 전망이 우세합니다. 대구는 내년에도3만5000가구 공급이 예정돼 있죠.

부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면, 대구에서는 올해부터 2024년까지 3년간 약 7만5000가구의 아파트가 입주할 예정입니다. 대구 전체 가구 수 98만가구의7% 넘는 물량이죠.

부동산 시장 한 전문가는 “대구의 부동산 규제가 완화됐다 하더라도 입주물량이 너무 많고 전체적인 시장 분위기도 좋지 않다”며 “외지인 투자의 극적인 유입을 기대하기엔 무리가 있다”고 지적했습니다.

/박유연 에디터