부동산 시장의 최근 동향에 대해 김건우 대표는 금리 하락과 공급 부족이 주요 요인이라고 설명합니다. 2022년 말과 2023년 초의 고금리로 인한 집값 폭락이 해소되면서, 금리가 5%대 중반에서 3%대 중반으로 떨어지며 회복세를 보였다고 합니다. 2024년 공급이 매우 적어 전세가 상승과 무주택자들의 심리적 불안감이 집값 상승을 촉발했다고 분석합니다. 규제 완화와 돈 풀기 정책은 일부 심리적 영향을 미쳤으나, 실질적인 규제 완화는 거의 없었다고 지적합니다. 하반기 전망에 대해서는 단기적으로 집값이 약해질 가능성은 낮으며, 기준금리 인하 시그널이 강력하게 오고 있어 시장이 계속 강세를 보일 것으로 예상합니다.

현재 기준금리가 동결된 상황에서 많은 사람들이 금리가 낮아졌다는 사실을 인지하지 못하고 있습니다. 금리가 3.4%에서 3.5%로 유지되고 있다는 소식을 들으면 놀라는 이들이 많습니다. 기준금리가 내려가면 시장금리에 민감하지 않았던 사람들조차 금리가 내려가는 것을 인식하게 됩니다. 과거 고금리로 인해 집값이 하락했던 시기를 떠올리며, 기준금리 인하가 심리적 트리거가 될 수 있습니다. 실제로 한국은행이나 미국 연준이 금리를 내린다고 해도 실질적인 금리는 이미 상당히 낮아져 있어 큰 효과는 없을 것입니다. 현재 3.34% 정도의 금리로 대출이 가능하며, 비정상적으로 낮은 금리입니다. 정부의 의도보다는 시장이 빠르게 반응한 결과로, 앞으로 금리가 인하되더라도 이미 시장에 반영된 상태입니다. 금리에 큰 관심이 없던 사람들도 금리 인하 발표에 자극을 받을 수 있습니다. 집을 사려는 사람들은 이미 금리 상황을 알고 있을 가능성이 높지만, 관심이 없던 사람들도 금리 인하 소식에 반응할 수 있습니다. 6월과 7월에도 금리 인하 기대감이 심리적 영향을 미쳤으며, 현재 금리가 3.34%인 상황에서 더 떨어질 가능성도 있습니다.

현재 부동산 시장은 공급 부족과 금리 인상으로 인해 전세가가 지속적으로 상승하고 있습니다. 강남과 잠실 지역의 거래는 주춤하지만, 서울의 은평구와 수도권의 분당, 판교, 동탄, 과천 등지로 상승세가 퍼지고 있습니다. 인천과 지방에서도 신축 아파트 중심으로 상승세가 나타나고 있습니다. 그러나 1년 내내 상승하는 경우는 드물며, 2006년, 2017년, 코로나 유동성 시기 등 역사적인 상승장만이 12개월 연속 상승을 기록했습니다. 현재 시장은 6개월간 반등을 보였으며, 11월부터는 둔촌주공 입주 물량이 증가해 시장에 부담을 줄 가능성이 있습니다. 2024년 상반기까지는 월평균 입주 물량이 4천 건으로 증가할 예정이며, 서울 평균보다 높은 수치입니다. 단기적으로는 상승세를 유지하겠지만, 물량 증가와 가격 부담으로 인해 조정이 있을 수 있습니다.

서울 동쪽 지역의 부동산 시장이 주도적인 역할을 하고 있으며, 잠실, 고덕, 개포 등의 지역이 집값 상승을 이끌고 있습니다. 이러한 지역의 부동산 가격이 오르면 다른 지역도 따라 오르는 경향이 있습니다. 현재 전월세가에 영향을 미칠 가능성이 있으며, 정부의 규제와 대출 정책도 시장에 심리적 영향을 줄 수 있습니다. 국토부 장관은 현재 추세적인 상승이 아니라고 판단해 개입하지 않겠다고 했지만, 상황이 변하면 규제가 강화될 가능성도 있습니다. 금리 하락의 예민도가 감소하고, 입주 물량과 규제 강화, 투자 수요의 부족 등으로 인해 하반기 부동산 시장의 상승 요인과 하락 요인이 혼재할 것으로 보입니다. 정부의 부동산 정책이 경제성장률과 세수 확보를 위해 부동산 경기를 부양하려는 의도가 있다는 분석도 있습니다.

지방과 비아파트 시장의 활성화가 필요하다는 주장이 제기되고 있습니다. 현재 수도권의 비아파트, 오피스텔, 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등은 자금 흐름이 좋지 않아 어려움을 겪고 있으며, 지방 아파트 시장도 침체되어 있습니다. 정부의 규제 완화가 필요하다는 의견이 있으며, 지방과 비아파트 시장을 살리는 방향으로 정책이 전환될 가능성이 있습니다. 건설 경기와 PF 문제 해결을 위해 지방 아파트와 비아파트 시장의 활성화가 중요하다는 점이 강조되고 있습니다. 현재의 규제 상황에서는 다주택자에 대한 세금 중과와 규제가 심해져, 개인 세수 측면에서는 서울 주요 지역의 고가 아파트 거래가 유리할 수 있지만, 전체적인 경제 활성화를 위해서는 지방과 비아파트 시장을 살리는 것이 필요하다는 의견이 제시되었습니다.