'양도세 유예' 끝자락…대구 부동산 '매물 절벽' 현실화되나

이재명 정부, 5월 9일 유예 종료 강행… 수도권 겨냥 정책에 지역 시장 '불똥'
대구 아파트 매물 오히려 감소세, "세금 내느니 증여하거나 버티기" 확산
악성 미분양 5천 가구 대구, '지방 맞춤형' 보완 대책 절실

다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 오는 5월9일 종료를 앞두고 대구 부동산 시장이 '겉과 속이 다른' 국면에 들어섰다. 미분양 물량은 눈에 띄게 줄었지만, 거래는 얼어붙고 가격은 하락세를 벗어나지 못하면서 시장 체력은 오히려 더 약해지고 있다는 분석이 나온다.

대구의 미분양 주택은 최근 5천 가구 안팎으로 감소하며 외형상 개선 흐름을 보이고 있다. 한때 9천~1만 가구에 육박했던 물량이 절반 수준으로 줄어든 것이다.

하지만 내용을 들여다보면 상황은 단순하지 않다. 준공 후에도 팔리지 않은 '악성 미분양'이 4천 가구 안팎을 차지하면서, 시장에 남은 물량 대부분이 수요가 외면한 재고로 채워지고 있기 때문이다. 부동산 업계에서는 "팔릴 물건은 이미 정리됐고, 지금 남은 건 가격을 낮춰도 움직이지 않는 물량"이라는 평가가 나온다.

거래 시장은 더 빠르게 식고 있다. 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고도 매물 증가가 뚜렷하게 나타나지 않으면서, 시장에서는 '거래절벽' 우려가 커지고 있다. 대구 아파트 매물은 최근 수개월간 큰 변화 없이 정체된 흐름을 보이고 있으며, 실제 거래량 역시 과거 대비 낮은 수준에 머물고 있다. 현장에서는 "세금 부담 때문에 팔기보다 버티거나 증여로 돌아서는 분위기"라는 반응이 지배적이다. 결국, 매물 증가 없이 거래만 줄어드는 '잠김 시장' 구조가 굳어지고 있다는 분석이다.

가격 역시 방향성을 찾지 못하고 있다. 대구 아파트 가격은 장기간 하락 이후 낙폭은 줄었지만, 뚜렷한 반등 신호는 나타나지 않는 상황이다. 전문가들은 이를 두고 "하락이 멈춘 것이 아니라, 거래가 줄어들며 가격 신호 자체가 약해진 상태"라고 진단한다. 거래가 없는 시장에서는 가격이 안정된 것처럼 보일 수 있지만, 실제로는 수요 회복이 아닌 '정지 상태'에 가깝다는 설명이다.

이처럼 대구 시장은 미분양은 줄고 거래는 얼어붙고 가격은 정체되는 서로 엇갈린 흐름이 동시에 나타나고 있다. 문제는 이 세 요소가 맞물리며 시장 회복을 더 어렵게 만든다는 점이다. 즉, 거래가 없으니 가격이 형성되지 않고, 가격이 불확실하니 수요가 유입되지 않으며, 수요가 없으니 미분양 해소도 더뎌지는 '악순환 구조'가 고착화되고 있다는 분석이다.

여기에 양도세 중과 유예 종료 등 세제 변수까지 더해지면서 시장 불확실성은 더 커지고 있다. 수도권과 달리 가격 상승 기대가 낮은 대구에서는 세금 부담이 매물 증가로 이어지기보다 오히려 거래 위축 요인으로 작용할 가능성이 크다는 지적이다. 지역 부동산 업계에서는 지금 대구 시장의 핵심 문제는 가격이 아니라 거래이며, 거래가 살아나지 않으면 미분양 감소도 일시적 현상에 그칠 수 있다고 지적하고 있다.

결국 대구 부동산 시장의 향방은 '미분양 규모'보다 '거래 회복 여부'에 달려 있다는 분석이 힘을 얻는다. 겉으로 드러난 수치 개선과 달리 시장 내부의 체력이 약화되고 있는 만큼, 단순 공급 지표를 넘어 거래 활성화와 수요 회복을 유도할 수 있는 보다 정교한 대응이 필요하다는 공감대가 형성되고 있다.

이규현 기자 leekh1220@idaegu.com