전세 거래 2만 4,417건
10 가구 중 8 가구 월세
평균 전세가 1,368만 원
전세사기 불안으로 올해 1분기 단독·다가구 임대차 거래 10건 중 8건은 월세 계약으로 나타났다. 특히 최근 몇 년간 이어진 전세사기 여파로 단독·다가구 주택의 임대차 시장에서 월세 선호 현상이 두드러지고 있다.
집토스가 올해 1분기 전국 단독·다가구 주택 임대차 거래 12만 6,053건을 분석한 결과 전세 거래는 2만 4,417건으로 전체의 19%에 불과했다. 이는 10 가구 중 8 가구가 월세 거래를 선택했음을 의미한다. 지난 2021년 1분기 당시 전세 거래 비중이 46%였던 것과 비교하면 4년 만에 절반 이하로 급감한 것이다.
단독·다가구 주택의 전세 거래 감소는 해당 주택 유형의 특성 때문으로 분석된다. 아파트와 달리 단독·다가구 주택은 구분등기가 되어 있지 않아 권리관계 확인이 어렵다. 전체 건물을 기준으로 선순위 권리를 확인해야 하기 때문에 세입자 입장에서 안정성을 가늠하기 힘들다.
이에 대해 집토스 관계자는 “등기사항증명서만으로는 임대자 내역을 확인할 수 없어 위험 노출 가능성이 크다”라고 지적했다. 반면 구분등기가 된 아파트나 연립·다세대 주택은 비교적 안전하게 보증금 안정성을 판단할 수 있어 전세 거래 감소 폭이 12% 포인트를 기록해 상대적으로 적었다.
이에 따라 서울 빌라 시장에서도 ‘전세의 월세화’ 전환이 빠르게 진행 중이다. 올해 1분기 서울 연립·다세대 주택의 전세가율은 65.0%로 지난해 같은 기간보다 5.8% 포인트 하락했다. 이는 2023년 1분기 77.5%와 비교하면 12.5% 포인트 낮아진 수치다.
전세가율이 낮아질수록 보증금 반환 사고 가능성이 줄어드는 점에서 긍정적으로 볼 수 있지만, 이는 세입자들이 월세를 선호하게 된 결과로도 풀이된다. 특히 대규모 전세사기 사건 이후 빌라 시장의 전세 거래가 급격히 위축되며 월세 수요가 증가했다.
서울 지역 전세가율은 자치구별로도 차이를 보였다. 강서구가 79.7%로 가장 높았으며, 관악구(74.6%), 강북구(73.4%), 양천구(72.5%)가 뒤를 이었다. 그러나 80% 이상의 전세가율은 ‘깡통전세’로 분류돼 위험성이 크다.
전세사기 공포로 인해 서울 아파트 전세 시장 역시 불안한 모습을 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 4월 서울 아파트 전세 거래량은 1만 141건으로 전월 대비 26.5% 감소했으며, 이는 지난해 9월 이후 최저치다.
전세 거래 감소의 주요 원인 중 하나는 공급 부족이다. 올해 수도권 아파트 입주 물량은 약 14만 가구로 전년 대비 18% 감소할 전망이다. 또한, 임대차 2 법의 영향으로 기존 계약이 유지되며 전세 매물 회전율도 떨어졌다.
여기에 고금리와 전세사기 문제는 전세 시장의 구조적 불안을 심화시키는 요인으로 작용하고 있다. 전세자금 대출 금리가 최고 연 5%에 이르는 상황에서 세입자들은 반전세나 월세를 선택하는 경향이 두드러졌다. 집주인들 역시 월세 계약을 선호하며 전세 매물은 더욱 줄어들고 있다.
전세사기는 주택 시장 왜곡의 주요 원인으로 꼽힌다. 주택도시보증공사에 따르면 전세보증금 반환 사고는 2021년 2,976건에서 2023년 1만 5,665건으로 급증했으며, 사고 금액은 3조 원을 넘어섰다.
특히 빌라와 다세대 주택에서 피해가 집중되면서 세입자들은 상대적으로 안전하다고 여겨지는 아파트 전세로 몰리고 있지만, 아파트 전세 매물도 한정돼 있다. 이에 따라 수요가 왜곡되며 전세 가격은 오름세를 보이고 있다. 수도권 아파트 평균 전세가격은 올해 4월 기준 3.3㎡당 1,386만 원으로 지난해 같은 달보다 4.7% 상승했다.
업계는 대선 이후에도 전세난이 해소되기 어려울 것으로 내다보고 있다. 내년 수도권 입주 물량이 올해의 절반 수준에 불과할 것으로 전망되기 때문이다. 특히 단기간에 공급을 확대하기 어려운 점이 전세 시장의 어려움을 지속시킬 것으로 예상된다.
한편, 전세사기 수법은 갈수록 진화하고 있다. 특히 전세사기와 고금리, 공급 부족이 복합적으로 작용하며 임대차 시장의 불안정성이 이어지고 있는 가운데 세입자들은 신중하게 임대차 계약을 체결해야 한다. 아울러 정부와 업계의 체계적인 대응 역시 요구되고 있다.
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