강북 중산층도 '타격'…17억 마포자이 보유세 353만원→686만원

보유세 '비거주' 부담 非강남권도 직격탄
비거주 땐 기본공제액 낮추고
稅부담 상한선 50%P 높인 탓
옥수 180만원↑흑석 142만원↑
전문가 "실거주 크게 늘며
전월세난 부채질할 가능성"

내년 세제 개편안이 시행되면 서울 비강남권 주택도 집주인이 거주하지 않을 경우 보유세가 세 부담 상한선에 육박하는 것으로 나타났다. 세 부담 상한은 당해 연도 보유세(재산세+종합부동산세)가 직전 연도의 일정 배율을 넘지 못하도록 제한하는 장치다. 정부는 세제 개편 효과의 적시성을 위해 이 비율을 150%에서 200%로 상향했다. 개편안은 1가구 1주택자의 종부세 기본공제 금액을 실거주하면 12억원에서 14억원으로 올리는 반면, 거주하지 않으면 9억원으로 낮추도록 했다.

매일경제신문이 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원(세무사)에게 의뢰해 서울 비강남권 주요 아파트 8곳의 2027년 보유세를 시뮬레이션한 결과 거주하지 않는 1주택자의 보유세는 모두 상한선의 80%를 넘어섰다.

이는 2027년 공시가격이 올해 상승률의 절반 수준으로 오른다는 가정하에 내년 보유세 예상액을 올해 보유세의 두 배인 세 부담 상한선과 단순 비교한 수치다.

◆ 非강남 줄줄이 상한선 80~90%

공시가격이 15억8400만원인 동작구 흑석 센트레빌 전용면적 84㎡는 올해 보유세가 306만원이었으나 집주인이 거주하지 않으면 내년에는 601만원이 된다. 상한선 612만원까지 11만원만 남는다. 마포구 염리동 마포자이 전용 84㎡는 353만원에서 686만원으로 늘어 상한선(706만원)의 97.2%에 이르고, 성동구 옥수동 래미안 옥수 리버젠 전용 84㎡는 453만원에서 864만원으로 상한선(906만원)의 95.4% 수준이 된다. 공시가격이 13억원대인 단지들도 상한선의 80%를 넘겼다. 강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕 전용 84㎡는 257만원에서 453만원으로 상한선의 88.1%, 영등포구 당산 래미안4차 전용 84㎡는 284만원에서 481만원으로 84.7%가 된다.

◆ 현행 상한선 유지 땐 세금 줄어

개편 전 상한 비율인 150%가 유지됐다고 가정하면 8곳 모두 상한에 걸려 세금이 깎였을 대상이다. 래미안 옥수 리버젠은 상한이 150%였다면 약 680만원을 냈겠지만 200%로 오르면서 864만원을 내게 돼 184만원을 더 부담한다. 마포자이는 156만원, 마포래미안푸르지오는 153만원, 흑석 센트레빌은 142만원을 추가로 낸다.

실거주할 경우와 비교하면 격차는 더 뚜렷하다. 래미안 옥수 리버젠은 거주 시 585만원, 비거주 시 864만원으로 279만원 차이가 난다. 마포래미안푸르지오는 256만원 차이다. 다만 이들 단지는 실거주를 이어갈 경우 개편에 따른 세금 부담이 현행 세제를 유지했을 때보다 오히려 줄어드는 것으로 나타났다.

◆ 강남보다 실거주 유인 커진 강북

이처럼 비거주 집주인의 보유세 부담이 커지는 가운데 양도소득세 개편의 효과까지 더해지면 강북권 임대차 시장의 공급 절벽이 가속화할 것이란 전망도 나온다. 장기보유특별공제를 '거주' 중심으로 바꾸면서 전월세를 놓은 집주인이 직접 입주할 유인이 커졌기 때문이다.

2029년부터 1가구 1주택 장기거주소득공제는 거주 기간에 따라 연 8%씩 최대 80%를 적용하되 공제액을 10억원으로 제한한다. 양도차익이 큰 강남 초고가 주택은 공제 한도에 일찍 도달하는 반면, 마포·성동·동대문구 등 비강남권 중고가 주택은 거주 기간을 늘릴수록 공제 혜택이 계속 커지는 구조다. 단순 계산으로 양도차익이 12억5000만원인 1주택자는 1년 거주할 때마다 공제액이 1억원씩 늘어난다.

강북권은 이미 다주택자를 겨냥한 정부의 세금·대출 규제로 15억원 이하 아파트 실거주 매수가 몰리면서 전월세 매물이 빠르게 줄고 있다. 이번 세제 개편으로 실거주하려는 집주인이 늘면 '임대 매물 감소→임차 수요 증가→전월세 가격 상승'의 악순환이 발생할 것이란 우려가 나온다.

이재명 정부의 '민간 부동산 책사'로 불리는 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 유튜브 채널에서 "3·4분위 주택은 직접 거주할 때 얻는 세제상 실익이 커졌다"며 "이들 지역에서 임대료가 급등할 가능성이 크다"고 지적했다.

[박재영 기자 / 임영신 기자]