정부의 유동성 관리와 가계부채 억제 기조로 인해 시중은행의 주택담보대출 문턱은 그 어느 때보다 높고 단단하게 묶여 있습니다.
소득이 아무리 높아도 스트레스 DSR 규제에 가로막혀 대출 한도가 뚝뚝 깎이는 것이 지금의 현실입니다.
그런데 대한민국 부동산의 심장부인 서울 아파트 시장에서는 상식적으로 이해하기 힘든 기이한 데이터가 포착되고 있습니다.
서울 아파트 매수자 10명 중 4명 이상이 자산 축적 기간이 가장 짧은 30대인 것으로 드러났기 때문입니다.
대출이 꽁꽁 묶인 시국에 이들은 대체 어떻게 수억 원에서 십억 원에 달하는 서울 아파트를 거침없이 사들일 수 있었을까요?
평범한 월급쟁이의 근로 소득으로는 도저히 불가능해 보이는 이 미스터리한 현상의 이면에는 정부가 합법적으로 열어준 틈새 치트키와 부모 세대의 거대한 자금 지원이라는 숨겨진 팩트가 자리 잡고 있습니다.
한국부동산원이 매월 공식 발표하는 매입자 연령대별 아파트 매매 거래 현황을 세부적으로 들여다보면, 자금력이 풍부한 전통의 큰손 40대와 50대를 제치고 30대가 서울 부동산 시장의 압도적인 원톱 매수 주체로 우뚝 섰습니다.
매월 서울 아파트 전체 거래량 중 30대의 매입 비중은 40%를 상회하며 42.3%까지 치솟는 기염을 토했습니다.
소득 대비 집값이 단연 세계 최고 수준인 서울에서 자산 형성이 덜 된 30대들이 시장을 지배하고 있는 이 비상식적인 현상은, 시장의 보이지 않는 자금줄이 특정 세대에게 집중적으로 흘러 들어가고 있음을 완벽하게 증명하고 있습니다.
30대들이 대출 규제의 쇠사슬을 가볍게 우회할 수 있었던 첫 번째 합법적 무기는 바로 정부가 출산율 제고를 위해 내놓은 정책 금융 상품인 신생아 특례대출과 디딤돌대출입니다.
시중은행 주택담보대출은 가혹한 DSR 규제를 적용받아 연봉의 몇 배 이상 대출이 나오지 않지만, 신생아 특례대출은 DSR 규제 대상에서 전격 제외되는 특혜를 누립니다.
소득 기준과 자산 요건까지 파격적으로 완화되면서, 조건을 충족한 30대 신혼부부들은 연 1~2%대 초저금리로 최대 5억 원까지 자금을 융통할 수 있게 되었습니다.
이 정책 자금이 마중물이 되어 서울의 9억 원 이하 중저가 아파트 단지를 30대들이 통째로 쓸어 담는 기현상이 벌어진 것입니다.
정책 대출만으로는 9억 원이 넘어가는 서울 아파트 몸값을 전부 감당할 수 없습니다.
여기서 두 번째 치트키인 세법 개정안의 효과가 발동합니다.
개정된 세법에 따르면 혼인이나 출산 시 부모에게 각각 1억 5천만 원씩, 부부 합산 최대 3억 원까지 단 한 푼의 세금도 내지 않고 합법적으로 증여를 받을 수 있습니다.
기존의 기본 공제 5천만 원을 더하면 자녀 세대는 부모 세대의 자산 중 최대 4억 원에 가까운 현금을 세무조사의 칼날을 피해 고스란히 주택 매수 자금으로 투입할 수 있게 된 것입니다.
결국 30대의 서울 아파트 매수 열풍은 부모 세대의 은퇴 자금이 자녀 세대에게 합법적으로 이전되며 발생한 부의 대물림 합작품입니다.
30대들이 이토록 필사적으로 자금을 끌어모아 집을 사는 데에는 극심한 심리적 불안감과 공포가 깔려 있습니다.
수년간 대한민국을 뒤흔든 빌라·연립주택 전세 사기 포비아는 젊은 세대에게 빌라나 오피스텔 같은 비아파트 자산에 전세로 살다가는 전 재산을 날릴 수 있다는 지독한 트라우마를 심어주었습니다.
주거 사다리가 완전히 끊어진 상황에서 어차피 주거비로 생돈을 날릴 바에는 무리를 해서라도 무조건 안전한 아파트를 사야 한다.
지금 서두르지 않으면 서울 아파트는 평생 내 인생에서 멀어진다는 포모(FOMO) 심리가 영끌 매수를 강력하게 부추겼습니다.
합법적인 치트키와 부모의 도움으로 서울에 내 집 마련의 꿈을 이룬 30대들이 많아졌지만, 이들이 마주한 미래가 장밋빛 가득한 것은 결코 아닙니다.
신생아 특례대출의 고정금리 혜택 기간은 기본 5년으로 제한되어 있습니다.
5년의 유예기간이 끝난 이후 시중 변동금리로 전환되는 시점에 거시경제 환경이 고금리를 유지하고 있다면, 원리금 상환 부담이 매달 수백만 원씩 폭등하는 금리 충격을 정면으로 맞닥뜨려야 합니다.
본인의 소득 대비 원리금 상환 비율(DSR)이 40%를 넘는 위험천만한 영끌 매수는 향후 경기 침체나 고용 불안이 닥쳐올 때 가계 파탄으로 이어지는 부메랑이 될 수 있음을 명확한 데이터 지표로 인지하고 대비해야 합니다.
Copyright © 본 콘텐츠는 저작권이 보호되며 카카오 운영지침을 준수합니다.