서울은 비싸지만 떠나긴 어렵다, 그래서 택한 바로 옆 동네
서울 주요 업무지구의 임대료가 치솟자 기업들의 이전 전략이 달라지고 있다. 완전히 수도권 바깥이나 해외로 빠지기보다는, 서울과 맞닿아 접근성은 유지하면서 임대 부담을 낮출 수 있는 인접 대안지를 찾는 흐름이 뚜렷해졌다. 이때 가장 많이 거론되는 곳이 바로 고양시 덕은지구다. 행정구역은 경기지만, 지리적으로는 서울 마포구 상암동과 맞붙어 있다. 서울의 고객과 인력 풀에 그대로 닿으면서, 고정비 구조만 유연하게 바꾸는 선택지로 주목받는 이유다.
상암 옆 ‘덕은’, 서울 생활권을 그대로 잇는 입지
덕은지구의 최대 강점은 서울 생활권과의 연속성이다. 상암 DMC와 불과 다리 하나, 길 하나를 사이에 둔 위치라 회의·영업·협업의 동선이 서울 중심축과 끊기지 않는다. 강변북로·가양대교·올림픽대로 등 간선도로 접근도 쉽고, 마곡·여의도 등 서남권 비즈니스 벨트로의 이동 시간도 짧다. 지자체가 추진 중인 수색차량기지 일대 DMC-수색 역세권 개발 로드맵과 연동되면, 상암–수색–덕은을 잇는 하나의 광역 업무 축이 보다 견고해질 전망이다. 기업 입장에서 ‘서울과 동급의 고객 접근성’이 유지되니, 조직의 연착륙이 가능하다.
더 DMC IS 타워, 덕은 비즈니스 축의 정중앙
덕은 업무지구 6~10블록 가운데 더 DMC IS 타워는 사실상 이 축의 심장부다. 수도권 최대 민간 업무 복합 벨트로 조성 중인 IS 밸리의 최종 심에 자리해 지식산업센터·업무시설·상업시설의 복합 시너지를 흡수한다. 6·7블록의 비즈니스 시설은 분양 막바지에 접어들었고, 지하 4층~지상 25층, 두 동 규모의 마감 공정이 연말 준공을 목표로 속도를 내고 있다. 대형 평면과 소형 모듈을 혼합한 구성, 저층 상업과 업무 지원시설의 결합이 초기 입주 기업의 정착 비용을 낮추는 구조다.
‘남아서 성장’의 조건, 비용보다 중요한 연결성
기업이 해외나 원거리로 떠났을 때 가장 크게 흔들리는 것은 고정비가 아니라 네트워크다. 고객 접점, 파트너사 협업, 핵심인재의 통근 가용성이 동시에 약해진다. 덕은은 상암 DMC의 디지털·콘텐츠 생태계, 수색·홍대 축의 창업·문화 네트워크에 그대로 닿아 있다. IT·미디어·커머스 기업은 촬영·제작·라이브커머스 스튜디오 등 현장형 협업이 잦은데, 덕은은 ‘차로 10~20분’의 현장 접근으로 업무 효율을 유지한다. 여기에 상대적으로 낮은 임대료 레벨과 풍부한 지식산업센터 공급이 결합되면서, 성장 곡선의 초기 탄성 구간을 지키기 좋다.
공급 많아 공실도 있다, 그러나 기업엔 기회다
덕은과 인근 고양 권역은 지식산업센터 공급이 빠르게 늘면서 일부 단지의 공실률이 높다는 지적도 있다. 단기적으로는 임대인에게 부담이지만, 입주 기업에게는 협상력과 선택지를 넓혀 주는 환경이 된다. 표준 33㎡형 기준 보증금·임대료가 합리적 수준에서 형성되고, 한강 조망, 층고, 하중, 화물 동선 등 업무 특성에 맞춘 맞춤형 선택이 가능하다. 초기에는 공실률이 시장의 우려로 비치지만, 상암–수색 개발 축의 가속과 함께 수요가 점증하면 흡수 탄력도 커지기 마련이다. 결국 핵심은 ‘시간차’를 읽는 전략이고, 조기 선점 기업이 임대 조건과 공간 사양에서 더 나은 딜을 확보한다.
해외이전 대신 ‘바로 옆 이전’, 유일한 대안이 된 이유
덕은지구는 서울을 떠나지 않고 고정비를 줄이는 거의 유일한 해법에 가깝다. 상암과 맞닿은 지리, 광역도로망과 개발 호재, 대규모 업무·지식산업 공급, 그리고 연내 준공이 가시화된 랜드마크 업무시설까지 퍼즐이 맞춰지고 있다. 해외이전은 관세·언어·법규·문화의 장벽, 인재 유지의 리스크가 크고, 국내 원거리 이전은 고객 접점의 약화를 초래한다. 덕은은 그 사이에서 ‘서울 생활권 유지 + 비용 합리화’라는 두 마리 토끼를 현실적으로 잡는다. 기업들이 한국에 남아 있기를 선택하는 데에 이 동네가 첫머리에 오르는 이유가 여기에 있다