안녕하세요. '스페이스 플래닝'이라는 숙박 전문 시공사를 경영하고 있는 정우석이라고 합니다. 제 역할은 주로 밖에 나가서 좋은 일들을 많이 가져오는 것이기 때문에, 항상 정돈되고 깔끔한 모습으로 양복을 입고 다니는 편이에요.
오늘 일정은 저희가 건대에서 리모델링 중인 현장을 방문하고, 영등포로 넘어가 저희가 완성해 놓은 호텔을 보여드릴 예정입니다. 현재 전국에 60개 정도의 호텔을 동시에 리모델링하고 있어요. 40개 정도는 공사 중이고 20개 정도는 설계 단계에 있습니다. 저희 팀원들은 약 25명 정도 되는데, 이 인원으로 40개의 프로젝트를 동시에 진행하고 있습니다.
저는 하루에 5시간 정도 자고, 자는 시간을 빼고는 거의 일하고 있죠. 일이 끝나면 새벽에 항상 사우나를 가는 것이 저의 루틴입니다. 몸을 풀면 다음 날이 좀 더 가벼워지거든요.
일정이 많아서 바쁘기도 하지만, 저는 현재 대학원도 다니고 있습니다. 호텔 경영을 배우고 있는데, 원래 경영학과 출신이라 숙박 전문 시공을 하는 저희 회사에 호텔 쪽 지식이 더 유리할 것 같아 결정하게 되었죠. 저희는 호텔뿐만 아니라 리조트 시공도 하고 있습니다.
원래 저는 야놀자라는 회사에서 신입사원으로 시작했어요. 그때 야놀자는 많이 알려지지 않았던 터라, 모텔에 직접 찾아가 광고 영업을 했습니다. 모텔 관련된 사업을 하고 데이터를 모으는 회사였기 때문에, 저도 언젠가 모텔 사업을 하지 않을까 막연히 생각했었어요.
이 시장이 저에게는 기회의 시장으로 보였습니다. 왜냐하면 모텔 건물주분들은 대부분 부모님 세대이다 보니 연세가 많으신 경우가 많고, 젊은 사람들이 좋아할 만한 공간이 잘 나오지 않았거든요. 모텔이 관성적으로 모텔처럼 리모델링만 되다 보니, 상권 수요가 떨어지거나 옆 업체가 인테리어를 잘하면 바로 경쟁에서 밀리는 상황이었죠.
이런 점들이 저에게는 기회였습니다. 20대 중반이 할 수 있는 사업이 아니라고 여겨졌던 이 시장에서, 제가 젊은 세대의 감각으로 뛰어들면 기존 세대보다 훨씬 잘할 수 있겠다는 생각이 들었어요. 잘하면 1등도 할 수 있겠다고 생각했죠.
야놀자가 엄청 커졌는데 아깝지 않냐고 물으시는 분들도 있지만, 저는 지금 주도적으로 하고 싶은 일을 하고 있기 때문에 전혀 아깝지 않습니다. 오히려 블루오션 시장에 발을 담그게 된 첫 계기였으니 저에게는 의미 있는 선택이었다고 생각해요. 현재 전국에 약 150개 정도의 모텔을 리모델링해서 바꿨습니다. 제가 만든 모텔들이 길에 갈 때마다 눈에 띄는 것을 보면서, 이 시장에서 의미 있는 일을 많이 하고 있음을 느끼고 있어요.
첫 번째로 방문한 건대 현장은 9개 층에 48개 객실이 있는 큰 건물입니다. 이 정도 규모의 건물을 리모델링하는 데는 약 4개월 정도가 걸려요. 보통 모텔은 3개월 정도면 시공이 끝납니다.
객실이 상당히 큰데, 여기는 방을 두 개 합친 곳입니다. 이 객실은 최상층이고 뷰도 괜찮죠. 저는 똑같은 크기의 객실이라도 일반 호텔과 변별력을 두기 위해 물을 쓰는 공간을 객실 내에 잘 넣어두는 것이 중요하다고 생각합니다. 예를 들어 반얀트리 호텔처럼 객실 안에 큰 욕조가 들어오면 임팩트가 크죠. 특별한 날 와서 묵고 싶다는 느낌을 주는 것이 굉장히 중요하기 때문에, 여기도 크게 욕조가 들어와 스파 호텔에 온 것 같은 느낌을 주도록 만들 예정입니다. 그렇게 만들어 놓으면 객단가가 자동으로 올라가요. 여기는 기본적으로 30만 원 이상을 받을 수 있는 방이 될 겁니다.
대부분의 모텔은 화장실 포함 5평 정도인데, 원룸보다도 훨씬 작아요. 그 작은 방 안에서 효율을 내 기획해야 하기 때문에 가구가 정말 중요합니다. 객실이 작아질수록 하나의 가구 안에 여러 기능이 섞인 멀티 유즈 가구를 넣어야 공간이 여유로워지고 동선이 원활해져 고객의 투숙 경험이 좋아지죠.
모텔에서 인테리어도 중요하지만 침대의 퀄리티가 엄청 중요하다고 생각해요. 그래서 시공사를 만들 때 직접 공장을 다니며 침대와 침구를 만들었습니다. 좁은 공간에서 매출을 극대화시키는 기획도 마무리 단계에서 합니다.
이 호텔 같은 경우 문 크기가 엄청 높죠? 보통 이 정도 사이즈인데, 이렇게 높게 처음부터 큰 투자가 들어간 호텔은 기존 현장의 장점으로 남겨둬야 할 부분이라고 봅니다. 문이 크면 공간이 훨씬 고급스러워 보이고, 로비 층고가 높은 고급 호텔과 같은 이치예요.
이 방도 레이아웃을 확인 중인데, 큰 스파가 들어올 자리입니다. 료칸처럼 침실은 편안하고 욕실에 큰 욕조가 있어 목욕탕 하나를 보유한 느낌을 주는 거죠. 이런 물을 쓰는 공간을 잘 넣으면 훨씬 더 많은 돈을 벌 수 있는 객실을 만들 가능성이 열립니다.
물을 많이 쓰면 물값이 많이 나오겠지만, 그만큼 객단가도 더 많이 벌어야 합니다. 그리고 기존 모텔의 온수탱크 가열 방식 대신, 요즘은 캐스케이드 시스템을 접목하고 있어요. 이렇게 하면 전체 수도세 부담을 줄일 수 있도록 기획해야 하죠.
저는 경영을 배우고 건축도 배우고 침대도 만들고 보일러까지 관심을 두는데, 이렇게 해야 할 수 있는 게 많아지거든요. 제가 모르는 것들은 현장에서 보면서 정보들을 얻고, 실제 전문가를 만나 일까지 해보면서 배우고 있습니다. 그렇게 한 번만 일해보면 그때부터 아는 것이 되는 거죠. 제가 특별히 뛰어난 전문가는 아닙니다.
이 호텔 지하에는 원래 직원 숙소나 기계실 같은 버려진 공간이었습니다. 저는 이곳을 조식당으로 만들 계획이에요. 조식을 제공하는 호텔과 그렇지 않은 호텔은 객단가가 2만 원에서 3만 원까지 차이가 나거든요. 이렇게 버려진 공간들도 인테리어 할 때 호텔의 부대 공간으로 만들어 놓느냐 안 놓느냐의 차이가 나중에 매출에도 큰 영향을 줍니다.
건대 상권은 특히 중소형 숙박업소 공급이 부족합니다. 반경 1킬로미터 이내에 성수동 상권이 있고 군자 상권도 이어지는데, 성수동에는 호텔이 없어요. 그래서 다양한 타겟들을 수용할 수 있는 호텔로 기획하고 있는 중입니다.
다음 현장은 4미터 도로에 있는 곳인데, 모텔은 보통 이렇게 좁은 골목길에 많이 있죠. 저는 주로 모텔을 리모델링할 때 외장에 돈을 많이 쓰지 않습니다. 좁은 곳에서는 아이레벨이 훨씬 중요하기 때문에, 위쪽은 도장으로 하고 하단부는 금속으로 잡아 예산을 절감해요.
여기는 1990년도에 만들어진 36년에서 37년 된 건물이라 엄청 오래됐습니다. 방이 정말 작아요. 그래서 가구 플랜이 중요하다고 말씀드렸죠. 이렇게 다다미가 깔려 있고, 판을 열면 수납 기능이 있는 형태입니다. 가운데 판에는 다도를 할 수 있는 포트가 오게 되고요. 일반적인 모텔과는 좀 다르게 재밌죠.
사무실에서는 거제도에서 오신 고객분과의 견적 미팅에 참관했습니다. 견적 미팅이나 브리핑을 위해 고객분들이 찾아오시기도 하고, 저희가 직접 찾아가기도 해요.
점심시간이 오후 3시로 많이 늦었지만, 차 안에서 햄버거를 먹으며 이동합니다. 평소에도 차에서 식사하는 경우가 많아요. 새벽까지 일한다고 하셨는데, 보통 아침에 일어나 회사 와서 일하고 사우나 가고 집에 가는 것이 루틴입니다. 직장 다니시는 분들이 호텔 사업에 관심 있어 주말에도 미팅 요청을 많이 하셔서, 주말에는 미팅을 해요. 정말 일과 집만 반복하는 루틴처럼 보이지만, 헬스장도 다닙니다. 하루 24시간을 쪼개서 쓰는 거죠. 운전도 정말 많이 해서, 차를 뽑은 지 8개월에서 9개월 만에 4만 2천 킬로미터를 탔습니다.
영등포 현장에서는 복도도 꾸며 놓았어요. 고객들이 편하게 책을 빌려가거나 간단한 스낵바를 이용할 수 있고, 손 마사지기도 대여할 수 있습니다.
이곳은 이 호텔에서 가장 넓은 객실인데, 원래는 직원 숙소였던 곳입니다. 직원 숙소를 이렇게 바꿔 놓으면 오히려 여기서 나오는 매출이 우리 직원들 월세를 얻어줄 수 있을 정도로 효율이 나요. 전체 호텔 매출도 올라가고요. 여기서만 해도 한 달에 600만 원씩 추가 매출이 날 수 있습니다.
이런 곳들은 여러 명이 머물 수 있는 스테이 공간처럼 꾸며야 하므로, 모텔스러운 느낌이 나면 안 된다는 기준을 가지고 만들었습니다. 여기는 20만 원 이상이고 성수기나 주말에는 30만 원에서 40만 원까지도 받는 객실이에요. 4인이 편하게 묵고, 목욕, 스파, 다이닝까지 할 수 있는 파티룸 개념의 객실이라고 보시면 됩니다. 스피커도 있어서 혼자 조용히 스파하고 싶을 때 음악을 틀고 야경을 즐길 수도 있죠.
이곳 입구는 되게 깔끔하게 생겼죠. 저는 간판 같은 것은 예쁜 카페처럼 하려고 합니다. 그런데 저 위에를 보시면 손 하나도 안 댄 기존 것을 그대로 살렸어요. 좁은 골목길에 있으니 하단부가 어떻게 보이는지가 훨씬 중요하고, 입구 부분은 예뻐야 한다는 생각을 가지고 외관 디자인을 하고 있습니다.
마지막으로 방문한 곳은 여관 같았던 곳을 무인 호텔로 바꾼 곳입니다. 여기는 직원이 한 명도 없어요. 원래 18개 객실이 있던 호텔이었는데, 8개로 객실을 통합했습니다. 객실이 엄청 커졌겠죠. 대신 객단가를 높게 받고, 이전 18개 객실에서 만들었던 매출보다 더 많은 매출을 내고 있습니다. 완전히 무인 호텔이라 인건비가 2명 이상 줄면서 비용은 확 낮춘 거죠.
여기는 프론트가 없고, 들어오면 역무원이 인사합니다. 신문 모양의 이 호텔 정보지가 있어서 하나씩 가져가 읽을 수 있어요. 여기는 객실을 통합해서 길어졌다는 약점을 보완하기 위해 '기차에서 하루 자볼래?' 하는 컨셉입니다. 실제 기차를 탄 느낌을 주려고 로비도 기차처럼 연출했어요. 이름을 입력하면 기차 티켓이 나오죠.
여기는 엘리베이터가 없습니다. 좁은 면적에 엘리베이터를 신설할 수는 있지만, 공간 손실이 너무 커서 수익률이 떨어지기 때문이에요. 그래서 계단을 올라갈 때도 보는 맛이 있게끔 만들었습니다. 손님이 불편해하지 않냐고요? 불편해도 이런 감성이 있으면 어, 오케이 그냥 계단 올라갈게 할 수 있게 만드는 거죠.
이 방은 원래 세 객실이었던 것을 한 객실로 통합한 곳입니다. 기차에 탑승한 것처럼 꾸며서, 의자도 기차 같고 밖에 풍경이 보이는 듯 연출했어요. 원래 모텔들도 이렇게 바뀔 수 있다는 것을 보여드리고 싶었고, 오늘도 벌써 만실이 됐습니다.
이런 아이디어는 어떻게 얻느냐면, 여기는 너무 협소한 객실이라 한 객실씩 팔아서는 가치가 없다고 판단했어요. 객실을 통합하면 높은 객단가를 받아야만 하는 상황이 되는데, 그럼에도 이 호텔을 찾아올 만한 요소가 무엇일까 고민했죠. 세 객실을 통합해서 길어진 레이아웃의 약점은 기차 컨셉으로 감추고, 이 호텔 자체가 사진 찍을 만한 포인트들을 많이 만들어 인스타그램 핫플레이스가 되도록 하면 회전율과 객단가를 동시에 잡을 수 있을 것이라고 생각해서 만들었습니다.
투숙객 입장에서는 호텔을 모텔같이 만들어 놓으면 모텔이라고 느낄 것이고, 모텔을 호텔같이 만들어 놓으면 호텔이라고 느낄 겁니다. 그래서 어떻게 만드는지가 정말 중요하죠.
여기에는 다양한 콘텐츠함이 있어서, 아침에는 프랑스 LP 음악을 듣고, 저녁에는 욕조에 뿌려 목욕을 할 수 있게 돕는 욕실 용품과 어울리는 음악이 들어있어요. 무인 호텔이기 때문에 고객들이 뭘 전화해서 물어보고 싶지 않게 미리 정보를 주는 것이 중요합니다.
이 방은 기본적으로 25만 원에서 30만 원 정도이고, 주말에는 더 올라갑니다. 이런 방이 8개 있는데, 이 호텔은 한 달에 3천만 원대 중반에서 4천만 원까지 매출이 나오고 있어요. 가장 중요한 것은, 이 정도 매출이 이전 통합하기 전 매출보다 약간 더 높은 수준인데, 완전히 무인이고 청소팀이 파트타임으로 근무하기 때문에 비용이 확 줄었다는 점입니다. 이 건물 시공비는 총 8억 정도 들었습니다.
저희는 이런 프로젝트를 40개 동시에 진행하고 있습니다. 지난해 재무제표 기준으로 약 370억 원의 매출을 기록했어요. 추가적으로 얼마나 더 할 수 있을지 계속 뛰어다니고 있고, 올해 목표는 700억 원 초반 정도에서 마무리하는 것입니다. 작년 6월에 종합건설면허가 나와서 신축 프로젝트도 시작하고 있는데, 규모가 큰 공사 건들이 늘면서 아마 올해 말에는 목표 매출을 안전하게 달성할 수 있을 것 같아요. 더 열심히 올려보려고 노력하고 있습니다.
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