“압구정 우리 집이랑 자녀 반포 집이랑 바꿀래요”…세금 부담 우려에 ‘아파트 맞교환’ 는다 [부동산360]

전국 교환거래 305건, 3년만 최고
현금 동원 부담 적고, 거래 시간 절약
초고가주택 세 부담에 “빨리 정산하자”
부모-자녀 맞교환 “똘똘한 집 다 지킬 수”

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 도심 주택 단지 모습. <연합>

[헤럴드경제=서정은 기자] “최근 압구정, 청담 등 서울 고가주택 밀집지역에 사는 고객들이 반포, 강동, 마포 등에 사는 자녀들과 집을 바꿀 수 있는지 묻는 문의들이 꽤 생겼어요.” (부동산 전문가 A씨)

올 상반기 전국에서 아파트 교환거래가 3년만에 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 다주택자 양도소득세 중과 부활 등 정부의 세 부담 강화 기조와 맞물려 양도차익을 미리 정산하려는 수요가 늘어난 영향으로 풀이된다. 특히 제3자보다 거래 협의가 쉽고, 상속·증여까지 고려해 자산을 재배치하려는 부모·자녀 간 교환거래도 늘어날 것이라는 전망이다.

15일 한국부동산원에 따르면 올해 1~6월 전국 아파트 교환 거래는 총 305건을 기록했다. 이는 역대 최고치였던 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 최대치다.

서울 아파트 교환거래는 57건이다. 역대 최고치였던 지난해 상반기(59건)와 비슷했지만, 2024년 상반기(41건)와 비교하면 39%가 늘었다. 연초 이후 이어진 세 부담 강화 기조를 고려해 선제적으로 절세를 위한 거래 수요가 늘었다는 분석이 나온다. 다만, 해당 통계에는 이달 3일 발표된 세제 개편안이 반영되지는 않았다.

4일 오후 강남구 압구정동에 위치한 공인중개사무소에 매물 전단지가 붙어있는 모습. [헤럴드DB]

교환 거래는 아파트를 주고받는 방식으로, 일반 주택을 처분하는 것과 똑같이 양도세와 취득세를 낸다. 하지만 매도와 매수가 동시에 이뤄지고 계약, 잔금, 등기이전 등을 한번에 진행할 수 있어 시간을 아낄 수 있다. 서로 주택을 넘기고 집값 차이만큼만 정산하면 되니, 일반 거래보다 현금 동원에 따른 부담도 적다.

특히 이번 세제개편과 맞물려 교환거래에 대한 관심은 더욱 커질 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 특히 취득가격이 낮아 누적된 양도차익이 큰 장기 보유자일수록 세 부담이 높아질 수 있어서다.

이번 세제개편안에서는 양도세 장기보유특별공제(장특공제)는 내년부터 단계적으로 장기거주소득공제로 바꾸는 내용이 포함됐다. 아울러 1가구 1주택자의 양도차익 공제 한도를 2028년에 20억원, 2029년 10억원으로 줄여 공제액 상한선을 설정했다. 양도차익이 큰 초고가주택을 보유할 경우 양도세 부담이 많이 늘어날 수밖에 없다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원(세무사)이 이번 세제 개편안에 따른 예상 양도세액을 시뮬레이션한 결과에 따르면, 서초구 래미안 퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 매입해 10년간 거주한 뒤 56억원에 매도할 경우 양도세는 올해 2억4185만원에서 2028년 4억4985만원으로 뛰는 것으로 추산됐다. 2029년에는 9억4500만원까지 증가하는 것으로 나타났다.

백종원 세무법인 와이즈 세무사는 “압구정, 반포 등 초고가 재건축 단지 아파트를 장기보유한 경우 맞교환에 따라 양도차익을 정산하고 취득가액을 높일 수 있어 매력적인 절세 수단이 될 수 있다”며 “다만 아파트는 동, 층에 따른 가격 차이에 따라 저가양수 혹은 고가양도로 비춰질 여지가 있어 증여세나 양도세가 추가과세될 수 있어 계약서에 동일한 금액을 적는 방식은 위험할 수 있다”고 말했다.

이런 점 때문에 앞으로는 고가주택에 사는 부모와 인근에 거주하는 자녀간 집을 맞교환하는 거래가 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 제3자 간 교환은 서로 원하는 주택과 가격 조건을 동시에 맞춰야 하지만 가족 간에는 상대적으로 협의가 쉽기 때문이다.

부모가 자녀보다 비싼 주택을 보유하고 있다면 교환 과정에서 양도세나 일부 증여세를 감안하더라도 향후 상속까지 고려해 자산을 미리 재배치하는 선택지가 될 수 있다는 설명이다.

우병탁 전문위원은 “제3자와 아파트를 맞교환하는건 상대방을 찾기가 까다롭기 때문에 실제 문의에 비해 거래가 이뤄지기는 쉽지 않다”며 “부모와 자녀간 집을 맞교환 할 경우, 가족 전체로 보면 ‘똘똘한 집’을 모두 지키는 결과를 유지할 수 있다”고 말했다.