경기도 안산시 단원구 반달섬을 둘러싼 생활형숙박시설(생숙) 시장의 양상이 크게 변화하고 있습니다.
한때 아파트를 대체할 투자 대안으로 각광받으며 수천 실 규모의 생숙이 몰렸으나, 주거용 사용에 대한 규제가 강화되면서 극심한 침체를 겪었습니다.
최근 수천 실에 달하는 물량이 오피스텔로 용도변경되며 합법적인 출구가 열렸지만, 공급 과잉에 따른 미분양과 상권 침체 문제가 이어지며 새로운 국면을 맞이하고 있습니다.
현대건설이 시공한 힐스테이트 라군 인 테라스 2차는 총 1,191실 규모의 대단지로, 총 분양 예정 금액이 1조 1,915억 원에 달하는 대형 사업장입니다.
그러나 공사를 마치고 공식적으로 입실이 시작되었음에도 분양률은 45.8%에 그치며 절반조차 팔리지 않은 상태입니다.
공정률이 올라가 완공에 이르기까지 분양실적은 거의 제자리에 머물렀으며, 실제 분양 금액 역시 미미하게 증가하는 데 그쳐 막대한 잔여 물량이 그대로 남아있는 실정입니다.
이처럼 2차 단지가 심각한 분양 부진을 겪게 된 결정적인 원인은 악재가 겹친 분양 시기에 있습니다.
2022년 4월 분양을 시작할 당시 이미 생활형숙박시설에 대한 주거용 사용 제한과 이행강제금 부과 이슈가 시장의 핵심 악재로 부각되고 있었습니다.
여기에 기습적인 금리 인상과 부동산 경기 둔화가 연달아 겹치면서 투자 수요가 완전히 얼어붙었고, 결국 완공 시점까지 미분양을 해소하지 못하는 악순환에 빠지게 되었습니다.
오피스텔 전환 물량이 시장에 본격적으로 나오면서 실거래 가격 역시 큰 폭의 차이를 보이고 있습니다.
전용 21㎡ 소형 평형의 경우 불과 수개월 사이에 최고 1억 6,000만 원대에서 9,000만 원까지 거래가가 큰 폭으로 뒤흔들리는 사례가 포착되었습니다.
다만 층수, 향, 계약 조건에 따른 차이가 존재하는 만큼 개별 단기 거래만으로 전체 집값의 폭락 여부를 단정하기는 어렵습니다.
정부 차원에서 2024년 10월부터 생숙의 합법적 사용을 지원하기 위해 규제 완화 방안을 발표하고 제도 개선을 완료함에 따라 용도변경 속도가 빨라졌습니다.
계도기간 내 용도변경 신청이나 숙박업 신고를 독려하고 미이행 시설에 대한 점검을 예고하면서, 반달섬 내 다수 단지들이 적극적인 용도변경 행정 절차에 나서게 되었습니다.
주거 상품의 용도가 바뀐 것만으로 반달섬 지역 전체의 생기가 돌아오는 것은 아닙니다.
시화MTV 개발 당시 해양관광과 마리나를 연계한 인공섬으로 기대를 모았으나, 현재는 상가 공실과 유동인구 부족 문제가 계속해서 지적되고 있습니다.
결국 오피스텔 전환 이후 실제 입주율이 얼마나 높아지고, 주변 교통 및 상권 인프라가 실거주 수요를 불러올 수 있는지가 장기적인 가치를 결정할 핵심 요소입니다.
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