서울 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있다. 지난 10년간 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 굳어지면서 강남과 비강남 지역의 자산 격차는 극명하게 벌어졌다. 정부가 강남 집값을 잡기 위해 쏟아낸 각종 규제는 오히려 강남 불패 신화를 공고히 하고, 다른 지역과의 격차를 키우는 부작용을 낳았다는 분석이 지배적이다.
▶▶ '똘똘한 한 채' 신드롬, 강남 쏠림 현상 가속화
2017년 이후 다주택자에 대한 종합부동산세와 양도소득세 중과 등 강력한 규제가 시행되자, 시장의 수요는 '똘똘한 한 채'로 집중되기 시작했다. 여러 채의 주택을 보유하기보다 입지가 우수한 핵심 지역의 주택 한 채를 소유하는 것이 세금 부담을 줄이고 자산 가치 상승을 극대화하는 유리한 전략으로 떠오른 것이다. 이로 인해 강남, 서초 등 핵심 지역으로 자금이 몰리면서 가격이 급등했고, 서울 내에서도 지역 간 가격 격차는 걷잡을 수 없이 벌어졌다. 다주택자들은 지방이나 수도권 외곽의 주택을 처분하고 강남으로 진입하려는 움직임을 보이면서 강남 쏠림 현상은 더욱 심화되었다.
▶▶ 규제의 역설, 공급 잠그고 가격은 폭등
역대 정부는 강남 집값 안정을 목표로 강력한 대출 규제, 세금 중과, 토지거래허가구역 지정 등 다양한 정책을 펼쳤다. 하지만 이러한 수요 억제책은 시장의 매물 잠김 현상을 초래하는 역효과를 낳았다. 다주택자들이 매물을 내놓기보다 증여를 택하거나 '버티기'에 들어가면서 시장에 유통되는 주택 공급이 크게 줄었다. 수요는 여전히 강남으로 향하는데 공급이 막히자, 가격은 천정부지로 치솟았다. 결과적으로 정부의 규제가 강남 집값의 희소성을 부각하며 가격 상승을 부채질하고, 자산 양극화를 심화시키는 결과를 초래했다는 비판을 피하기 어렵게 되었다.
▶▶ 10년 새 3배 뛴 서초…넘을 수 없는 벽이 된 강남
실제 데이터는 이러한 양극화 현실을 여실히 보여준다. 부동산 정보 플랫폼 분석에 따르면, 서초구 아파트의 3.3㎡(평)당 평균 매매가격은 2014년 약 3,003만 원에서 2024년 약 9,285만 원으로 10년 만에 209% 폭등했다. 같은 기간 노원구 등 서울 외곽 지역의 아파트 가격도 상승했지만, 그 상승 폭은 강남권에 비해 현저히 낮았다. 특히 노원구는 재건축 기대감으로 한때 가격이 급등하기도 했으나, 금리 인상과 공사비 급등 여파로 조정기를 겪으며 강남과의 격차는 더욱 벌어졌다. '영끌족의 성지'로 불렸던 지역마저 힘을 잃으면서, 강남은 이제 평범한 시민들이 넘볼 수 없는 거대한 벽이 되고 있다.
▶▶ 새로운 해법 모색, 부동산 시장의 미래는
부동산 전문가들은 수요 억제 위주의 단기적인 처방만으로는 부동산 양극화 문제를 해결할 수 없다고 입을 모은다. 수요가 몰리는 도심 지역에 양질의 주택을 꾸준히 공급하는 근본적인 해법이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 시장 논리에 기반한 장기적인 공급 계획과 규제 완화 없이는 '노원구 4억, 서초구 20억'으로 대표되는 자산 불평등의 골은 더욱 깊어질 수밖에 없다는 지적이다.
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