다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 서울 집값이 대폭락할 것이라는 시장의 예상과 달리, 부동산 시장은 완전히 다른 양상을 보이고 있습니다.
서울 전체 아파트 매매가격은 여전히 우상향을 유지하고 있으나, 강남권 고가 주택은 조정을 받고 강북 중저가 지역이 상승을 이끄는 극심한 양극화와 거래절벽 현상이 동시에 나타나고 있습니다.
대출 규제와 세 부담 강화 조치에도 불구하고 서울 아파트값의 상승 흐름 자체는 꺾이지 않았습니다.
한국부동산원 집계 기준 서울 아파트 매매가격은 지속적으로 상승세를 유지하며 누적 7%가 넘는 높은 오름세를 보이고 있습니다.
일부의 일률적인 폭락 전망과 달리 시장 전반의 하방 지지력이 견고하게 작동하고 있으며, 집값 상승을 이끄는 주도 지역의 교체 현상이 가시화되고 있습니다.
최근 서울 주택시장의 가장 눈에 띄는 변화는 지역별 온도 차입니다.
대출 한도 제한과 세금 부담이 집중된 강남구와 서초구 등 고가 주택 밀집 지역은 매수세가 위축되며 가격이 하락 전환했습니다.
반면, 가격 부담이 상대적으로 낮고 실수요 및 갈아타기 수요가 몰리는 성북구, 중랑구, 노원구 등 중저가 지역은 높은 상승률을 기록하며 서울 집값 상승세를 견인하고 있습니다.
집값 상승세와 별개로 시장의 거래 활동은 극도로 위축된 기현상이 발생하고 있습니다.
서울 아파트 월간 거래량은 전월 대비 반토막 이하로 급감하였으며, 특히 강남 3구가 전체 거래에서 차지하는 비중은 10% 미만으로 떨어졌습니다.
매도인은 가격을 낮추지 않고 고점을 유지하려 하는 반면, 매수인은 엄격해진 대출 문턱 때문에 쉽게 진입하지 못하면서 거래 부진이 심화되는 양상입니다.
전반적인 거래량 가뭄과 강남권의 가격 조정 흐름 속에서도 일부 초고가 단지에서는 여전히 사상 최고가 거래가 터져 나오고 있습니다.
서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 168㎡가 130억 원에 매매되는 등 수십억에서 100억 원을 넘어서는 초고가 아파트 거래는 끊이지 않고 있습니다.
이는 대출 규제의 영향권 밖에 있는 현금 동원력이 풍부한 자산가층의 수요는 시장 상황과 무관하게 독자적인 흐름을 유지하고 있음을 보여줍니다.
시장 전문가들은 향후 서울 부동산 시장의 핵심 관전 포인트로 정비사업 호재가 있는 중저가 지역을 주목하고 있습니다.
강남권에 비해 초기 자금 진입 장벽이 낮고 재건축·재개발 추진으로 미래 가치가 높은 성북·노원·중랑 일대로 매수세가 가시적으로 이동하고 있습니다.
일괄적인 폭락이나 전반적인 급등 대신, 가격대와 지역 호재에 따라 시장이 철저히 분절되는 양극화 현상이 더욱 심화될 전망입니다.
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