사람들은 세법이 너무 복잡하고 어렵다고 말한다. 특히 부동산 관련 세금은 더욱 복잡하다고 하소연한다. 왜 그럴까? 어려운 정보만 보고 어려운 방법만 찾기 때문이다. 어렵고 복잡한 상황을 깨고 파헤쳐야 세금도 많이 줄일 수 있다고 생각한 것이다.

세법이 복잡하지만 의외로 절세의 해답은 쉽고 간단하다. 

세금을 줄이는 방법도 5,205쪽에 달하는 세법을 파헤친다고 알 수 없다. 본인의 상황에 맞춰 할 수 있는 방법만 찾으면 된다. 가장 간단한 방법 중 하나가 타이밍을 살피는 것이다. 살 때뿐만 아니라 팔거나 증여할 때도 타이밍이 중요하다.

2020년 초 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 가격이 인하된 매물이 다소 증가했다. 그런데 대부분 조건이 붙어 있었다. 5월 31일 전 또는 6월 30일 전까지 잔금을 지급하는 조건이었다. 이런 조건은 무엇을 의미할까?

■ ‘5월 31일 전 잔금 지급’ 조건이 붙은 이유

2018.09.13 대책에서 다주택자에 대한 종부세 세율이 인상되었다.  그리고 2019.12.16 대책 때 추가 세율 인상안이 발표되었다. 

게다가 주택에 대한 공시가격 현실화율이 꾸준히 높아지고 있다. 보유세의 기준이 되는 공시가격이 시세에 점점 근접한다는 뜻이다. 지금까지는 시세와 공시가격의 차이가 커서 시세 대비 낮은 금액으로 재산세와 종부세를 냈지만, 앞으로는 시세에 가깝게 과세될 것이다.

결국 2020년 5월 31일 전에 양도하려는 했던 이유는 보유세 때문이다. 보유세의 과세 기준일은 매년 6월 1일이다. 보유세인 재산세와 종부세는 6월 1일에 소유한 사람이 1년치 세금을 전부 납부한다. 따라서 매도자는 6월 1일을 기준으로 좀 더 보유할 것인지, 그 전에 처분할 것인지 고민하게 된다.

이는 매수자도 마찬가지다. 이왕이면 6월 1일 이후에 매수하면 조금이라도 세금을 아낄 수 있다. 통상 상가나 빌딩은 재산세도 잔금일을 기준으로 매수자와 매도자가 일할(날짜를 일 단위로 갈라서) 계산을 하기도 한다.

다만 주택은 그렇게 하지 않는다. 게다가 종부세는 인별로 과세되기 때문에 일할 계산을 할 수도 없다. 각자의 조건에 따라 다르기 때문이다.

따라서 매도자나 매수자나 모두 6월 1일을 기억할 필요가 있는데, 이 시기에 매도하려는 사람들은 재산세와 종부세를 피하기 위해 5월 31일에 잔금을 치르는 조건을 제시한다.

■ 정책에 따른 절세의 타이밍이 있다

6월 30일 잔금 지급의 조건도 역시 세금 때문이다. 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지는 조정대상지역에서 10년 보유한 주택을 양도하는 경우에는 다주택자여도 양도세를 중과하지 않고 기본세율(6~42%)로 과세되었다. 중과될 경우의 세율(2주택 16~52%, 3주택 이상 26~62%)보다 최대 20% 낮은 세금으로 양도할 수 있었다.

또 20~30%의 장기보유특별공제(*자산의 보유 기간에 따라 양도소득 일정액을 공제해 주는 제도)도 적용 받을 수 있었다. 차익에 따라 다르지만 하루 차이로 양도세가 수억 원까지 달라지기도 했다.

예를 들어 시세차익 5억원, 10년 보유 2주택일 때 양도세는 1억 원이나 차이가 났다. 따라서 이시기를 전후하여 10년 이상 보유한 주택을 매각하려던 사람은 타이밍을 살펴 그 전에 양도하려했던 것이다.

부동산의 증여도 양도와 마찬가지로 타이밍이 중요하다. 

2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지는 증여 거래도 늘어났다. 이 중 상당수는 주택 증여일 것이다. 다주택자가 전세로 임대하고 있는 주택이고 10년 이상 보유했다면 이때 증여하는 것이 유리했기 때문이다.

전세를 끼고 부동산을 증여하는 것을 부담부증여라 하는데 전세보증금을 반환할 채무를 같이 넘기는 것이다. 이 경우 증여와 양도가 섞여 있다고 본다. 금액이 증여와 양도로 나뉘기 때문에 증여세 세율이 낮아지는 효과가 있다. 양도세도 중과세를 피할 수 있었다. 당시 한시적으로 중과가 면제되었기 때문이다.

이 시기는 6월 1일을 포함하고 있어 종부세를 줄이기 위한 증여도 많았을 것이다. 종부세는 인별로 부과되기 때문이다.

아파트 등 공동주택을 4월 말 전에 증여하면 취득세도 줄어들 수 있다. 취득세는 공시가격을 기준으로 계산하는데 공동주택의 인상된 공시 가격은 매년 4월 말에 확정되기 때문이다.

이런 한시적인 세법과 마찬가지로 타이밍에 따라 절세가 유리한 경우가 또 있다. 양도소득세는 달력을 기준으로 연 단위로 부과하고, 누진세율에 따라 과세한다. 같은 연도에 일반세율이 적용되는 부동산 2건을 양도하면 더 높은 세율이 적용된다는 뜻이다. 이것을 이용하면 세금을 쉽게 효과적으로 줄일 수 있다.

2건의 부동산을 비슷한 시기에 양도해야 할 때, 1건의 양도 시기를 늦추거나 당겨서 연도를 달리하면 된다. 2건의 양도 연도가 달라지면 각각 따로 계산한다. 누진세율에 따라 낮은 구간의 세율을 한 번 더 적용받을 수 있다는 뜻이다.

게다가 금액은 작지만 양도에 대해 1년에 한 번씩 적용해주는 기본공제 250만 원도 받을 수 있다. 양도차익이 각각 1억 원일 때 해를 달리해서 줄어드는 세금의 크기는 약 2,000만 원이다. 특히 연초나 연말에 두건의 부동산을 양도해야 하는 경우 이를 활용할 수 있다.

중요한 점은 언제를 양도 시기로 보느냐 하는 점인데, 소유권이전등기일과 잔금일 중 빠른 날을 양도한 날로 본다. 따라서 이 시기를 기준으로 연도를 조절하면 된다. 계약서만 변경한다고 되는 것이 아니라 실제로 잔금이나 소유권이전을 그때로 해야 한다.

연단위로 합산되는 규정을 역으로 이용할 수도 있다. 이익이 발생한 부동산과 손해가 발생한 부동산이 있다면 두 건을 같은 연도에 양도하면 손해와 이익을 합해서 소득 금액을 결정한다. 결과적으로 양도세가 줄어들 수 있다.

양도세를 줄이는 쉬운 방법 중에 또 다른 하나는 취득 시점에 따라 양도 시점을 조절하는 것이다. 앞에서 설명한 것과 비슷하게 보유 기간에 따라 양도소득세율이 달라진다.

■  단기양도는 피할 것

주택 외의 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도할 경우 단기양도에 해당되어 차익의 55%(지방소득세 포함, 이하 같음), 1년 이상 2년 이내에 양도할 경우 44%가 양도세로 부과된다.

주택과 입주권의 경우에는 2021년 6월 1일부터 1년 미만 77%, 1년 이상 2년 이내 66%로 더 높게 부과된다.

■ 장기보유특별공제는 보유 기간이 길수록 높아진다

일단 보유 기간 3년이 넘어야 장기보유특별공제를 받는다. 그리고 보유 기간 1년이 늘어날수록 공제액이 커진다(최장 15년, 1주택은 10년). 이때 주의할 점은 앞의 양도세 계산 때와는 달리 특정한 날짜 혹은 연도에 따라 판단하는 것이 아니라 만(滿, 정해진 기간의 꽉 참)으로 계산한다는 점이다.

계약서를 쓰면서 잔금 및 소유권 이전일을 정할 때 하필 그 시점이 만으로 계산하여 1~2개월이 부족하다면, 날짜를 조정하여 만으로 1년을 더 채워야 세금을 줄일 수 있다. 일반적으로 계약일부터 잔금일까지는 몇개월간 간격이 생기기 때문에 미리 협의해서 유연하게 조절하면 좋다.

부동산 절세는 이처럼 가깝고 쉬운 포인트부터 찾으면 된다. 부동산을 사는 것도 그렇지만, 팔거나 증여하는 것도 타이밍이 중요하다. 부동산 절세는 타이밍을 활용하라. 그렇게 하면 절세의 방법은 의외로 쉽다.

많은 규제로 복잡하고 혼란스러웠던 2020년 부동산 시장입니다. 그 시장의 중심에서 투자자문과 절세를 동시에 생각하던 우병탁 씨는 '이제 세금은 모든 국민이 알아야 하는 것'이라는 생각으로 이 책을 쓰게 되었습니다. 

꼭 부동산 자산가가 아니라도, 기본적인 세금 지식이 없다면 몇 년 동안 오른 차익의 상당 부분을 세금으로 내게 될 수도 있게 됩니다. 

복잡해진 만큼 ‘한 끗 차이’로 최소 몇 백에서 몇 억 원이 오가게 됐죠. 부동산 거래 초보자들에게는 더더욱 투자처보다도 세금 공부가 필요해진 시대!  

《아파트 한 채부터 시작하는 부동산 절세》는 무주택자부터 1주택자들의 부동산 세금 바이블이 되어줄 것입니다.