서울 동쪽에서 가장 유명한 교육열을 가진 지역은? 대치동! 그럼 서울 서쪽에서는? 이구동성으로 목동!을 외칠 겁니다. 목동 지역의 학원가는 수도권 BIG학원가이자 단연코 서쪽 학원가의 ‘탑’이죠.

신도림역에 위치한 아파트를 보러 갔을 때 있었던 일입니다. 아파트 담벼락에 아이들 통학 지원을 위한 사설 차량을 운영한다는 현수막이 붙었는데 아침 통학용 차량, 그리고 오후 학원 통원 차량을 운영한다는 내용이었습니다. 목동 학원가로 등원하는 학생들과 목동 학군 배정 후 이사 나온 세대를 위한 것이었습니다.

이런 특수한 상황(?)을 위한 현수막은 목동이 가진 지역적 특수성 때문에 나온 것입니다. 수도권 서쪽에서 대치동의 역할을 하고 있는 목동은 가깝게는강서구, 구로구, 서대문구, 은평구, 마포 등지부터 멀리는 일산, 부천 지역 학생들까지 흡수하는 빅 학원가이기 때문이지요.

목동 학원가는 점점 그 규모가 커져서 지금은 크게 세 군데 정도로 나뉩니다(윗 단지 학원가, 오목교역 학원가, 아래 단지 학원가). 인근 지하철 5호선 라인인 강서구, 영등포구, 마포구 지역의 학생들이 꾸준히 목동 학원가로 모여들고 있죠. 오목교역에서 공덕역까지는 8 정거장, 우장산역까지는 겨우 5정거장입니다.

목동 역시 이전 칼럼 속 대치동 사례와 비슷하게 학원가 등 교육 환경이 좋은 것은 물론이고 유해 시설 없는 면학 분위기 속에서 아이들이 초중고를 마칠 수 있는 장점이 있는 지역입니다. 여기에 양질의 학원을 내 아이 수준에 맞춰 골라서 보낼 수 있다는 강점이 큰 플러스 요인이 되지요.

엄마의 마음은 똑같지 않나요? 우리 아이를 이사 고민 없이 교육이 해결되는 지역에서 키우고 싶은 마음. 그 마음이 반영된 지역이 동쪽에서는 대치동이고 서쪽에서는 목동인 것이지요.

서쪽 지역의 유일무이한 학군 강세 지역인 목동, 당연히 이 환경이 부동산에 반영이 됩니다. 목동의 아파트들은 대부분 1980년 대에 지어진 낡은 아파트들입니다. 이 낡은 아파트들이 재건축 이슈가 불기 전에도 30평 대가 7~8억 선이었던 것이 2016년 봄, 개포, 반포발 재건축 이슈의 영향으로 상승세를 타더니 2017년 12월 현재 시세가 급상승 했습니다.

목동의 기존 ‘학군 매리트’에 ‘재건축’ 이슈로 미래 가치까지 반영돼 투자 매력이 배가된 것이죠! 현재 구매할 수 있는 매물은 거의 없고, 물건이 나온다 해도 사겠다는 사람들이 대기를 하고 있는 것이 목동의 현 실정입니다.

우리가 소위 말하는 ‘목동’이라 함은 행정 구역상 목동인 곳과 신정동의 일부입니다. 즉, 좋은 초등학교와 중학교 배정이 가능한 일명 ‘목동 학군’ 지역이지요.

목동은 올림픽을 앞두고 한국을 방문하는 외국인이 공항에 비행기가 착륙할 때 서울의 멋들어진 모습을 보이려고 지었다고 알려져 있는데요. 계획 도시답게, 1~7단지와 8~14단지가 쌍둥이처럼 통일된 모습입니다. 아파트를 둘러싼 상가와 공원까지 비슷한 구조여서 마치 종이를 대칭으로 접은 것 같죠!

이 아파트와 상가를 둘러싼 길이 길쭉하게 일방 통행으로 이어지는데 오목교역을 중심으로 윗 단지(1~7단지)와 아래 단지(8~14단지)로 나뉩니다. 이 일방 통행은 목동을 처음 방문한 사람들에게 당혹스러움을 안겨주지만, 이 길에 익숙한 주민들에게는 오히려 편안함을 준다고 합니다.

1~7단지는 5호선을 기준으로 북쪽에 위치하는데, 1단지의 월촌초등학교, 2단지의 신목중학교, 3단지의 영도초등학교, 6단지의 양정중학교, 양정고등학교, 경인초등학교, 오목교역 인근의 목운중학교, 목운초등학교가 위치하고 있습니다.

상권은 아래 단지들보다 윗 단지 쪽에 더 발달되어 있고요. 학원가는 특히 5단지 앞쪽의 상가에 가장 많이 밀집되어 있는데 간판이 걸린 학원 외에도 오피스텔 안에 공부방이나 사설 교육 기관도 많습니다. 요즘 최고로 꼽히는 수학 전문학원 CMS도 무려 단독 건물로 들어서 있죠.

목동의 ‘부동산학적 가치’는 단연 학군 지역 내인지 아닌지에 따라 달라집니다. 목동의 테마는 ‘학군’임을 잊으면 안 됩니다. 그러니 목동 지역 집을 알아본다면 반드시 이런 질문을 하셔야 합니다.

"이 아파트가 목동 학군 학교에 배정이 되나요?"

목동의 명문 학군 내 학교에 배정되는 지역인지를 꼭 체크 해야 한다는 말씀! 행정 구역상 신정동이라고 해도 좋은 학군에 배정받는 단지라면 거기가 목동인 것이고, 행장상 목동이어도 좋은 학군에 배정 받지 못하는 단지라면 목동이 아닌 것입니다.

목동 학군 내에서 윗 단지 쪽에 거주한다면 월촌중학교, 신목중학교, 양정중학교, 목운중학교에 배정받습니다. 특히 이 학교들은 초초과밀 학급이며, 이 지역에서 주로 진학하는 명덕외국어고등학교와 강서고등학교, 양정고등학교는 대학 입시에서 좋은 성과를 보이고 있습니다.

앞으로 바뀌는 입시 제도 하에서 특목고 폐지는 학군 지역을 더 강화 시킬 것으로 예상됩니다. 특히나 일부 중학교 대상으로 내년부터 자율학기제가 확대 돼 ‘자율학년제’를 실시한다고 합니다. 시행 동안 지필고사를 치르지 않고 오전에는 일과를, 오후에는 진학/진로 탐구 활동을 확대하는 방안이지요. 시험이 없다 하더라도 주요 교과에 소홀하게 되면 벌어진 격차를 따라잡기 힘들어집니다. 시험에 부담이 없어 노는 학생과 이를 기회로 삼아 꾸준히 학업을 이어가는 학생 사이에 격차가 벌어질 수 밖에 없지요. 이를 걱정하는 학부모들이 많습니다. 학구열 좋은 학군 지역에서 재학하는 것이 더욱 중요해질 것으로 예상되는 포인트이지요.

학군 지역의 부동산은 ‘초역세권’ 등 일반적으로 부동산 투자에서 손꼽는 중요 항목보다 ‘어느 학교에 배정되는가’가 부동산 가격에 더욱 큰 영향을 미칩니다. 같은 아파트 내에서 좋은 뷰를 확보한다거나, 연식이 얼마나 됐는지에 따라 조금씩 상이하겠지만 평균적으로 그렇지요.

역세권보다 학군이 좋은 지역이 더 부동산 가치가 높은 이런 현상은 절대 ‘학부모 마음’으로 보지 않으면 이해하기 힘들 것입니다. 목동 윗 단지 내 위치한 중학교들은 양천구 전체에서 상위권을 지키고 있는 곳들로 ‘학부모 마음’으로 들여봐야 부동산의 가치가 보이는 곳입니다. 각 중학교마다 배정이 가능한 단지들은 아래 표를 참조하세요.

아파트 배정은 해당 년도에 따라 변동될 수 있으니 해당 교육청에서 확인해 주세요.

목동 신시가지 1~7 단지 아파트의 시세는 아래와 같습니다.

목동 학군 내 주상복합 아파트의 시세는 다음과 같습니다.

목동은 또한 향후 마곡의 산업 단지가 입주하면서 양질의 일자리가 많이 증가하게 될 지역입니다.

같은 5호선 권역대인 목동 학원가는 마곡 입주사 직원들의 직주근접 주거 단지에서 이용할 주요한 학원가로서의 역할을 하게 될 것입니다. 마곡 지구의 동네 학원가도 발달하겠지만 초상위권 학생들은 목동 학원가를 이용할 것이 자명하기 때문입니다. 목동이 앞으로도 학군 지역으로서 부동산적인 가치를 공고히 할 것이라고 예측할 수 있는 지점이지요.

목동은 교육 외에도 또 하나 중요한 부동산적인 이슈가 있습니다. 앞에서도 잠깐 언급한 재건축이 바로 그것이지요! 다음 시간에는 목동 학원가 학군 지역 내 신정동에 위치한 아랫 단지를 살펴보면서 재건축에 관한 이야기를 다뤄보도록 하겠습니다.

글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

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카페 '월천 재테크 학군과 부동산'

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