여러분은 ‘학군’하면 무엇이 가장 먼저 떠오르나요? 아마도 많은 분들이 막연하게 명문고를 떠올리실 겁니다.

그런데 80-90년대 학번 학부모님들이 치렀던 예전 입시와 요즘 입시는 많이 다릅니다. 요즘 입시 제도에서는 명문고보다 ‘명문중’이 더 중요한 요소입니다.

하여 학군을 위해 이사한다면, 중학교 학군을 좀 더 집중해서 따져보아야 합니다. 입시 정보에 밝은 부모들은 이미 명문중을 고려해 이사를 하고, 심지어 초등학교부터 신중히 선택하는 부모들도 많아졌습니다.

그럼 우리 아이의 더 나은 교육 환경을 위한 최적의 거주지는 어디일지 직방으로 찾아볼까요? 오늘은 서울 수도권의 대표 학원가, 대치동 학원가를 품은 역삼동을 탐방해 봅니다. 

밤 10시! 학원가 앞은 길게 늘어선 학원 버스와 학부모들의 차량으로 가득합니다. 일대는 그야말로 북새통이 되죠. 대한민국에서만 볼 수 있는 이런 기현상은 대한민국 입시가 유지되는 한, 사라지기 쉽지 않을 것 같습니다. 학원가의 인기 또한 쉽게 사그라들지 않을 것이고요.

학원가가 ‘부동산학적으로’ 매우 중요한 이유가 바로 여기 있습니다. 거주지 선택시 교육 환경이 1순위 고려 대상이라면, 학원가의 생리를 잘 파악해 둘 필요가 있습니다. 

대표적인 학원가를 떠올려 볼까요? 서울에서는 대치동 학원가, 목동 학원가. 중계동 학원가, 경기도에서는 평촌 학원가, 후곡 학원가 그리고 분당이 유명합니다. (단, 분당은 학원이 밀집되어 있지 않습니다.)

이들 소위 ‘BIG학원가’들 외에도 최근에는 반포 학원가, 송파 학원가 등 동네에 작은 학원가들이 추가로 생겨나고 있습니다. 이 지역들이 아니라도 아파트 밀집 지역이라면 학원 간판이 모여있는 상가 건물을 쉽게 볼 수 있을 것입니다. 

그렇다면 학원가는 왜 주거 지역으로 인기가 있을까요? 그 해답은 ‘라이딩’에 있습니다. ‘라이딩’이란 ‘학원과 거주지 사이의 통학’ 정도로 이해하시면 됩니다. 취학기 자녀들을 둔 부모들에게는 ‘학원을 도보로 다닐 수 있는가?’가 중요합니다. 

초등학생을 자녀로 둔 부모라면 ‘도보 가능한 학원가가 있는 아파트 단지’인지, 혹은 학원 차량 운행이 가능한 아파트 단지인지가 아파트를 선택하는 데 결정적인 요소가 됩니다. 중학생 이상의 자녀를 둔 부모라면, 자전거로 학원 통원이 가능한 단지인지, 최소한 마을버스나 버스, 전철 등 대중교통을 갈아타지 않고 한 번에 통원할 수 있는 단지인지를 고려합니다.

특히 자녀가 여학생이라면 치마 교복으로 자전거를 탈 수 없기 때문에 (학원가의) 마을버스나 버스 노선이 닿지 않는 곳의 아파트 단지는 꺼리는 경향이 두드러집니다. 학군 지역은 거주지 우선 고른 후 집에서 가까운 학원을 고르기보다 거꾸로 학원가를 오가기 편한 거주지를 고르는 식인 거지요.

학원가와 거주지와의 교통이 해결이 안 되면, 아이 엄마가 매일 학원가 앞에서 시간을 보낼 수밖에 없기 때문인데요. 

아이를 학원까지 데려다 주고 아이가 수업하는 동안 학원 근처에서 하릴없이 시간을 보내는 엄마들을 학원가에서 심심치 않게 볼 수 있습니다. 수업 시간 동안 집에 다녀오기도 애매해서 학원 주변에서 시간 보내는 쪽을 택하는 것인데, 우스갯소리로 소위 ‘라이딩 인생’이 시작되는 것이죠. 

이 경우, 길거리에서 허비하는 시간이 상당한 것은 물론이고 아이 식사도 학원과 학원 사이 차량에서 해결을 하거나, 인근 분식집이나 편의점에서 해결해야 하는 경우가 발생합니다. 엄마의 개인 시간은 아이가 졸업할 때까지 없다고 보면 됩니다. 특히나 하교 후의 아이를 학원에 맡겨야 하는 워킹맘들에게 학원가와의 접근성은 매우 중요합니다. 

현실이 이러하니 학원가 근처의 아파트가 인기가 높을 수밖에 없지요. 집 앞에서 아이가 오고 가는 것도 보이고, 도보로 학원을 걸어갈 수 있는 단지라면, 게다가 그 단지가 명문학교 통학도 가능하다면 자연히 모든 엄마들이 살고 싶어 하는 ‘욕망 단지’가 됩니다.

이런 입지의 아파트라면 아무리 낡은 아파트라도 전셋값이 내려가는 법이 없습니다. 들어오고자 하는 수요가 항시 대기 중이기 때문이죠. 아파트는 수요가 많다고 공장처럼 찍어낼 수 없습니다. 입지라는 것은 한정되어 있고(결국 ‘땅’이죠). 원하는 사람(수요)은 많은데 살 수 있는 아파트(공급)는 정해져 있기에 수요와 공급의 원칙에 의해 자연스럽게 그것이 가격에 반영됩니다.

학원가는 상권이 발달한 초역세권 보다는 근린상가 지역에 생깁니다. 무엇보다 유해시설이 없어야 합니다. 아이들이 통원하는 상가에 모텔이나 노래방, 유흥주점 등 유해시설이 있으면 좋아할 학부모가 누가 있을까요. 학교가 몰려 있고 특히 과밀 학급의 학교라면 학생 수가 압도적으로 많은 데다 사통팔달 교통이 발달한 지리적 조건까지 갖추면 초대형 학원가가 됩니다. 

이런 지역이 바로 우리가 대표적으로 아는 BIG(빅)학원가들 - 대치동 학원가, 중계동 은행사거리, 평촌 학원가- 입니다. 이곳 지역은 해당 지역 거주자뿐 아니라 인근 지역의 학생들까지 모두 흡수하는 그야말로 ‘학원가의 공룡’입니다. 한 번 형성된 빅 학원가는 쉽게 없어 지지도, 이동 하지도 않는다는 것이 가장 큰 특징입니다.

예를 들어 대치동은 대치동, 역삼동, 도곡동 등 이른바 ‘맹모 지역’은 물론이거니와 양재천 너머 개포동과 일원동, 수서동, 학여울 교차로를 지나 탄천1교를 넘어가면 삼전동 넘어 송파권역까지 커버할 수 있는 교통 요충지입니다.

탄천2교를 넘어가면 잠실 우성 아파트와 아시아 선수촌 아파트 등이 나오는 잠실 지역에서도 접근이 가능합니다. 뿐만 아니라 영동대로를 따라 가면 다리를 넘어 자양동, 광장동에서도 접근이 가능하며 심지어 멀리 남양주에서도 올림픽대로를 타고 탄천로를 이용해 대치동까지 오갈 수 있습니다. 

이 루트는 안 막히면 30분이면 가능 하다고 하는데요. 학원 발달이 잘 안 되어 있는 삼성동과 청담동 자녀들도 대치동을 이용하고, 왼쪽으로는 양재동 쪽에서도 대치동 이용이 용이하며, 고속화도로 수서간 내곡간 자동차 전용도로 등을 이용하면 분당 학생들도 대치동 접근이 가능할 정도입니다.

대치동은 인근의 학군 좋은 학교들과 부모의 교육열에 더해 넓은 지역을 커버할 수 있는 사통발달 교통의 요충지인 지리적인 이점까지 더해져 대표적인 큰 학원가로 발달할 수 있었던 것입니다.

오늘은 대치동 학원가를 쉽게 이용할 수 있는 한티역 인근의 초등학교에 배정받을 수 있는 아파트를 찾아보기로 합니다. 학원가를 쉽게 이용하기 좋으면서 아파트 연식도 비교적 낮은 아파트를 찾는다면 도성초등학교와 도곡초등학교 그리고 대도초등학교권이 좋습니다.

이 일대는 대부분 재건축이 되어 아파트의 연식이 10년차 전후이기도 합니다. 오늘은 그 중에서도 ‘개나리 아파트’, ‘진달래 아파트’로 기억하실 역삼동을 살펴보겠습니다. 

도성초등학교는 진선여자 중 고교 인근에 위치한 초등학교로 선호도가 높습니다. 건너편에 이마트가 있고, 한티역을 중심으로 형성되고 있는 초등학교 학원가를 보내기 편리한 위치에 있습니다. 물론 메인 학원가를 이용하기에도 가까운 생활권입니다.

이 인근은 신축을 원하는 분들이 선호하는 블록입니다. 학원들은 롯데백화점 뒤편과 롯데백화점 건너 아이파크 단지 인근에 포진하고 있습니다. 편의시설로 인근에 이마트와 롯데백화점 강남점이 있습니다. 전철역은 2호선 선릉역과 분당선의 한티역이 가깝습니다. 일부 단지는 선릉역에서 마을버스를 타고 이동합니다. 도성초등학교와 메인 학원가를 이용하기 좋은 역삼동 아파트는 아래와 같습니다. 

찻길을 건너 이마트 뒤편으로 위치한 아파트는 아래와 같습니다. 

롯데백화점 뒤 주택가에 위치한 도곡 초등학교입니다. 학교를 등하교 할 때 찻길을 건너 상권 뒤편으로 가야 한다는 단점이 있지만 하교 후 학원가를 오갈 때면 반대로 동선이 편리한 것이 장점입니다. 물론 아파트들의 연식이 준신축이라는 점도 장점입니다. 이쪽 블록은 학업 성취도가 우수한 역삼중학교가 그레이튼 아파트 옆에 위치 하고 있습니다. 

이 일대의 아파트 가격들이 최근 2년 상승기 동안 많이 올랐습니다. 재건축 아파트들이 주축이 되어 가격 상승을 이끌었고, 뒤이어 준신축과 구축 아파트들도 가격의 키맞춤을 하면서 따라 올라간 것입니다. 실제 매매 가격은 조금 더 높은 편이니 참고하세요.

최근 이 지역의 특징은 2017년 가을이 되면서 33평과 중대형 단지의 가격 차이가 크지 않다는 점과 8.2대책 이후 똘똘한 집 한 채를 찾는 분들이 몰리면서 그 동안 거래가 잘 되지 않던 중대형도 매매가 조금 씩 이루어지는 분위기라는 것입니다. 눈 여겨 봐야할 부분입니다.

도성초등학교 학군 배정 아파트인 역삼 e편한 세상을 한번 살펴 볼까요? 

직방 실거래가 이지뷰 그래프로 살펴보니, 2015년부터 꾸준히 오르다가 17년에 껑충 상승한 것을 볼 수 있네요.

'역삼 e편한세상'에 실제로 살고 있는 사람들의 평가도 볼 수 있는데요, 그 중 하나를 살펴보면 장점 뿐아니라 층간 소음 같은 단점도 있다고 나와 있어요. 소음에 예민하신 분들이라면 이런 것도 중요하죠. 실거주 하실 분들이라면 거주민 리뷰도 자세히 살펴 보시면 선택에 큰 도움이 될 것 같습니다.

오늘은 대한민국의 대표 학원가인 대치동 학원가로 이동이 쉬운 역삼동 학군과 아파트들을 살펴 봤는데요.

다음 편에서는 학군 중에 학군! 대치동을 소개해 드릴까 합니다. 변화하는 입시환경속에서 대치동도 분주하답니다. 학군과 부동산, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 대치동 중고등학생들 학원가와 실거주를 위한 재건축 아파트! 두 번째 시간도 많이 기대해 주세요.

글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

http://blog.naver.com/iampicky

카페 '월천 재테크 학군과 부동산'

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