[Remark] 전세 사기 손해 줄이기 위해 경매 참여... 알고 보니 가등기 매물

최근 전세 사기 피해자들이 전세금을 되찾을 방법으로 셀프 경매를 고려하는 경우가 많습니다. 전세 사기 피해를 입은 임차인이 살고 있는 집마저 경매로 넘어가게 되면 전세금의 일부도 찾을 수 없어서입니다. 특히 전세 사기 특별법에 따라 전세사기피해지원의원회 의견을 거쳐 피해자로 결정되면 거주하는 주택에 한해 경매 우선권이 부여되기도 합니다.

하지만, 전세 사기에 가등기가 악용되면서 셀프 낙찰이 막히는 일이 빈번하게 벌어지고 있습니다. 예컨대 A씨가 무자본 갭투자로 빌라를 취득하면 B씨가 가등기를 치는 형태인데요. 이때 걸어놓는 가등기는 ‘소유권이전청구권 가등기’로, 미래에 해당 주택을 소유하기 위해 일종의 매매 예약을 걸어두는 장치를 뜻합니다.

가등기에는 ‘순위 보전 효력’이 있어 가등기 신청자가 본등기를 하는 순간, 소유권 시점이 가등기 날짜로 소급되며, 해당 가등기를 침해하는 소유권은 직권 말소된다는 특징이 있습니다. 그러므로 전세 사기 피해자가 경매로 집을 낙찰 받는다 하더라도 가등기권자가 가등기한 날로부터 10년 내에 본등기를 치면 언제라도 소유권을 잃게 되는 것입니다. 이를 모른 몇몇 임차인들은 가등기권자를 상대로 낸 소유권이천청구권 가등기 말소 소송을 냈다가 패소하기도 했습니다.

[Remark] 시세보다 싼 매물 덥석 잡았더니 가압류 매물?

급매물도 시세 대비 저렴하게 집을 매수할 수 있는 방법입니다. 하지만, 왜 급매로 나왔는지 먼저 파악해야 피해를 줄일 수 있습니다. 실제 급매물은 가압류나 근저당, 가처분과 같은 권리 관계가 복잡한 경우가 적지 않기 때문입니다.

사례를 한번 살펴볼까요? 결혼 10년 만에 내 집을 마련한 C씨는 급매물로 나온 아파트를 시세 대비 5000만원 정도 싸게 계약을 했습니다. 그런데 잔금을 치르고 소유권 이전 등기도 마친 상황에서 갑자기 매수한 집에 가압류 1억원이 돼 있는 사실을 알게 됐는데요. 알고 보니 전 소유자 사업장이 망하면서 가압류가 들어온 것이죠. 이때 전 소유가가 가압류를 해결하지 않는 한 현 소유자인 C씨가 가압류 1억원을 책임질 수밖에 없습니다.

또 다른 사례로 D씨의 경우도 1억원 가량 저렴한 급매물을 계약하려다 낭패를 볼 뻔했습니다. 급매를 빨리 잡으려는 마음에 공인중개업소 말만 듣고 바로 계약금을 보내려다 등기부등본을 확인한 결과, 대부업체로부터 집값보다 높은 금액으로 근저당이 설정돼 있음을 알게 됐는데요. 집값보다 근저당권이 많으면 자칫 잔금 시 정산이 안 돼 곤란해질 수 있어 주의해야 합니다.

[Remark] 경매 또는 급매물 매수 시 확인 및 주의해야 할 것은?

경매나 급매물은 경우에 따라 시세보다 싸게 내 집을 장만할 수 있는 방법이긴 합니다. 다만 앞서 언급된 사례처럼 낭패를 보지 않으려면 매수 시 확인 및 주의해야 할 부분이 있습니다.

경매의 경우, 권리 분석을 정확하게 파악해야 합니다. 해당 물건의 등기부등본은 물론, 매각물건명세서를 통해 지상권이나 낙찰 후 인수하는 권리, 가처분 등과 같은 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 또한, 실제 경매 정보지에서 봤던 내용과 다르지 않은지, 직접 현장 답사를 해야 하고요. 입찰하려는 지역 내 공인중개사를 통해 해당 물건에 관해 정보를 얻는 것도 좋은 방법입니다.

급매물을 매수할 때에는 급매물이 왜 나왔는지 그 이유를 파악하는 것도 중요합니다. 앞서 언급한 것처럼 가압류, 근저당 등 하자로 인한 급매물의 경우, 등기부등본을 직접 확인해 철저하게 권리 관계를 분석하고 매매대금으로 채무를 상환하는 조건으로 계약을 하는 등 주의가 필요합니다. 이때 만약 매도자가 이민이나 이직 등 급하게 매매를 해야 하는 경우, 매수자가 협상의 주도권을 잡을 수 있어 좀 더 유연한 협상이 가능합니다.

[Remark] 급매물 매수 시 안전하게 거래하는 방법은?

마지막으로 급매물 매수 시 안전하게 거래할 방법은 무엇일까요? 이때는 사전에 체크해야 할 리스트를 만들어 하나씩 확인해 나가는 것이 중요합니다. 우선 권리 관계를 확인하기 위해 등기부등본을 열람합니다. 만약 근저당, 가압류, 가처분 등과 같은 내용이 기재돼 있다면 부동산 매매 계약서에 이 부분을 어떻게 해결할지 특약을 추가하고, 해결이 안 된다면 계약 해지 및 손해 배상금을 지급한다는 내용의 문구를 명시해 두는 것이 좋습니다.

또한, 급매의 경우 소유자의 자금 상황이 좋지 못해 나오는 경우가 많으므로 등기부등본에서는 확인이 안 되는 소유자의 국세와 지방세 완납증명서 등을 확인할 필요도 있습니다. 급매물이 진짜 급매물인지 시세를 확인해야 하는데요. 소개받은 중개소 말고도 최소 4~5군데 중개업소에 매도자 입장에서 시세를 체크하고 온라인 사이트에서 크로스 체크해 적정 가격인가를 확인하는 것도 중요합니다.

지금까지 경매와 급매로 매수할 때 주의사항과 안전하게 거래하는 방법 등을 살펴봤습니다. 경매와 급매는 일반 시세 대비 수천만원에서 많게는 수억원을 저렴하게 살 기회이지만, 자칫 잘못하면 큰 돈을 잃을 수도 있습니다. 철저하게 분석하고 안전하게 거래해야 기회가 될 수 있다는 점 꼭 기억하시길 바라겠습니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/