유증 철회 후 주가 반토막난 제이알글로벌리츠… 벨기에 빌딩 재무약정 위반 위기

제이알글로벌리츠의 주요 투자자산인 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워 컴플렉스.

이 기사는 2026년 4월 15일 15시 58분 조선비즈 머니무브(MM) 사이트에 표출됐습니다.

제이알글로벌리츠가 벨기에 핵심 자산의 담보가치 하락 가능성에 직면하면서 배당 여력까지 위협받게 됐다. 유상증자 철회 이후 주가 급락으로 투자심리가 악화된 가운데, 해외 자산 평가 논란까지 겹치며 재무 안정성에 대한 시장의 우려가 빠르게 확산하는 모습이다.

15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 제이알글로벌리츠가 투자한 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 빌딩 ‘파이낸스 타워’의 담보가치가 기대치를 밑돌 가능성이 제기됐다. 대주단이 글로벌 상업용 부동산 컨설팅 업체 존스랑라살(JLL)을 통해 진행한 감정평가 1차 초안에서 해당 자산 가치는 약 9억2000만유로, 담보인정비율(LTV) 61% 수준으로 산출된 것으로 나타났다.

이를 역산하면 해당 자산에 설정된 대출 규모는 약 5억6000만유로 수준으로 추정된다. 문제는 대출약정상 기준 LTV가 52.5%라는 점이다. 이를 충족하려면 자산가치가 약 10억7000만유로까지 상승해야 한다. 현재 초안 대비 약 1억5000만유로(약 16~17%) 높은 수준이다.

이는 대출약정상 재무적 준수사항(LTV 테스트)을 위반하는 수치다. 격차가 해소되지 않을 경우 ‘캐시트랩(Cash Trap)’ 조항이 발동될 가능성이 높다. LTV가 52.5%를 초과하면 순임대수입이 투자자 배당으로 이어지지 않고 현지 계좌에 우선 적립된다는 의미다. 캐시트랩은 재무 기준을 충족할 때까지 현금 흐름을 제한하는 구조로, 사실상 배당 축소 또는 중단으로 이어질 수 있다.

회사 측은 감정평가 전제에 문제가 있다는 입장을 밝혔다. 벨기에 건물관리청의 임차 연장 의향서가 반영되지 않았고, A급 오피스에 부합하지 않는 보수적 변수가 적용됐다는 주장이다. 여기에 2년 공실 가정과 대규모 수선비 반영 역시 과도하다고 보고 있다. 제이알글로벌리츠는 대주단에 공식적으로 이의를 제기하고 법적 대응에 착수했지만, 최종 평가 결과가 크게 바뀌지 않을 경우 실적과 배당에 미치는 영향이 불가피할 전망이다.

문제는 이 같은 악재가 기존 신뢰 훼손 이슈와 맞물리고 있다는 점이다. 제이알글로벌리츠는 앞서 유상증자를 철회한 이후 주가가 급락하며 시장의 불신을 키운 바 있다. 자금 공백에 대응하기 위해 2000억원 규모 차입 계획을 마련했지만, 단기 유동성 대응 성격이 강해 재무 건전성에 대한 우려는 여전히 남아 있다.

결국 회사는 유동성 확보를 위해 핵심 자산 매각이라는 카드를 꺼내 들었다. 맨해튼 오피스 빌딩을 처분해 차입금을 줄이고 재무구조를 개선하겠다는 계획이다. 해당 자산은 안정적인 임대수익과 우량 입지를 기반으로 리츠 수익성을 지탱해 온 핵심 자산으로 평가된다. 다만 주요 자산 매각은 단기 유동성 확보에는 도움이 되지만, 중장기 수익 기반을 약화시킬 수 있다는 점에서 한계가 있다는 지적이 나온다.

맨해튼 자산이 매각될 경우 제이알글로벌리츠는 사실상 벨기에 오피스 단일 자산 구조에 가까워진다. 문제는 이 자산에서 캐시트랩 가능성이 제기되고 있다는 점이다. 안정적인 현금창출원이 줄어드는 동시에, 남는 자산마저 배당 제약 리스크에 노출되는 셈이다. 업계에서는 최악의 경우 리츠 구조 유지에도 부담으로 작용할 수 있다는 분석이 제기된다.

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