전세 보증금 미반환 주의보
부동산 시장이 폭풍 전야다. 다양한 피해 사례가 나올 조점이다. 특히 ‘갭투자’ 집에 세들어 사는 사람들은 보증금을 제대로 받지 못할 가능성까지 생기고 있다. 최근 전세 시장을 점검했다.
◇전세가율 100% 넘는 곳도
수도권 빌라 밀집 지역일수록 ‘깡통 전세’ 위험이 크다. 깡통 전세는 매매가격이 전셋값과 비슷해지면서, 세입자가 계약 만료 후 보증금을 제대로 돌려받지 못할 위험이 생긴 전셋집을 뜻한다. 통상 전세가율(집값 대비 전세가격의 비율)이 80%를 넘으면 깡통 전세 가능성이 있는 것으로 본다.
국토교통부는 최근 3개월을 기준으로 전국 지역별 빌라 전세가율 자료를 공개했다. 조사 결과 전국 평균은 83.1%로 집계됐다. 빌라의 전세금액이 집값의 평균 83.1%에 달한단는 뜻이다.
시군구 별로 수도권은 경기 화성(107.7%), 안산 상록구(94.6%), 고양 일산동구(93.8%), 인천 미추홀구(93.3%) 순으로 전세가율이 높았다. 전셋값이 집값에 비등해지거나 심지어 높은 것이다.
서울은 강동구(88.7%), 광진구(86.5%), 강서구(86.4%) 순이었다. 이 곳들 외에도 서울을 25구(區) 중 절반이 넘는 14곳에서 빌라 전세가율이 80%를 웃돌았다.
◇전세금 반환 보증 사고 급증
이런 집들은 전세금을 떼이는 사고가 일어날 가능성이 있다. 실제 세입자가 집주인에게서 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 10월 사상 최고치를 기록했다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 10월 전세금 반환 보증 사고 건수는 704건으로 집계됐다. 9월 523건과 비교해 35% 급증한 것이다. 세입자들이 받지 못한 보증금 액수는 1526억원으로, 9월 1098억원과 비교해 39% 급증했다. 건수와 사고액 모두HUG가 보증 상품을 출시한 2013년 9월 이후 역대 최대치다.
한 부동산 커뮤니티에 올라온 사연을 보면, 서울 강서구의 빌라 세입자인 30대 A씨는 지난 9월 전세 계약 만료를 앞두고 6월부터 집주인에게 보증금 3억원을 돌려달라는 내용의 문자를 수차례 보냈다. 그러나 집주인은 아무런 응답이 없었고, A씨는 계약 기간이 끝나고 한 달이 지나도록 전세 보증금을 받지 못했다.
2017년만 해도 연간 74억원에 불과했던 전세 보증 사고 피해액은 2018년 792억원으로 급증한 후 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원으로 매년 가파르게 늘고 있다. 올해는 10월까지 누적 피해액이 7992억원에 달한다.
세입자들의 피해 규모는 이게 전부가 아니다. 실제 보증금 미반환 사고는 이보다 훨씬 많다. HUG의 전세 사고 집계는 보증 상품에 가입한 일부 세입자만 조사한 것이기 때문이다. 전체 임대차 시장에서 보증 상품에 가입한 세입자 비율은 20%가 채 안 되는 것으로 추산된다.
전세금 보증 사고가 급증하면서 HUG가 집주인 대신 보증금을 돌려준 금액(대위 변제액)은 10월 1087억원으로 월 기준 사상 처음 1000억원을 넘었다. 올 들어 10월까지 누적 대위 변제액만 6379억원이다. 연간 기준 역대 최고였던 작년 1년 치(5040억원)보다 많다.
◇신축빌라일수록 주의
전세금 보증 사고가 급증하는 것은 대출 금리 상승으로 전세 수요가 급감하면서 후속 세입자를 구하기 어려워진 집주인이 많아졌기 때문이다. 여기에 집주인이 의도적으로 보증금을 안 돌려주는 전세 사기까지 기승을 부린 영향으로 해석된다.
전세가율이 높은 지역의 빌라 세입자라면 계약 만료 후 보증금 분쟁이 생기지 않게 각별히 주의해야 한다. 전세 계약 전 보증보험에 가입하거나 보증금 규모가 상대적으로 작은 반전세나 월세를 구하는 등의 대책을 세울 필요가 있다.
부동산 전문가들은 특히 신축 빌라에 주의를 당부하고 있다. 상대적으로 깔끔한 외관과 잘 갖춰진 옵션에 현혹되기 쉬운데, 그만큼 높은 전셋값을 받아 깡통전세가 되기 쉽다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “신축 빌라는 거래 사례가 적어 시세를 가늠하기 어렵다”며 “분양업자가 일단 높은 값에 전세입자를 구한 후 그보다 싼 가격에 팔아버리는 식의 사기 사례도 있어 주의해야 한다”고 했다. 다른 전문가는 “전세 계약 전 주변 시세나 권리 관계를 꼼꼼히 따져보고 불안한 부분이 있으면 보증금을 낮추거나 보증 상품에 가입하는 게 좋다”고 했다.
/박유연 에디터
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