건축주가 업체 또는 시공 전문가를 직접 고용해 비용을 지불하고 집을 짓는 방식을 직영건축이라고 한다. 따라서 건축주는 공사현장을 직접 관리·감독하는 감리자가 돼야 한다. 복잡한 건축과정을 잘 알고 있어야하고 건축에 대한 기본 지식을 갖춰야 가능한 일이다. 최근에는 내가 사는 집은 내가 짓겠다는 로망과 비용을 줄여서 좋은 자재로 튼튼하게 집을 짓겠다는 욕망으로 직영건축에 도전하는 건축주들이 늘어나는 추세다. 그러나 섣불리 시작했다가 하자 투성이인 집을 짓게 되거나 10년 일찍 늙을 만큼 고생하는 경우도 많다. 장점도 많지만 그만큼 단점도 많다는 얘기다. 이번 호 특집에서는 직영건축이 어떤 것인지 자세히 살펴봤다. PART 01에서는 직영건축의 장단점과 여러 가지 방법에 대해 살펴봤다. PART 02에서는 직영건축을 도와주는 전문 회사로부터 직접 몇 가지 체크포인트에 대해 들어봤다. 마지막으로 PART 03에서는 또 다른 직영건축 전문 회사로부터 현장에서 함께한 건축주들과의 다양한 에피소드를 청취했다.
진행 편집부
PART 01_직영건축의 장단점
PART 02_전문가의 직영건축 가이드
PART 03_직영건축 현장의 다양한 에피소드
PART 01 / 직영건축의 장단점
직영건축 효율적으로 하는 여러 가지 방법들
일반적으로 집을 지을 때 설계는 건축사사무소에서 시공은 시공업체에서 진행한다. 특히 집 짓는 과정을 전담하는 시공업체는 하도급 구조로 운영해 공정별로 해당 업체에 하청을 주는 시스템으로 공사를 진행했다. 이때 흔히 단점으로 지적되는 것이 바로 비용 문제다. 하청에 하청을 주기 때문에 시공비가 많이 올라가는 경향이 있기 때문이다. 이에 일부 예비 건축주들은 본인이 직접 짓는 ‘직영건축’ 방법을 선택하기도 한다. 직영건축 또는 직영공사란 건축주가 각 공정별 업체를 직접 고용해 비용을 지불하며 집을 짓는 방식이다.
정리 노철중 기자 │ 자료 및 사진 수호천사하우징, 나무집협동조합, 전원주택라이프DB
직영건축을 하면 하도급 방식보다 비용이 줄어드는 것은 사실이다. 공사에 참여하는 업체와 노동자 수가 그만큼 줄어들기 때문이다. 그렇다고 해서 장점만 있는 것은 아니다. 건축주는 건축에 대한 상식과 용어에 대한 공부, 방대한 양의 정보 수집, 해당 공정에 적합한 업체 찾기 등 수고로움을 감수해야 한다. 들어가는 비용을 시간과 노력으로 대체해야 하는 셈이다.
직영건축 어떻게 하면 잘 할까
직영건축은 건축주가 업체를 직접 선택할 수 있다. 가령 프리랜서 디자이너에게 맡겨 도면을 제작하고 도면을 참고해 공사에 필요한 자재들을 구매해야 한다. 또 자재를 시공할 기술자들을 섭외하고 건축주가 직접 감리자가 돼 현장에서 관리·감독해야 한다. 이렇게 진행할 경우, 가장 큰 장점은 많은 비용을 절약할 수 있고 비용을 직접 결제하다 보니 투명한 견적으로 진행할 수 있다. 더불어 스스로 내가 살 집을 지었다는 사실에 보람도 느낄 수 있다.
현행 건축법상 직영건축은 건축면적 60평(200㎡) 이하의 건축물만 공사할 수 있다. 건축주가 60평 이상의 주택을 짓고 싶다면 직영건축이 아닌 종합건설사에 시공을 의뢰해야 한다. 사실 건축주 혼자 모든 공정을 다 진행하기 힘들다. 직업이 목수인 사람이 혼자 집을 지을 수 있고 간혹 벽돌집이나 흙집을 혼자 짓는 경우는 더러 있다. 하지만 건축 과정이 너무 복잡하고 기술적인 것뿐만 아니라 법에 대해서도 잘 알아야 한다. 또한 건축 과정의 일부분만 직영으로 진행하는 경우도 있다. 토목, 골조, 기초, 단열, 방수, 설비, 전기, 지붕 등 여러 공정 중 한 가지를 선택해 직영으로 할 수 있다는 얘기다.
직영건축 시 주의해야 할 점
직영건축을 한다고 해서 무조건 비용을 절약할 수 있고 아무 사고 없이 집을 잘 지을 것이라는 생각은 금물이다. 토지, 건축 등 다방면에서 풍부한 경험을 가진 한 전문가는 다음과 같이 조언한다.
“아무래도 직영공사가 잘만 이루어진다면 시공사의 이윤과 하자 담보를 대비한 금액들이 빠지기에 하청공사보다 대략 20% 정도 이상은 싸게 지을 수 있다. 비용을 절약할 수 있다는 강점이 있지만 반대로 직영공사기 때문에 공사 도중 문제가 생겼을 때도 본인이 100% 직접 해결해야 한다. 그리고 추후 하자가 생겼을 때 또한 당연히 내가 해결해야 할 문제다. 이런 측면에서 시공사는 하자 보수비용도 예상하고 이윤도 생각해 직영공사보다는 좀 더 높게 책정하는 것이다. 이렇게 장단점이 명확하니 본인의 상황에 따라 선택하면 된다.”
직영건축을 하는 건축주들은 대부분 현장 관리에 어려움을 겪는다. 현장에서 일하는 사람들은 항상 해오던 방식으로 일하는 특성이 있다. 건축주가 이것저것 지시하는 것을 싫어한다는 얘기다. 비전문가인 건축주가 이런 현장 인력들을 통솔하는 것은 현실적으로 불가능하다는 얘기도 나온다. 관리가 잘 안 이뤄지면 결국 공사기간이 늘어나게 되는데 그만큼 비용을 더 지불해야 할 수 있다. 이런 일을 방지하고자 현장소장을 고용하게 되면 역시 비용이 추가된다.
앞서 전문가가 말한 바와 같이 직영건축을 하면 사고 및 하자 발생 시 본인이 100% 책임을 져야 한다. 가령 공사 현장에서 사고로 노동자가 다치게 되는 경우가 있는데 이 또한 건축주 책임으로 돌아갈 수 있다. 물론 집을 다 짓고 난 이후 하자가 발생했을 때도 건축주 책임이다.
직영건축을 도와주는 회사들
최근에는 직영건축을 도와주는 회사들이 생겨나고 있다. 이 회사들은 건축주의 의뢰를 받아 자체 시공팀을 운영해 공사 전 과정을 대신 진행하고 건축주가 건축비용 일체를 목수나 자재회사에 직접 지불하는 시스템을 갖추고 있다. 건축주와 긴밀한 소통을 통해 어떤 자재를 선택하는 게 좋을지 등 다양한 컨설팅을 제공하기도 한다.
또한 이 시스템은 시공 노동자에게도 유리하다. 시공자가 충분한 보상을 받으며 자신의 명예를 걸고 일하므로 시공품질이 보장된다는 이점이 있다. 이러한 회사들 중에는 수호천사하우징과 나무집협동조합이 있다. 이 두 회사의 시스템은 비슷하면서도 조금씩 다른 부분이 있다. 각 회사의 집짓기 절차를 다음과 같이 소개한다.
여기서 가장 시간이 많이 걸리는 과정은 ‘건축시공’일 것이다. 수호천사하우징은 기초공사, 목수팀, 전기팀, 설비팀, 열회수환기팀, 지붕팀(징크), 단열팀(수성연질폼), 타일팀, 도배팀, 마루팀, 싱크팀, 현무암데크팀 등 공정별로 세분해 각 부분 전문가들을 배치한 팀을 운영하고 있다.