10만원씩 넣으면 무용지물?...청약통장 깨야 하나

청약통장 납입인정금액이 25만 원으로 인상되었습니다. 8월에 국토부가 발표한 청약제도 개편의 일환으로 이달(11.1.)부터 본격적으로 적용됐죠. 납입을 유도하기 위해 금리도 3.1%로 올렸고, 소득공제도 미리 최대 300만 원으로 늘려놨습니다.

이번 개편으로 그러잖아도 복잡한 소비자들의 셈법이 더 복잡해졌습니다. 청약통장에 월 25만 원씩 연간 300만 원을 묶어둘 가치가 있을까요? 리얼캐스트가 정리해 봤습니다.

월 25만 원, 일부 공공분양을 위한 ‘레이스’

내 집 마련을 위해 저렴한 공공분양을 겨냥하고 계신 분이라면 납입 금액을 월 25만 원으로 올리는 것을 고민할 필요가 있습니다. 공공분양은 저축총액 또는 납입횟수로 입주자를 선정하는 순위순차제를 채택하고 있기 때문입니다.

이런 줄 세우기로 공급되는 물량은 일반공급물량 가운데 80%입니다. 특히 전용 40㎡를 초과하는 중형 아파트의 경우, 청약자 가운데 저축총액이 많은 사람 순서대로 집을 가져가게 됩니다.

이건 달리 말하면 공공분양 가운데 일반공급물량, 그것도 중형(40㎡ 초과~ 85㎡ 이하)아파트를 겨냥하고 있는 것이 아니라면 굳이 매달 25만 원씩 무리해서 납입할 필요는 없다는 얘기도 됩니다.

민간분양 물량은 순위순차제가 아닌 가점제·추첨제로 입주자를 선정합니다. 이 중에서 청약통장 실적 관련 내용은 가점제에서 활용되는데요. 가입 기간만 15년 이상이면 만점을 받고, 지역별 예치금은 청약 전에 한 번에 넣어도 괜찮습니다.

공공분양에서도 특공(특별공급)은 노부모부양 정도를 제외하면 저축총액이 중요하지 않습니다. 특공은 무주택, 소득, 자산과 연령이나 가족구성 등이 주요 자격기준이며, 청약통장 실적은 가입 기간이나 소정의 납입횟수만 채우면 됩니다.

더불어 공공분양 일반공급물량이라도 전용면적 40㎡ 이하 소형의 경우, 청약통장 납입회수만 확인합니다. 청약통장은 최소 2만 원도 납입할 수 있으므로 월 25만 원의 납입을 고민하지 않아도 무방합니다.

지금부터 월 25만 원 넣어도… ‘내 앞에 이미 수만 명’

현실적인 차원에서의 문제도 있습니다. 공공분양 공급물량은 제한적이고 경쟁자는 넘칩니다. 이미 십수 년을 납입해 온 가입자라면 당장 월 25만 원으로 납입 금액을 조정할 필요가 있지만, 후발주자에게는 헛된 발버둥일 수 있습니다.

실제로 지난달 본청약을 진행한 서울 동작구 수방사 부지 공공분양은 당첨자 납입금액 커트라인이 2,770만 원에 달했습니다. 10만 원씩 23년을 매달 꼬박꼬박 납입했다는 의미입니다. 이런 인기단지가 아니라도 최근 청약 당첨선은 통상 1,500만 원으로 알려져 있죠.

일각에서는 ‘1,500만 원 모으려면 150개월이 걸렸는데, 60개월로 줄었으니 후발주자에게 유리’하다는 주장도 있지만 설득력은 떨어집니다. 허수가 아닌 경쟁자들은 모두 납입금액을 25만 원으로 올릴 테니, 커트라인이 그만큼 오를 뿐입니다.

청약 당첨의 가능성이 희박하다는 것은 만기도 불분명한 적금을 10년이고 20년이고 유지해야 한다는 얘기이기도 합니다. 그러잖아도 낮은 청약가점으로 경쟁에서 밀린 청년층 등에서는 없는 살림에 납입 부담까지 커지자 청약무용론의 설득력이 외려 더 높아지고 있습니다.

주택도시기금은 쌈짓돈? 정책대출에 펑펑 쓰더니…

이번 주택청약 종합저축 혜택 확대에 싸늘한 시선도 적지 않습니다. 정부가 주택도시기금을 부동산 대책이나 세수 보충에 가져다 쓰고, 소진된 부분을 서민 주머니를 털어 채우려고 시도하고 있다는 주장입니다.

실제로 주택도시기금 여유자금은 급감하고 있습니다. 주택도시기금 자료에 따르면 올해 3분기 여유자금 운용평잔은 21조 9,021억 원을 기록했습니다. 2021년 말 45조 410억 원 대비 절반 이하로 줄어든 셈입니다.

주된 원인으로는 정책사업이 지목되고 있습니다. 신생아 특례대출을 비롯해 브릿지론 단계에 멈춘 사업들을 공공지원 민간임대리츠로 전환하는 사업에도 주택도시기금이 활용되고 있죠. 지난 10월 말 기획재정부는 국세 부족분 중 2~3조 원을 주택도시기금에서 충당하겠다고 발표하기도 했습니다.

이런 상황이니 재원의 20%를 차지하는 청약통장에 기대하는 바가 컸던 것으로 보이는데요. 월 25만 원의 높은 납입 부담은 오히려 역효과를 불러일으키고 있습니다. 청약홈 자료에 따르면 10월 한 달간 주택청약종합저축 계좌는 4만 3,528좌가 감소한 것으로 나타났습니다. 올해 최고 낙폭입니다.

한편, 이런 와중에 정부는 ‘한정된 기금의 재원 지속 가능성’을 이유로 디딤돌 대출에는 유독 엄격한 모습을 보이면서 빈축을 사고 있습니다. 지난 6일에는 ‘디딤돌대출 맞춤형 관리방안’을 발표했죠.

방안에 따르면 기존에 면제되던 방 공제(임대차보호법상 최우선변제금액)를 필수적으로 적용하도록 했습니다. 수도권 기준 5,500만 원의 대출한도를 줄이는 대책입니다. 여기에 후취담보대출(준공 전 미등기 아파트 대출)도 금지했습니다.