"어떻게 빌라가 평당 1억" 서울 다세대주택 상승률 '역대 최고' 투자 전망 분석

올 상반기 서울 다세대·연립주택(빌라) 시장이 아파트보다 더 가파른 상승세를 보인 것으로 나타나 충격을 주고 있다.

수년간 전세 사기 등 부정적 이미지와 아파트 선호 현상으로 외면만 받았던 빌라가 재개발 기대감 속에 반등세를 보였다.

20일 한국부동산원이 발표한 실거래지수에 따르면 2025년 상반기 서울 빌라 매매 실거래지수는 전년 말 대비 8.17% 상승한 것으로 나타났다. 같은 기간 서울 아파트 상승률은 6.85%에 머물렀다는 점을 감안하면 빌라가 부동산 시장의 핵심 관심사로 떠올랐다고 볼 수 있다.

특히 6월 한 달 동안만 봐도 서울 빌라 매매가는 3.17% 올라 아파트(2.51%)보다 높은 증가세를 기록했다.

이는 실거래지수 통계가 집계되기 시작한 2006년 이후 상반기 기준으로는 2008년(18.24%)에 이어 두 번째로 높은 수치다. 심지어 6월 기준 빌라 실거래지수는 150.5를 기록하며 기존 최고치를 넘어선 것으로 확인됐다.

과거 빌라는 아파트에 비해 상대적으로 가치가 낮게 평가받으며 ‘애물단지’로 불리기도 했다. 특히 2023년 상반기에는 서울 아파트값이 9.40% 상승한 데 비해 빌라는 1.53% 오르는 데 그쳤고, 2024년에도 아파트(3.91%)에 비해 빌라(2.44%) 상승률은 낮았다.

하지만 올해는 서울 일부 재개발 유망 지역을 중심으로 빌라 매입 수요가 급증하면서 시장 전반의 가격을 끌어올렸다. 대표적인 사례로 성동구 성수동과 용산구 한남동 등이 재개발 기대감에 힘입어 크게 상승했다.

중장기 개발 호재 기대감에 가격 상승해

국토교통부 실거래가를 살펴보면 지난 5월 성수전략정비구역 제1지구 내 한 빌라는 대지면적 83㎡ 기준 27억원에 거래된 바 있다. 이는 3.3㎡당 1억원이 넘는 가격으로 해당 지역에 대한 재개발 기대감이 반영된 것으로 보인다.

성수동의 한 부동산 중개업자는 "재개발 구역 내 빌라를 통째로 매입하려는 시행사도 있을 정도로 수요가 꾸준하다"라며 "인근 일반 빌라들도 영향을 받아 가격이 오르고 있다"라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "재개발 가능성이 높은 지역 중심으로 빌라의 실질적인 가치가 재조명받고 있다"라며 "단기 수익성보다는 중장기 개발 기대가 가격 상승을 견인하는 분위기"라고 설명했다.

반면 서울 외 지역의 빌라 시장은 아직 침체에서 벗어나지 못한 상황이다. 상반기 인천 빌라 가격은 0.18% 하락했으며 지방은 -3.17%로 더 큰 낙폭을 보였다. 같은 기간 지방 아파트는 -0.49% 하락하는 데 그쳤다.

전문가들은 서울 내 일부 지역에 국한된 상승세가 빌라 전반의 회복을 의미하는 것은 아니라는 점에서 신중한 접근이 필요하다고 조언했다. 다만 재개발 유망지 주변 빌라의 수요가 유지된다면 일정 부분 상승 흐름은 이어질 가능성도 있다는 분석이다.