부산 부동산 시장이 8,000가구를 넘어서는 미분양 물량 속에서도 지역별로 극명한 온도 차를 보이고 있습니다.
국토교통부 발표에 따르면 7월 말 기준 부산의 미분양 주택은 8,379가구로 한 달 새 308가구 증가했으며, 공사가 완료된 후에도 주인 찾기에 실패한 준공 후 미분양 역시 3,253가구에 달합니다.
하지만 시장 전체가 똑같이 하락세를 걷는 것은 아닙니다.
입지와 주거 선호도에 따라 거래가 몰리는 지역과 미분양이 적체되는 지역 간의 양극화 현상이 가속화되고 있습니다.
부산의 미분양 주택은 6월 말 8,071가구에서 7월 말 8,379가구로 증가하며 지속적인 부담을 가중시키고 있습니다.
전국 미분양 주택 역시 전월 대비 1.1% 늘어난 6만8,217가구를 기록해 전국적인 미분양 증가세와 궤를 같이하고 있습니다.
무엇보다 심각한 지점은 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 주택이 3,253가구까지 쌓여 공사가 끝난 뒤에도 매수자를 찾지 못하는 상황이 지속된다는 점입니다.
전체적인 미분양 수치와 달리 최근 3개월간 부산 아파트 실거래를 분석해 보면 선호 지역을 중심으로 상승 거래가 나타납니다.
수영구의 전용 84㎡ 아파트 평균 변동률은 4.0% 상승했고, 남구(2.2%), 동래구(2.3%), 부산진구(1.7%), 연제구(0.5%) 등도 오름세를 기록했습니다.
반면 해운대구는 동일 기준 -1.1%를 기록하는 등 지역에 따라 거래 양상이 크게 엇갈리고 있습니다.
수영구는 광안리와 민락동 일대를 중심으로 뛰어난 주거 환경과 교통, 생활 인프라를 갖추고 있어 부산 내에서 매수 수요가 집중되는 대표적 지역입니다.
지난 8월 말 기준 수영구 주요 단지에서는 10억 원을 초과하는 고가 거래가 꾸준히 이뤄졌으며 84㎡ 타입 거래에서도 전반적인 상승세가 유지되었습니다.
다만 수영구 내부에서도 단지별, 상품별 거래 가격 차이가 커 단순한 일제 상승으로 보기는 어렵습니다.
수요가 몰리는 지역과 달리 공급 과잉과 미분양 해소 저조가 겹친 지역은 경고등이 켜졌습니다.
주택도시보증공사(HUG)는 9월 미분양관리지역으로 부산 강서구를 신규 지정했습니다.
강서구는 미분양 증가, 해소 저조, 미분양 우려 조건을 모두 충족했으며 7월 말 기준 미분양 물량이 1,000가구를 넘어서며 신규 공급이 집중된 지역의 위험성을 보여줍니다.
한국부동산원이 발표한 7월 부산 아파트 매매가격지수는 전월 대비 0.05% 하락하여 보합권에 머물렀습니다.
미분양이 8,000가구를 넘어선 상황에서도 일부 지역은 강세를 유지하고 있어, 현재 시장을 일률적인 상승이나 하락으로 단정 짓기는 불가능합니다.
따라서 부산 시장 전체의 향방을 따지기보다는 지역별 실제 수요 집중 여부, 미분양 현황, 향후 입주 물량을 종합적으로 비교·분석하는 접근이 필수적입니다.
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