"반지하가 5억이예요" 재개발 호재에 빌라 로또 맞은 '이 지역' 투자 전망 분석

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서울 광진구 자양동의 한 오래된 다세대주택 반지하 매물이 경매 시장에서 60명이 넘는 응찰자를 끌어내며 이목을 집중시켰다.

6·27 대출규제 시행 이후 전체 낙찰가율이 하향세를 보이는 가운데, 재개발·재건축 기대감이 있는 지역에 대한 투자 수요는 오히려 집중되는 등 경매 시장의 양극화가 뚜렷해지고 있다는 평가다.

경·공매 전문 데이터업체 지지옥션에서는 지난 28일 진행된 서울 광진구 자양동 605-31 소재 반지하 주택이 감정가 2억1300만 원의 두 배를 넘는 5억5500만 원에 낙찰됐다고 전했다.

낙찰가율은 260.56%에 달하는 수준으로 총 66명이 응찰에 참여해 현장은 그야말로 불튀기는 치열한 경쟁을 보였다. 차순위 응찰자도 5억1160만 원을 써냈을 만큼 높은 수요를 끌어냈다는 평가다.

해당 매물은 자양2동 모아타운 A구역에 포함된 다세대주택으로 전용 면적은 약 46㎡, 대지지분은 약 19.9㎡로 확인됐다. 방 2개와 욕실, 거실 등으로 구성되어 있어 매물 자체는 평범한 구조였다.

다만 해당 매물이 위치한 지역은 바로 한강변 인근으로 고층 건물이 드물어 재개발이 진행되면 ‘한강 조망 프리미엄’을 누릴 수 있는 이점이 있었다. 따라서 한강 프리미엄을 가진 재개발 매물이라는 점에서 투자자들의 기대가 반영된 것으로 풀이된다.

특히 이번 경매는 올해 2월 송파구 헬리오시티 전용 85㎡ 물건에 87명이 몰린 이후 가장 많은 응찰자가 몰린 것으로 전해졌다. 대출 규제 시행 직전인 6월 넷째 주 서울 주거용 부동산의 평균 응찰자 수(4.68명)와 비교하면 무려 14배에 달하는 수준이다.

현재 경매 시장은 6·27 대출규제로 인해 전반적으로 침체된 분위기라 할 수 있다. 무엇보다 경락잔금대출 한도가 6억 원으로 제한되고 낙찰 후 6개월 내 전입 의무 조건이 강화되면서 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 이달 들어 96.5%까지 떨어진 상태다.

실제로 한강변이나 강남권 재건축 단지에서는 여전히 경매 수요가 활발한 편이다. 지난 14일 서울 송파구 잠실우성아파트(전용 96㎡)는 15명의 응찰자가 몰려 감정가 대비 26% 높은 21억3000만 원에 낙찰됐다.

해당 아파트는 GS건설을 시공사로 선정해 ‘잠실 자이 리비에르’로 재건축을 앞두고 있기에 높은 낙찰가와 경쟁률을 기록한 것으로 보인다.

서초구 양재우성아파트도 이달 2일 감정가의 129.6% 수준인 약 21억 원에 낙찰됐으며 해당 단지는 현재 재건축 절차가 진행 중인 것으로 알려졌다.

강 소장은 "대출규제 이후 인기 아파트 매입이 어려워지면서 2억~3억 원대의 소액 투자 가능한 연립주택이나 다세대주택으로 투자 수요가 이동하는 추세"라고 전했다.