서울 분양시장 뜨겁다 뜨거워!

2024년은 기록적인 폭염이 기억에 남겠지만 분양시장도 이에 못지 않게 열기가 뜨거웠던 해로 기억이 될 듯 합니다.

부동산시장 분석업체 부동산인포가 청약홈 아파트 경쟁률 결과를 분석한 결과 올해 1월~8월까지 서울에서는 총 16개 단지에서 2,463가구(특별공급을 제외)가 일반공급 돼 1순위자 31만1,522명이 접수, 평균 126.48대 1 경쟁률을 기록한 것으로 나타났습니다(아파트 기준. 임대제외).

이는 최근 10년(2014년 이후) 사이 당해 년도 1~8월 기간 서울시 청약결과 가운데 가장 높은 경쟁률에 해당합니다. 직전 최고 경쟁률은 10개 단지가 분양했던 2021년 기록한 111.01대 1 입니다.

올해 가장 많은 1순위자가 몰린 단지는 7월 서초구 반포동에서 분양한 ‘래미안 원펜타스’로 총 9만3,864명이 몰렸습니다. 이 기간 동안 1순위자 1만명 이상 몰린 단지는 ‘래미안 원펜타스’를 포함해 총 7곳으로 집계됐으며 서초구가 3곳으로 가장 많고 강남구, 마포구, 광진구, 성북구가 각 1곳씩 분포하고 있습니다.

수요자들은 ‘확실한 곳’을 선호한다…강남3구, 마용성 상승세 두드러져

분양시장뿐만이 아닙니다. 8월까지 서울 아파트 매매거래량과 거래금액은 지난 해 1년치 기록을 모두 넘어선 것으로 나타났는데요.

직방에 따르면 8월까지 서울 아파트는 총 3만8,247건이 거래됐으며 이들의 거래총액은 44조9,045억원으로 집계됐습니다. 이는 지난 해 연간 거래량의 112%, 거래총액의 124%에 달하는 수준입니다.

주요 지역들은 어떤 흐름을 보였을까요?

강남3구(강남구, 서초구, 송파구), 마용성(마포구, 용산구, 성동구), 노도강(노원구, 도봉구, 강북구) 지역들의 구분해 살펴보니 역시 수요자들의 관심은 특정지역들에 쏠린 것으로 나타났습니다.

한국부동산원이 제공하는 월간 아파트 매매가격지수 데이터의 2023년 1월~2024년 7월까지(19개월) 변동률 추이를 보면 강남3구와 마용성 지역이 노도강 지역보다 상승을 기록한 달이 많았으며 0.5%이상 상승률을 기록한 달도 더 많은 것으로 확인됐습니다.

올해는 신고가도 곳곳에서 나오고 있습니다.

서초구 반포동에 위치한 아크로리버파크 전용 84㎡는 지난 6월 50억원에 거래 돼, 종전 신고가 46억6,000만원(22년 1월 기록)을 넘어섰습니다. 또한 마포구 대장주로 불리는 ‘마포래미안푸르지오(마래푸)’ 전용 114㎡도 8월 24억5,000만원에 거래돼 종전 신고가(23억7,000만원)를 갱신했습니다.

서울은 ‘집값’, ‘분양가’ 모두 상승하는 지역… 결국 ‘선점’이 중요

물론 서울도 분양시장 1순위 평균 경쟁률이 한 자리 수를 기록했던 때도 있었고, 가격 변동률이 마이너스를 기록했던 때도 있었지만 결국은 언제 그런 때가 있었나 싶었을 정도로 상승하는 것으로 볼 수 있습니다.

집값도 집값이지만 아파트 분양가도 상승세가 이어지고 있습니다.

주택도시보증공사에 따르면 7월기준, 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 4,402만원으로 역대 최고가를 기록했습니다.

2022년 3.3㎡당 평균 2,000만원대까지 떨어졌던 서울 민간아파트 분양가는 2023년 1월 강남3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역이 규제지역에서 해제되면서 평균 분양가는 3.3㎡당 3,000만원대로 다시 올라섰고, 이후로 원자재가격 등의 건축비가 오르면서 분양가도 올라 현재에 이르고 있습니다.

‘역대 최고’ 또는 ‘고분양가’는 등의 평가를 받았던 분양가가 시간이 지나보니 그때가 오히려 저렴했던 수준으로 재평가 되기도 합니다.

지난 2022년 12월 강동구 둔촌동에서 분양했던 ‘올림픽파크 포레온’의 당시 3.3㎡당 평균 분양가는 3,829만원(전용 84㎡기준 13억2,040만원)으로 고분양가 논란 속에 1순위 평균 4.7대 1 이라는 저조한 경쟁률을 기록했었습니다. 하지만 동일 면적의 입주권이 지난 6월 23.5억원에 거래가 돼 비판 불구 분양 받았던 이들은 수억원의 시세차익을 거두게 됐습니다.

이외에도 지난해 성동구 용답동에서 분양한 ‘청계리버뷰자이’는 당시 기준층 분양가가 3.3㎡당 4,000만원 초반대로 역시 다소 비싸다는 평가를 받았지만 올해 9월 들어 성동구 행당동에서 분양한 ‘라체르보 푸르지오써밋’의 3.3㎡당 분양가는 5,770만~6,055만원까지 치솟았지만 평균 240.84대 1 경쟁률을 기록하며 고분양가 논란을 잠재웠습니다.

미 연준 기준금리 인하 단행…서울 부동산시장 더 뜨거워질 것

지난 9월 18일 미국 중앙은행인 연방준비제도(이하 연준)가 기준 금리를 0.5% 포인트 인하하는 빅컷을 단행했습니다. 이에 따라 2023년부터 1년 이상 3.50% 수준에 기준금리를 동결해 오고 있는 국내 기준금리도 인하 압박이 커지게 됐습니다.

금리는 부동산 시장에 영향이 큰 변수 중 하나로 지난 2년여간 국내 부동산시장이 위축됐던 가장 큰 이유로 단기간에 이뤄진 금리인상이 꼽힙니다.

하지만 미 연준의 금리인하로 국내 기준금리도 인하될 가능성이 높아지면서 부동산 시장으로 많은 자금이 흘러 들 수 있게 됐습니다.

업계에서는 이르면 10월, 늦으면 11월 중에는 국내 기준금리가 인하 될 수 있을 것으로 내다보고 있습니다. 때문에 전문가들은 할 수 있다면 금리 인하 이전에 내 집 마련에 나서는 것이 좋다고 조언합니다.

서울 분양시장, 수요자들의 원픽은 ‘역세권’

8월까지 서울 분양시장에서 1만명 이상 청약자를 끌어 모은 7개 단지들에서 빠지지 않는 공통점은 ‘역세권’ 입니다.

가장 많은 1순위 접수를 기록한 래미안 원펜타스는 9호선 신반포역을 바로 앞에 두고 있으며 마포구에서 분양한 마포자이힐스테이트 라첼스는 5호선 애오개역, 광진구에서 분양한 강변역 센트럴 아이파크는 2호선 강변역, 성북구에서 분양한 푸르지오 라디우스파크는 1호선과 6호선 환승역인 석계역 역세권 단지입니다.

부동산인포 권일 리서치 팀장은 “역세권 입지는 희소성도 커 매매, 전월세 등 모든 부동산 거래에 있어서 그 가치를 인정 받습니다. 수요가 탄탄하면 가격도 안정적이며 회복기에는 상대적으로 상승폭이 크고, 하락기에는 하락폭이 적게 나타납니다”고 말했습니다.

이달 마포구 아현동에서는 지하철 5호선 애오개역을 역세권 입지를 갖춘 ‘마포 에피트 어바닉’이 예비 청약자들의 관심을 모으고 있습니다.

애오개역 일대는 지난 7월 분양한 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’가 3.3㎡당 5,000만원을 넘는 분양가에도 불구하고 평균 163.95대 1 경쟁률로 완판 된 바 있어 후속 분양 단지에 대한 관심이 높은 지역이기도 하는데요.

‘마포 에피트 어바닉’은 아현동 671-1번지 일원 마포로3-1지구 도시정비형 재개발 사업을 통해 들어서는 단지로 아파트 198가구(전용 34~46㎡)와 오피스텔 209실(42/59㎡)이 함께하는 주거복합 단지입니다.

지하철 5호선 애오개역이 도보 2분 거리에 있으며 2호선 아현역도 도보권이며 5호선과 6호선, 경의중앙선, 공항철도까지 환승이 가능한 공덕역이 한 정거장 거리에 위치한 ‘쿼트러플 초역세권’ 입지를 갖추고 있습니다.

뿐만 아니라 광화문을 비롯해 여의도 등의 중심업무지구로 10분대 이동이 가능하며 반경 1km내에 서울소의초, 공덕초, 아현초, 환일중, 숭문고, 서울여고, 서울디자인고 등의 교육시설들이 자리잡고 있어 직주근접과 교육환경 모두 관심 있는 수요자들이 주목 할만 합니다.

끝으로 권팀장은 “역세권 입지 부동산은 실수요자, 투자자 모두가 관심을 갖기 때문에 보유가치가 높습니다. 미국 기준금리 인하로 국내 기준금리 인하 가능성이 커져 서울 부동산시장 상승세가 힘을 받을 수 있어 역세권 부동산을 선점해 두는 것은 좋은 방법이다”고 말했습니다.