서울 아파트 시장이 6·27 대출규제 이후 급격한 냉각기에 접어들고 있다. 한 달 새 거래량이 70% 가까이 급감하며 ‘거래절벽’이 현실화됐고, 천정부지로 치솟던 가격 상승세도 한풀 꺾이는 모양새다. 강력한 대출 규제가 과열된 매수 심리에 찬물을 끼얹으며 시장이 숨 고르기에 들어갔다는 분석이 나오고 있다.
▶▶ 거래량 70% ‘뚝’…거래절벽 현실로
6·27 대출규제의 효과는 거래량 지표에서 가장 뚜렷하게 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 규제 시행 이후 한 달간(6월 27일~7월 24일) 서울 아파트 매매 건수는 3,565건에 그쳤다. 이는 규제 시행 직전 한 달(5월 27일~6월 24일) 동안 1만 1,346건이 거래된 것과 비교하면 68.6%나 급감한 수치다. 일부 민간 조사업체 분석에서는 규제 시행 전후 3주간의 거래량을 비교했을 때 감소 폭이 82%에 달한다는 결과도 나왔다. 특히 고가 아파트가 밀집한 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 핵심 지역의 거래 위축이 두드러졌다.
▶▶ 가격 상승세 둔화…매수 심리 급랭
거래량 감소는 가격 상승세 둔화로 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 말 0.43%까지 치솟았던 서울 아파트 주간 가격 상승률은 4주 연속 축소되며 7월 셋째 주 0.16%까지 낮아졌다. 매수세가 얼마나 강한지를 보여주는 매매수급지수 역시 6월 넷째 주 104.2를 정점으로 4주 연속 하락하며 기준선(100)에 근접했다. 지수가 100 아래로 떨어지면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 의미다. 이는 대출 규제로 자금 조달이 어려워진 매수자들이 관망세로 돌아섰기 때문으로 풀이된다.
▶▶ ‘6억 대출 한도’의 위력…‘현금 부자’만 유리
이번 시장 냉각의 핵심 원인은 ‘주택담보대출 한도 6억 원’이라는 초강력 규제다. 이 규제로 서울 아파트의 약 74%가 직접적인 영향을 받게 됐다. 서울 아파트 평균 시세가 14억 원을 훌쩍 넘는 상황에서 대출 가능 금액이 크게 줄자, 현금 동원력이 부족한 대다수 실수요자의 시장 진입이 사실상 불가능해졌다는 분석이다. 실제로 8억 원 이상의 자기 자금을 보유해야 서울 아파트 매수가 가능해지면서 ‘현금 부자들만의 리그’가 될 것이라는 우려도 나온다.
▶▶ 향후 시장 전망은?
전문가들은 당분간 거래 위축과 가격 안정세가 이어질 것으로 내다보고 있다. 강력한 대출 규제의 효과가 시장에 직접적으로 영향을 미치고 있기 때문이다. 하지만 이러한 현상이 추세적인 집값 하락으로 이어질지는 미지수라는 의견이 지배적이다. 서울 지역의 만성적인 공급 부족 문제가 여전하고, 전셋값 상승세도 계속되고 있어 잠재적인 매수 대기 수요는 풍부하기 때문이다. 결국 이번 대출 규제가 시장의 과열을 식히는 단기적인 효과는 거뒀지만, 장기적인 시장 안정을 위해서는 공급 확대 등 근본적인 해법이 병행되어야 한다는 목소리가 커지고 있다.
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