- '반값' 전세 인기, 장기전세주택 도입 20주년
- 서민 주거 안정→저출생 주거정책으로 진화 꿈꿔
- 장기전세주택 공급의 성과와 과제는?
서울시는 3일 장기전세주택 도입 20주년을 맞아 그간 공급 성과와 정책효과 분석한 결과를 발표했습니다. 장기전세주택은 2007년 도입 후 현재까지 241개 단지, 3만7,463가구가 공급됐는데요. 리얼캐스트가 장기전세주택의 미래와 나아갈 방향에 대해 알아봤습니다.
도입 20주년 맞은 장기전세주택
서울 장기전세주택이 도입 20주년을 맞으며 다시 한 번 정책적 역할과 향후 방향에 대한 논의가 이어지고 있습니다. 서울시는 최근 장기전세주택의 공급 성과와 정책 효과를 분석한 결과를 발표하며 향후 저출생 대응을 위한 핵심 주거 정책으로 발전시키겠다는 구상을 밝혔습니다.
장기전세주택은 분양 전환되지 않는 공공임대주택으로, 주변 시세의 80% 이하 보증금으로 최장 20년까지 거주할 수 있는 주택입니다. 2년 단위로 재계약 하게 되는데, 평균 보증금(2025년 기준)은 서울 아파트 평균의 절반 수준인 54%로 알려져 있습니다.
이는 중산층 무주택 가구에게도 접근 가능한 공공주택 모델이라는 점에서 기존 영구임대·국민임대와 차별화된 정책으로 평가되고 있습니다.
대표적으로는 은평뉴타운과 마곡지구가 있지만, 최근 이름만 대면 알만한 신축 대단지를 중심으로 장기전세주택이 공급되며 더욱 인지도가 높아지고 있습니다.
지난 2024년 6월 신혼부부 맞춤형 장기전세주택2로 공급된 올림픽파크포레온이 있는데요. 300가구 모집에 1만7,929명이 신청, 평균 59.8대 1의 경쟁률로 마감되기도 했습니다.
지난해 12월 모집한 제49차 장기전세주택에서도 강남구 디에이치 대치 에델루이, 강북구 한화포레나미아, 송파구 잠실르엘, 은평구 은평자이더스타 등 4개 단지 179세대가 공급돼 높은 관심을 받았습니다.
안정적인 거주 여건이 최대 장점
장기전세주택의 가장 큰 장점은 기존 전월세 대비 안정적인 거주 기간이라고 할 수 있습니다. 무주택 성년 세대 구성원이면서 소득·자산 기준을 충족했다면, 최장 20년까지 거주할 수 있기 때문입니다.
입주 자격은 모집 공고일 현재 서울시에 거주하는 무주택 성년 세대 구성원으로, 유형, 면적별로 소득·부동산·자동차 보유 기준을 갖춰야 합니다. 이때 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 105~150% 이하이며, 맞벌이 가구는 140~200% 이하로 완화됩니다. 그리고 자산은 6억4,000만원 이하, 자동차는 4,563만원 이하여야 하며 출생 자녀 수에 따라 이 기준이 최대 20%까지 완화됩니다.
장기전세주택 '조기 분양'도 검토 중
최근 서울시는 장기전세주택을 저출생 대응 정책과 연계하는 방향으로 제도를 확장하려는 움직임을 보이고 있습니다. 2024년 도입된 장기전세주택2(미리내집)은 입주 이후 자녀 출산 여부에 따라 거주 기간과 주택 매입 기회를 차등 부여하는 방식으로 설계됐는데요.
입주 후 자녀를 한 명만 출산해도 최장 20년 거주가 가능하고, 두 자녀 이상을 출산하면 20년 거주 후 시세보다 낮은 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 부여됩니다. 현재까지 약 2,274가구가 공급되며 젊은 가구의 관심을 모았습니다.
또한 서울시는 장기전세주택의 조기 분양 가능성도 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 2007년 공급된 초기 물량의 의무 임대기간이 2027년부터 종료되는 만큼 다자녀 가구에 한해 조기 분양을 허용하는 내용입니다.
장기전세주택이 안정적인 주거 정책으로 자리 잡으려면?
전문가들은 장기전세주택이 장기적으로 안정적인 주거 정책으로 자리 잡기 위해서는 몇 가지 보완 과제가 필요하다고 지적합니다. 가장 큰 문제는 공급 규모입니다. 서울의 무주택 가구 규모를 고려하면 현재까지 공급된 3만7,463가구는 절대적으로 부족한 수준이라는 건데요. 특히 청년과 신혼부부의 주거 수요가 빠르게 증가하는 상황에서 공급 확대 없이는 정책 효과가 제한적일 수밖에 없습니다.
입주 자격 기준의 유연성도 논의 과제입니다. 현재 장기전세주택은 일정 수준의 소득과 자산 기준을 충족해야 하는데, 일부 계층에서는 기준이 지나치게 엄격하다는 지적도 나옵니다. 특히 서울의 높은 주거비와 자산 구조를 고려할 때 현실적인 기준 조정이 필요합니다.
입지 문제 역시 중요한 과제인데요. 장기전세주택의 상당수가 대규모 정비사업이나 공공택지 개발 과정에서 공급되는 만큼 인기 지역에서는 공급 물량이 제한적일 수밖에 없습니다. 주거 선호도가 높은 지역에서 일정 비율의 장기전세 물량을 확보하는 정책적 장치도 필요합니다.
결국 장기전세주택이 향후 서울형 주거 정책의 핵심 축으로 자리 잡기 위해서는 ‘공급 확대’, ‘출산 인센티브 강화’, ‘입지 경쟁력 확보’라는 세 가지 과제를 동시에 풀어야 할 것입니다. 특히 저출생 문제와 주거 문제를 동시에 해결하기 위해서는 장기 거주 안정성과 내 집 마련 가능성을 균형 있게 설계하는 정책적 접근이 필요합니다.
‘서울에서 내 집 마련’은 많은 이들에게 가장 큰 삶의 목표 중 하나로 꼽힙니다. 장기전세주택이 단순한 공공임대를 넘어 안정적인 중산층 주거 사다리로 자리 잡을 수 있을지, 그리고 저출생 대응 주거 정책으로 발전할 수 있을지 향후 정책 설계와 공급 전략에 관심이 쏠리고 있습니다.
