앞으로 신축 분양가 예상.
아래 물가변동 배제특약 기사를 보고 사실상 확실해진 점이 있네요. 우선 저는 서울 관처이후 재재2개를 투자하고 있습니다.
그러다보니 제가 작년부터 공사비 인상으로 이렇다 저렇다 해서 계속 글을 썼는데...
이제 분양가 폭등은 마지막 한발정도만? 남았다고 봅니다. ( 더 이상의 비상식적인 분양가 상승은 없을듯 )
공사비는 2015년을 100%라고 봤을때, 2020년까지 120%선이었다가... 순식간에 150%대로 올라갔습니다. 다행히 150%대에서 멈췄구요.
[1] 서울중급지 : 14~16억 ( 강동(둔촌동 더샵포레), 서대문(경희궁유보라) , 북아현 등)
[2] 서울하급지 : 12~14억 ( 이문(이문아이파크자이, 래미안라그란데), 장위 )
[3] 경기도 상급지 뉴타운 : 11~13억 (광명, 성남)
[4] 경기도 중급지 : 8억~10억 (안양,수원,부천,일산)
[5] 경기도 하급지 / 인천 / 지방 : 5~7억
위 분양가 금액은 작년 분양가 시세입니다. 여기에 올해~내년쯤?까지 마지막으로 오르는 공사비/건축비 자체는 서울이나 경기하급지나 수영장같은 특화하지 않으면 다 비슷비슷한 수준 일겁니다.
일딴 모든곳이 올해말~내년부터 1억정도는 더 올려서 분양할거라고 봅니다. 다만 [1~2]등급인 곳들은 1.5~2억정도 올릴수도 있다고 보입니다.
더 올려도 이래저래 팔리니까, 시행/시공사에서 야금야금 올리면서 시장의 한계를 테스트하고 있는 분위기 입니다. ( 이래도 팔리네? 난 계속 올릴게~ )
전망
1. [5]경기 하급지~인천/지방 은 이미 진행/착공이 아닌이상 분양자체가 스톱입니다. 안만들고 안사고.
(사실 폭락이 분들이 원한 시나리오였는데, 이게 [5] 경기하급지, 인천,지방 선에서 멈춘 느낌입니다. )
[5]인곳들의 5~7억대는 지금도 미분양이 많지만... 앞으로 여기서 1억은 올려야 수지타산이 맞는데, [5]단계의 시장은 1억에도 매우 민감합니다. 5억기준 1억이면 20%가 오르는거거든요. 그래서 지방 미분양 이런 얘기가 나온다고 봅니다.
2. 지금 실수요자가 들어간다면?? 전[2~4] 서울 하급지~경기 중급지 라고 봅니다.
다만 저기는 되야 들어가는겁니다. 당첨이 개빡셈.. 그래서 차라리 입주쇼크 있는데, 신축이 분양권보다 싼 곳들을 네고해서 사는게 낫지않나 싶은 생각도 있습니다.
결론
[1~2] "서울"이 붙은 곳들은 애지간히 분양가 올려도 다 팔릴예정.
[3~5]는 더 올렸다간 진짜 힘들어질 수 있으니, 저 금액대로 갈듯 합니다.
3~5를 보는 분들은 차라리 근처 신축도 가격이 많이 싸다면 매수해보는걸 추천드립니다.
번외로 "인구감소" 기사 요즘 왜 없나요??
예전글~